マンションと敷地利用権

マンションと敷地利用権

マンションというと「建物」のイメージがありますが、分譲マンションを購入すると、建物だけではなく、敷地利用権がもれなく付いてきます。

「建物」は必ずどこかの「土地」の上にあり、その「土地」を利用する権利が必要です。

そのため、分譲されているマンションは、所有権、借地権（地上権、賃借権）等の（準）共有持分を敷地利用権として持っているのです。

一般的な分譲マンションは、建物も敷地利用権も所有権ですが、数年前に登場した「定借マンション」の場合、建物が所有権で敷地利用権が定期借地権のマンションとなります。

そして、敷地利用権の持分は原則として、専有部分の床面積の割合となり、専有部分と分離して処分することはできません。

このように、分譲マンションは、専有部分と敷地利用権の持分が一体として取引されています。

また、登記に関しても、現在は、建物（専有部分）の登記をすれば土地（敷地利用権の持分）の登記が必要なくなる「敷地権」を設定しているマンションが主流となっています。

「敷地権」の設定の有無は、建物（専有部分）の登記事項証明書（登記簿謄本）の表題部で確認できます。

なお、敷地権の制度ができる前に建てられた中古マンションでは、「敷地権」が設定されていないものも多く、その場合には、「土地」と「建物」の両方に登記をすることになります。

そうはいっても、専有部分と敷地利用権の持分が一体として取引されていれば、「敷地権」の場合と比べて大きな問題はないですから、ご安心を。

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永田 博宣

（不動産コンサルティング技能登録者、１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、宅地建物取引主任者）

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