不動産売却・購入成功術（永田博宣）／FP会社フリーダムリンク

相続税の取得費加算の特例

フリーダムリンク — 2010-03-04T23:58:00+09:00

相続税の取得費加算の特例

相続した不動産を売却するとき、以下の要件を満たす場合は、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（相続税の取得費加算の特例）」を利用しましょう。

・相続や遺贈により土地や建物を取得したこと
・その土地や建物に相続税が課税されていること
・その土地や建物を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後３年を経過する日までに譲渡していること

この特例は、相続した土地や建物を、一定期間内に譲渡した場合には、相続税額のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算することができるというものです。

取得費が増加すれば、譲渡所得が減少し、不動産譲渡に係る所得税等が軽減されるという効果があります。

上記の要件を満たす場合には、不動産譲渡の確定申告をする際に、この特例の適用を忘れないようにしましょう。

なお、この特例は、誰が相続税をいくら負担したか、何を相続したか等により加算額に違いが出ます。

売却する不動産を、複数の相続人で等しく共有していても、取得費加算額が違うと、各相続人が負担する不動産譲渡に係る所得税等も違ってくるものです。

特に多額の相続税額を負担している場合には、不動産売却後の手取り額に大きな差が出ることもあります。

もし、今後の相続において、相続財産に不動産が多く含まれていて、相続後に不動産売却の予定があるとしたら、相続税と併せて、不動産売却時の税金も考慮した遺産分割の検討をおすすめします。

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永田博宣

（不動産コンサルティング技能登録者、１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、宅地建物取引主任者）

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不動産売買契約時の登記手続き

フリーダムリンク — 2010-02-04T23:58:00+09:00

不動産売買契約時の登記手続き

不動産売買契約をするとき、所有権移転や抵当権設定等の登記をおこなうことが一般的です。

売主・買主は、登記に必要な書類を司法書士または不動産業者に指示されて用意することが多いのではないでしょうか。

具体的に登記の手続きがどういった流れになっているのかを簡単に見てみましょう。

（例）売買対象物件の売却前の登記情報
所有者　東京都渋谷区渋谷三丁目○番×号　売主太郎
抵当権設定　債務者　売主太郎　抵当権者　大都市銀行

売主太郎さんは、大都市銀行の住宅ローンを利用してこの物件を購入しており、登記されている住所は、購入する前に住んでいたところです。

この物件の買主に所有権移転登記をするためには、売主は原則として、「登記済権利書」「印鑑証明書」「実印」等を用意する必要がありますが、印鑑証明書（発行後３カ月以内のもの）の住所と登記簿上の住所が違っている場合には、登記簿上の住所を現在の住所（印鑑証明書の住所）に変更しなければなりません。

また、通常の売買契約では、抵当権等の担保権は売主が所有権移転時までに抹消するように取り決めをしているため、抵当権抹消等の登記もおこなう必要があります。

つまり、今回の売買契約で買主に所有権移転登記をおこなうために、売主として必要な事前の登記手続きは、「住所変更登記」、「抵当権抹消登記」の２つとなります。

ところが多くの場合、抵当権を抹消するための資金は売買代金を充てることになるため、残代金決済時（所有権移転時）より前に「抵当権抹消登記」をおこなうことができません。

そのため、実務上では、残代金決済時に「売主の住所変更や抵当権抹消等の登記」と「買主の所有権移転や抵当権設定等の登記」を、同時に一度の申請でおこなえるように、司法書士がすべての登記手続きに必要な書類を売主・買主に用意してもらっているのです。

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既存不適格建築物と違反建築物

フリーダムリンク — 2010-01-07T23:58:00+09:00

既存不適格建築物と違反建築物

築年数の経った中古マンションを購入する際に、たまに出てくるのが「既存不適格」という不安をあおるような？言葉です。

これは簡単にいうと、「建築当時は適法であったものの、現在の建築基準法の規定には適合しなくなっている」ということです。

そのため、少なくとも現時点で建替え等をおこなうとしたら、同じ規模の建築物を建築することができないことになるでしょう。

建築基準法等の法令や都市計画は、いつの時代も同じ内容ではなく、必要に応じて改正されています。

その結果、建築当時は適法に建築された建築物であっても、現時点では法令の規定を満たしていない場合があります。

こういった状態になった建築物を、一般に「既存不適格建築物」と呼び、その存在を認め、いわゆる「違反建築物」と区別しています。

「違反建築物」は、その名の通り、法令に違反して建築や増改築をした建築物です。

そして、建築基準法では、特定行政庁は「違反建築物」について当該建築物の除去、移転、改築、増築、修繕、模様替、使用禁止、使用制限等、違反を是正するために必要な措置をとるよう命ずることができるとされています。

