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2つの売買契約を連動させる特約(不動産売却・購入成功術)

2つの売買契約を連動させる特約

売買契約の相手方である売主または買主の事情等により、自分が直接関係しない別の物件の売買契約が解除されることに伴い、自分が締結した売買契約が白紙解除になってしまうことがあります。

これは、売買契約書に別の物件の売買契約と「連動させる特約」が盛り込まれているためです。

2つの売買契約を連動させる特約は、具体的には次のような事情がある場合に使われています。

■買い替えの場合
一般的によく知られているのが、売主または買主が買い替えをする場合の「買替特約」です。買替特約は、「今回、この物件を売却(購入)するのは、買い替えが前提です。購入(売却)の売買契約がまとまらなければ、売却(購入)できません」というもので、買い替えに係る2つの契約を連動させています。

■底地と借地権を同時に購入する場合
底地と借地権を同時に購入して所有権とする場合があります。買主は、地主との間で底地の売買契約を、借地人との間で借地権の売買契約を締結することになります。どちらか一方の契約が解除になると、買主は所有権を取得することができません。そのため、2つの売買契約を連動させる必要があります。

■抵当権の設定された一筆の土地を2つに分筆して売却する場合
通常、不動産を売却する際には、抵当権等の担保権を抹消しなければなりません。売主が抵当権の設定された一筆の土地を2つに分筆して売却する場合で、一方の契約だけでは、抵当権者(債権者)の了承が得られず抵当権の抹消ができないときには、2つの売買契約を連動させる必要があります。それぞれ単独で引き渡しを無事に完了させることができない事情があるためです。
※一筆の土地を2つ(以上)に分筆して売却する場合には、宅地建物取引業法に抵触しないかを確認する必要があります。

それほど多いケースではないですが、万一、不動産を売却または購入する際に、2つの売買契約を連動させる特約がある場合には、相手方の事情や特約の対象となる売買契約の事情等を、しっかりと理解しておきましょう。

CFP 永田 博宣

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