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危険負担(引渡し前の滅失・毀損)(不動産売買契約書の見方)

危険負担(引渡し前の滅失・毀損)

不動産取引では、契約締結と引渡しが同時に行われることはほとんどありません。

一般的には、契約締結から引渡しまでに数週間から数ヶ月かかることが多く、その間にその物件が滅失・毀損する可能性がないとは言い切れません。

その原因が天災による場合など、売主・買主のどちらにも責任がない場合にはどうなるのでしょうか?

これが、危険負担の問題です。

民法では、危険負担は買主が負担するものとされています。(危険負担における債権者主義)

つまり、買主は契約締結時の状態の建物の引渡しを受けられないにもかかわらず、契約どおり残代金を支払わなければならないということです。

しかし、売買契約を締結しただけで「実際に権利が移転していない段階で、危険だけを買主に移転させることは当事者間の公平を欠く」との観点から、不動産売買における取引上の慣行では、特約をつけて、民法の規定とは逆に債務者(売主)が危険を負担することとしています。

CFP 永田 博宣

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