実際のところ、都心の築年数の経った中古マンションが「既存不適格建築物」であるケースは少なくありません。

購入する物件が、「既存不適格建築物」だった場合には、不動産仲介業者等の説明を十分に理解しておきましょう。

あらかじめ知っておけば、必要以上に不安にならずに済むはずです。

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不動産の譲渡所得と確定申告

フリーダムリンク — 2009-12-10T23:58:00+09:00

不動産の譲渡所得と確定申告

個人が所有する不動産を売却して「トク」をすると、原則として税金がかかります。

つまり、買った価格よりも高く売れると、利益があったとされ、他の所得と区分した譲渡所得となり税額が計算されます（分離課税）。

ただし、売却するのが自宅（マイホーム）の場合は、税金があまりかからない配慮がされています。

具体的には、3,000万円の特別控除の特例や軽減税率の特例、または買換えの特例といったものがあります。

このような特例を適用することにより、税金のかからない人や、軽減される人も出てくるでしょう。

また、仮に不動産を売却して利益が出た場合でも、同じ年に他の不動産を売却して損が発生した場合には、損益通算を検討することもできます。

その結果、税金が少なくなったり、場合によっては税金がかからなくなることもあります。

このような特例等を利用するためには確定申告が必要となります。

通常は、不動産を売却した翌年に確定申告をすることになりますが、そのときになってはじめて「特例が使えない」「3,000万円の特別控除を使ったら、住宅ローン控除が使えない」等で困る人がいます。

あらかじめ知っておけば、覚悟できていたはずです。

もしくは、節税の方法も検討できたかもしれません。

不動産を売却する際には、事情やタイミングもあるとは思いますが、ぜひ、税金のことも含めて事前に検討しておきましょう。

実際には、減価償却や譲渡費用等も含めて細かい計算をすることになるため、心当たりのある人は、税理士等の専門家に相談して、税額や最終的な手取り額がいくらになるのかを事前にある程度把握しておくと安心です。

なお、売却した不動産に共有者がいる場合には、それぞれ個別に検討することになります。

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フリーダムリンク — 2009-11-14T18:23:42+09:00

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２つの売買契約を連動させる特約

フリーダムリンク — 2009-11-12T23:58:00+09:00

２つの売買契約を連動させる特約

売買契約の相手方である売主または買主の事情等により、自分が直接関係しない別の物件の売買契約が解除されることに伴い、自分が締結した売買契約が白紙解除になってしまうことがあります。

これは、売買契約書に別の物件の売買契約と「連動させる特約」が盛り込まれているためです。

２つの売買契約を連動させる特約は、具体的には次のような事情がある場合に使われています。

■買い替えの場合
一般的によく知られているのが、売主または買主が買い替えをする場合の「買替特約」です。買替特約は、「今回、この物件を売却（購入）するのは、買い替えが前提です。購入（売却）の売買契約がまとまらなければ、売却（購入）できません」というもので、買い替えに係る２つの契約を連動させています。

■底地と借地権を同時に購入する場合
底地と借地権を同時に購入して所有権とする場合があります。買主は、地主との間で底地の売買契約を、借地人との間で借地権の売買契約を締結することになります。どちらか一方の契約が解除になると、買主は所有権を取得することができません。そのため、２つの売買契約を連動させる必要があります。

■抵当権の設定された一筆の土地を２つに分筆して売却する場合
通常、不動産を売却する際には、抵当権等の担保権を抹消しなければなりません。売主が抵当権の設定された一筆の土地を２つに分筆して売却する場合で、一方の契約だけでは、抵当権者（債権者）の了承が得られず抵当権の抹消ができないときには、２つの売買契約を連動させる必要があります。それぞれ単独で引き渡しを無事に完了させることができない事情があるためです。
※一筆の土地を２つ（以上）に分筆して売却する場合には、宅地建物取引業法に抵触しないかを確認する必要があります。

それほど多いケースではないですが、万一、不動産を売却または購入する際に、２つの売買契約を連動させる特約がある場合には、相手方の事情や特約の対象となる売買契約の事情等を、しっかりと理解しておきましょう。

