買換えは売却が先？購入が先？（２）
買換えは売却が先？購入が先？（２）
居住用不動産の買換えでは、一般的に売却と購入における引渡しとお金の流れのタイミングがずれてしまいます。
そのため、売却を先行させる方法か購入を先行させる方法かのどちらかを選択することになります。
１）購入金額を一時的に他から調達する（購入先行）
現金もしくはローンの利用によって購入物件の購入代金を支払うと、新居の引渡しを受けられます。
一言で言うと、自宅（売る家）と新居（買う家）の両方を一時的に所有する方法です。
一番のメリットは、今の自宅から新居へダイレクトに引越しが可能なことでしょう。
ただし、資金的に余裕のある、または、つなぎローンなどが利用できる人でなければこの方法をとることはできません。
また、自宅の売却が思うように進まない場合にはダブルローンなどに悩まされる可能性がありますので注意をしておいてください。
２）仮住まいをする（売却先行）
売却物件の引渡しを先に済ませると、住宅ローンの残債を返済したうえで売却代金を受け取ることができます。
この時点では、自宅（売る家）も新居（買う家）も所有していません。
それと同時に、住宅ローンの借入もない状態です。
一時的に仮住まいをする必要がありますが、今後、家を買うにあたっての資金計画は立てやすくなります。
３）特約をつける（先行引渡、引渡猶予）
引渡しとお金の流れをずらす特約です。
売買契約の相手方に同意を得て、例外を認めてもらう方法です。
購入の契約をする際の特約である「先行引渡」は、先に新居の引渡しを受けて、購入代金の支払いを待ってもらいます。
引越しを済ませ、自宅を引渡して売却代金を受け取り、そのお金を購入代金に充てます。
売却の契約をする際の特約である「引渡猶予」は、先に売却代金を受け取り、自宅の引渡しを待ってもらいます。
売却代金を購入代金に充て、新居の引渡しを受け、引越しを済ませた後に自宅を引渡します。
これらの特約は、購入の契約と売却の契約がほぼ同時期に行われていなければならず、契約の相手方の同意も必要です。
いずれにしても、相手方にとってはあまりメリットがありません。
使えるケースは少ないと思われます。
また、売却代金を購入代金に充当する場合の購入の契約には、売却の契約と購入の契約を連動させた特約（買換特約）をつけられると安心です。
※買換特約・・・一定期間までに所有物件の売却ができないときは、購入物件の売買契約を無条件で解除できる特約
引渡しとお金の流れのタイミングをよく理解して、自分の状況に適した買換えを行ってください。
永田 博宣
（不動産コンサルティング技能登録者、１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、宅地建物取引主任者）
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