不動産と抵当権

不動産と抵当権

不動産を購入するにあたり、「抵当権が設定されているけど、大丈夫かな？」と思われる方は、けっして少なくありません。

購入しようとする中古マンション、中古一戸建などの登記情報を見ると、その不動産に「抵当権」が設定されたまま…。

ところがこれは、買主であるあなたが、マイホーム購入にあたって、住宅ローンを利用するように、売主さんも購入時に住宅ローンを利用していただけ、というケースが多いでしょう。

住宅ローンを利用する際、金融機関はお金を貸す条件として、その不動産を担保に取り、抵当権を設定します。

そして、そのローンの残債をすべて返済すると、抵当権を外してくれます。

残債といっても、金額が大きいと売主さんは事前に用意できないため、買主さんから受け取る「売買代金」により返済することが一般的です。

売主さんからすると、「抵当権が設定されたまま」売りに出さざるを得ない事情があるのです。

通常の不動産売買取引では、安全な取引をおこなうため、以下のような手続きを、残代金決済時に同時に行います。

１．売買代金支払（買主の住宅ローン実行）
２．繰上完済（売主の住宅ローン完済）
３．抵当権抹消登記（売主の住宅ローン）
４．所有権移転登記（売主→買主）
５．抵当権設定登記（買主の住宅ローン）

登記手続きについては、司法書士が責任を持って行ってくれますので、事前の指示通りに準備をしておけば良いでしょう。

また、事業資金の融資等を利用している場合は、「抵当権」ではなく「根抵当権」が設定されていることがありますが、抹消手続は上記と大きく変わりません。

注意しておきたいのは、売買代金を上回る残債がある、いわゆる「債務超過」となっている場合です。

原則として、金融機関が抵当権を外すための条件は全額返済であり、「売買代金」だけで不足するときには、売主さんは別途資金を調達しなければなりません。

もし、こういった不動産の購入を検討するときには、不動産仲介業者に、取引の安全性をしっかり確認してもらいましょう。

必要があれば、売買契約締結時の手付金を不動産仲介業者に預かってもらう「手付預かり」等の保全についても検討したいものです。

※「手付預かり」とは、売買契約締結時に授受される手付金について、買主から売主が受け取ると同時に、「不動産仲介業者が売主から、残代金決済時まで預かる」といった方法です。

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永田 博宣

（不動産コンサルティング技能登録者、１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、宅地建物取引主任者）

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