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建築確認済証（建築確認通知書）と検査済証

フリーダムリンク — 2009-10-15T23:58:00+09:00

建築確認済証（建築確認通知書）と検査済証

中古の建物を売却する際に、「検査済証はありますか？」と聞かれることがあります。

建物を建てたときや購入したときの書類は保管していても、その中に「検査済証」が確かにあったと覚えている方は多くないでしょう。

また、建物建築時の書類として、似たようなものに「建築確認済証（建築確認通知書）」があります。

今回は、「建築確認済証（建築確認通知書）」と「検査済証」との違いを簡単に見てみましょう。

通常、建物を建てる場合には建築確認申請をおこなう必要があります。

建築確認申請とは、工事に着手する前に、建築予定の建物が建築基準法等に適合しているかどうかを特定行政庁等（役所等）にチェックしてもらう手続きです。

そして、「建築確認済証（建築確認通知書）」は、この内容を特定行政庁等（役所等）が確認できたときに交付されるものです。

このように、「建築確認済証（建築確認通知書）」は、建築予定の建物が適法かどうかを確認した書類です。

そのため、出来上がった建物が、予定された適法な建物かどうかは、工事に着手する前に交付される「建築確認済証（建築確認通知書）」だけではわかりません。

その後、建築工事の完了時に建築完了検査を受け、建築確認申請の通り適法な建物が建築されている事が認められると、「検査済証」が交付されます。

つまり、「検査済証」は、その建物が適法に建てられたことを証する書面となるのです。

以前は、「検査済証」を取得していない建物も多かったのですが、最近は、金融機関の融資の審査の際に提出を求められる等で、「検査済証」の取得は常識となっています。

なお、「建築確認済証（建築確認通知書）」や「検査済証」を紛失した場合には、原則として再発行はできません。

しかし、これに代わる証明を発行する特定行政庁等（役所等）も増えてきています。

心当たりのある方は一度、役所に問い合わせてみましょう。

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土地査定・一戸建査定に向けての準備

フリーダムリンク — 2009-09-17T23:58:00+09:00

土地査定・一戸建査定に向けての準備

　マンション査定に向けての準備はこちら

土地や一戸建を売却する際には、揃える書類や調査する事項はわりと多いものです。

通常は、売却を依頼した不動産会社が書類の入手や調査をおこないますが、中には隣接地との道路や境界に関する覚書等、土地所有者でなければわからないこともあります。

また、借地権であれば原則として土地賃貸借契約書は当事者しか保有していません。

土地や一戸建の査定のために不動産会社の担当者と会うときには、保管している書類と知りうる限りの情報を提供するようにしましょう。

土地や道路の使用に制限があれば、売れる価格に影響が出ることもありますが、事前に伝えることにより対処方法を検討できるかもしれません。

実際に、隣接地の建物が越境している土地の一部を隣接地の所有者に売ることにより価値を下げずにすんだ事例もあります。

一般的には、以下のようなものを準備しておくと良いでしょう。

■土地建物の登記済権利証（登記識別情報）または登記簿謄本（登記事項証明書）

■公図

■地積測量図

■固定資産税等通知書

■建築確認通知書、検査済証

■建物の間取り図

■住宅ローンの返済計画表

土地や一戸建の売却では、測量や建物解体撤去をおこなう必要がある場合もあります。

これらの費用は百万円を超えることもめずらしくありませんから、「諸費用」や「手取り額」だけではなく、その支払のタイミングについても確認しておきたいものです。

また、土地の所有者が誰なのか、建物の所有者が誰なのかにより、譲渡にかかる税金が違ってくることもあります。

売却活動をはじめる前には、不動産会社の担当者とよく打ち合わせをおこない、少なくとも全体スケジュールとお金の流れを理解しておくべきでしょう。

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マンション査定に向けての準備

フリーダムリンク — 2009-08-20T23:58:00+09:00

マンション査定に向けての準備

マンションを売却するとき、通常は不動産会社に査定等をしてもらい、媒介契約を締結することになります。

不動産会社の担当者と会って話すときには、より具体的に「マンション売却の流れ」や「諸費用」、「手取り額」等についても確認したいものです。

そのためには、以下の書類等を準備しておくと良いでしょう。

■購入時のパンフレット、間取り図
マンションの特徴や設備等が一目でわかりますし、販売図面を作成するためには間取り図が役に立ちます。

■購入時の契約書類
売却したときに税金がかかるのかどうかをチェックできます。

■管理規約、使用細則
ペットや事務所使用の可否をはじめ、そのマンションでのルールを確認できます。

■固定資産税等通知書
固定資産税等の額だけでなく、固定資産税評価額等の情報も記載されています。

■管理費、修繕積立金等の内訳
ルーフバルコニーや専用庭等の使用料についても内訳があると親切でしょう。

■住宅ローンの返済計画表
