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不動産売却のときの媒介契約(不動産売却・購入成功術)

不動産売却のときの媒介契約

不動産会社に不動産の売却を依頼する(買主さんを探してもらう)ためには、媒介契約を締結する必要があります。

媒介契約は、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類です。

ここでは細かい法律の話は省略して、それぞれの特徴について考えてみましょう。

「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」はどちらの契約も、ある特定の不動産会社1社にしか売却を依頼することはできません。

あなたにとっての「専属専任媒介契約」にした場合のメリットは、「専任媒介契約」よりも2日早く不動産指定流通機構(レインズ)に登録されることと、2週間に1回以上ではなく1週間に1回以上の業務の処理状況の報告があることです。

そして、デメリットは、自分で買主を見つけて契約することが禁止されていることです。

それ以外は、特に違いはありませんから、あなたの方からあえて「専属専任媒介契約」にするほどのメリットはないかもしれません。

※不動産指定流通機構(レインズ)とは、不動産会社間の情報ネットワークです。レインズに登録されると、ほとんどの不動産会社があなたの売物件のことを知ることができるようになります。このシステムにより、あなたの物件の情報は、どの不動産会社からも、売物件として購入希望者に紹介されることになります。

「(専属)専任媒介契約」は前述したように、その不動産会社1社にしか媒介を依頼できませんが、不動産指定流通機構(レインズ)に登録する義務があるため、情報は広く行き渡ります。

そして業務の処理状況は、その不動産会社から定期的に報告されます。

なかなか売れないときは、その不動産会社が売出し価格の見直しやいろいろな売却方法を提案してくれたりもします。

「(専属)専任媒介契約」の依頼を受けた不動産会社は、その期間中に成約になればほぼ確実に手数料が受け取れるため、その期間中に売却できるように、積極的に売却活動を行います。

ただし、注意しておきたいことは、「(専属)専任媒介契約」の依頼をすると、売却活動に関するあなたの情報源は、その不動産会社またはその担当者のみになってしまいます。

気が付かないうちに不動産会社のペースになって・・・

ということのないように気をつけましょう。

「一般媒介契約」の場合は、複数の不動産会社に売却を依頼できます。

不動産指定流通機構(レインズ)に登録する義務はありませんが、依頼を受けた不動産会社は、同じように「一般媒介契約」の依頼を受けた他の不動産会社に負けないように積極的に登録するでしょう。

それぞれの不動産会社は各自で競って広告活動等を行います。

なかなか売れないときは、売出し価格の見直しやいろいろな売却方法を各担当者に聞くこともできます。

「一般媒介契約」の依頼を受けた不動産会社は、依頼を受けた他の不動産会社を通して成約となった場合には、手数料は一切もらえません。

そのため、他の不動産会社に負けないように頑張ってくれます。

その代わり、ある不動産会社を通して成約しようとした場合に、それ以外の不動産会社から「そんな価格で売るべきではない」「いま検討しているお客さんがいる」など、決断をさせない、混乱させるようなことを言ってくることもあります。

また、価格が高いなど、すぐには成約にはならないと考えられる物件の場合には、依頼を受けても積極的に売却活動を行わずに、ほったらかし状態のままということも十分考えられます。

余談ですが、「一般媒介契約」は複数の不動産会社に依頼できるために、逆に不動産会社から見れば、あなたから「一般媒介契約」の依頼を受けるチャンスがあるということになります。

このため、売りに出しているあなたの家に訪れるのは、物件を見に来る購入希望者ではなく、「一般媒介契約」を求める不動産会社ばっかりというのも実際にありうるのです。

「(専属)専任媒介契約」の依頼するときには、あなたが本当に信頼できる担当者を選びましょう。

そして、どういった販売計画で進めていくのかをしっかり聞きましょう。

成約すれば、決して少なくない手数料を支払うのですから。

「一般媒介契約」の依頼をするなら、あなたが積極的に複数の担当者から話を聞き、情報を取捨選択して、変な誘惑に惑わされないようにしないといけません。

そして、反響がないときには、自ら価格を見直すなど、魅力的な物件にしていくことが必要でしょう。

どの媒介契約を選択するのかは、対象物件や売主さんの事情にもよります。

メリット・デメリットを考えながら選んでください。

CFP 永田 博宣

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