住宅ローンの残債がわかると、おおよその手取り額が計算できます。

■登記済権利証（登記識別情報）
売却時に必要となりますので、事前に書類を確認してもらうと良いでしょう。

その他、管理費等の値上げや大規模修繕の予定等、購入者に伝えるべき事項があれば箇条書きにしておきましょう。

具体的には、物件ごとに用意するものは違ってくるかもしれませんので、事前に不動産会社の担当者にご確認ください。

ただし、これらの書類は個人情報を含むものですから、取扱いには十分注意しましょう。

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建築基準法上の道路の種類

フリーダムリンク — 2009-07-23T23:58:00+09:00

建築基準法上の道路の種類

不動産を売買するときには、敷地に接している道路は、公道・私道のどちらなのか、そして建築基準法上で、どの道路にあたるかについての説明を受けます。

今回は、建築基準法上のおもな道路の種類について簡単に見てみましょう。

■建築基準法第42条第１項第１号道路

道路法による道路。建築基準法では以下の道路も「道路」といいますが、道路法では以下の道路は「道路」といいません。

■建築基準法第42条第１項第２号道路

都市計画法等の法律による道路で「開発道路」ともいわれます。

■建築基準法第42条第１項第３号道路

昔から存在する道路法による道路にあたらない道路。幅員４ｍ以上の私道といったイメージで、「既存道路」といわれます。

■建築基準法第42条第１項第５号道路

都市計画法等の法律によらず特定行政庁から指定を受けた道路で「位置指定道路」といわれます。

■建築基準法第42条第２項道路

幅員４ｍ（６ｍ）未満で特定行政庁が指定した道路。「２項道路」といわれます。原則としてセットバックが必要となります。

なお、「告示建築線」という昔の法律で指定された幅員４ｍ以上の指定建築線がある場合には、位置指定道路と同じような扱い（指定された幅員を確保）となります。

敷地と道路との関係は不動産売買取引にとって、土地の価格を左右する重要な要素です。不明な点があればしっかり説明を受けるようにしましょう。

【参考】

位置指定道路の注意点

敷地と道路との関係（接道義務）

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掘り出し物件のゆくえ

フリーダムリンク — 2009-06-25T23:58:00+09:00

掘り出し物件のゆくえ

不動産の購入を考えるとき、「すごく安く買えたらいいな」と思いませんか。

もちろん、ワケあり物件ではなくキチンとした物件です。

東京の人口は1,000万人以上ですから、中には「急ぐから」「相続で取得したから」大幅に安く手放してもいいと考える人はいるでしょう。

そういう物件はいったいどうやったら手に入るのでしょうか。

たとえば、通常であれば4,000万円で売却できるマンションですが、その売主さんは、売却を急ぐため3,000万円でもいいと考えています。

その場合、売主さんは不動産業者に相談して売却を依頼することが一般的です。

不動産業者の選択肢は以下の３通り。

１．マンションを探しているお客さんに紹介しよう
２．自社で買い取ろう
３．他の不動産業者に買い取ってもらおう

１．を選択すれば、購入者にとってはまさに「掘り出し物件」となりますが、残念ながら実際に選択されるのは２．または３．でしょう。

２．を選択すれば、3,000万円で買い取って4,000万円で売却するという計算が成り立ちますし、３．であっても、買い取る不動産業者はその物件を売却するのが前提ですから、売却時に仲介の依頼をもらう約束があれば、仲介手数料を得る機会を増やすことができます。

その結果、そのマンションは4,000万円で市場に出てくるのでした。

現状では不動産の売却情報は、不動産業者を通して情報公開をするしかありません。

トクする情報は、まず不動産業者で吟味された後に市場に出されます。

この点をよく理解すると、不動産広告の見方もかわるかもしれませんね。

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3,000万円の特別控除と住宅ローン控除

フリーダムリンク — 2009-05-28T23:58:00+09:00

3,000万円の特別控除と住宅ローン控除

居住用の不動産を売却して譲渡益が発生しても、3,000万円の特別控除が利用できれば、税額がゼロとなるケースが多いでしょう。

ただし、同時に買換えをした場合、3,000万円の特別控除を利用すると住宅ローン控除が受けられなくなってしまいます。

つまり、3,000万円の特別控除と住宅ローン控除の併用はできないのです。

そのため、上記のようなケースでは、3,000万円の特別控除と住宅ローン控除のどちらを選択するかを検討する必要があるでしょう。

例えば、譲渡益が500万円、住宅ローン控除の減税額（総額）が200万円として考えてみます。

■3,000万円の特別控除を利用した場合（※）
納税額は、譲渡益500万円－特別控除500万円＝０円となり、税額は０円となります。

■住宅ローン控除を利用した場合（※）
納税額は、譲渡益500万円×税率20％＝100万円となり、住宅ローン控除の減税額は200万円なので、納税額100万円－減税額200万円＝減税額100万円となります。

したがって、このケースでは住宅ローン控除を利用したほうが税制の面では、有利といえるでしょう。

なお、「3,000万円の特別控除」、「住宅ローン控除」どちらの特例も、確定申告は必要ですが、「納税はその年にまとめて」、「減税は10年かけて」という違いがあります。

住宅ローン控除の減税額（総額）は、繰上げ返済等をおこなえば当然違ってきますが、検討する際のひとつの目安として、上記のような試算をされてみてはいかがでしょうか。

（※）3,000万円の特別控除および、住宅ローン控除の適用要件を満たしているとします。

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マンションと敷地利用権

フリーダムリンク — 2009-04-30T23:58:00+09:00

マンションと敷地利用権

マンションというと「建物」のイメージがありますが、分譲マンションを購入すると、建物だけではなく、敷地利用権がもれなく付いてきます。

「建物」は必ずどこかの「土地」の上にあり、その「土地」を利用する権利が必要です。

そのため、分譲されているマンションは、所有権、借地権（地上権、賃借権）等の（準）共有持分を敷地利用権として持っているのです。

一般的な分譲マンションは、建物も敷地利用権も所有権ですが、数年前に登場した「定借マンション」の場合、建物が所有権で敷地利用権が定期借地権のマンションとなります。

そして、敷地利用権の持分は原則として、専有部分の床面積の割合となり、専有部分と分離して処分することはできません。

このように、分譲マンションは、専有部分と敷地利用権の持分が一体として取引されています。

また、登記に関しても、現在は、建物（専有部分）の登記をすれば土地（敷地利用権の持分）の登記が必要なくなる「敷地権」を設定しているマンションが主流となっています。

「敷地権」の設定の有無は、建物（専有部分）の登記事項証明書（登記簿謄本）の表題部で確認できます。

なお、敷地権の制度ができる前に建てられた中古マンションでは、「敷地権」が設定されていないものも多く、その場合には、「土地」と「建物」の両方に登記をすることになります。

そうはいっても、専有部分と敷地利用権の持分が一体として取引されていれば、「敷地権」の場合と比べて大きな問題はないですから、ご安心を。

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私道持分

フリーダムリンク — 2009-04-02T23:58:00+09:00

私道持分

私道に接した土地を購入するとき、私道の持分も一緒に「ついてくる」ケースは、現在の不動産売買取引において一般的となっています。

「ついてくる」と表現したのは、通常、その私道持分については価格を考慮しないことが多いためです。

しかし、この私道持分、実はとても大切なのです。

建物は、原則として、その敷地が建築基準法の道路（公道でも私道でも）に接していて、接道義務を満たしていれば建てることができます。

しかし、その道路が私道である場合、建物を建てる際に重要な上下水道管・ガス管等を埋設することや、その引き込み工事のための掘削等を行うことについて、私道所有者の承諾が必要条件とされています。

ここで、私道持分があれば、他の私道所有者（共有者）との間で「お互い様」ということで、承諾を得やすいのですが、その私道についてまったく持分がないと、承諾を得るのに時間がかかったり、場合によっては、「承諾料」等を要求されることもあるのです。

また、通行に関しても、特に車両については、はじめは問題なく利用していたのに、所有者がかわったとたん、「車両の通行を禁止される」、「承諾や通行料が必要になる」ケースも実際にあります。

以上のことを踏まえると、購入を検討している土地が、私道のみに接しているにも関わらず、私道持分が取得できない場合に注意が必要だということをお分かりいただけるでしょう。

私道の負担に関することは、不動産売買取引での重要事項として、その取引に携わる不動産業者に、その内容を説明する義務を負わせています。

私道持分を取得できないということであれば、それはどうしてか、将来のトラブルを防ぐためにどのような対策や提案をしてもらえるのか等、しっかり説明を受けましょう。

今は生活や通行に支障がないという場合でも、トラブルは購入した後、長い年月が経って発生する可能性もあり、そのトラブルに巻きこまれるのは、購入者なのです。

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重要事項に係る調査報告書（管理に係る重要事項調査報告書）

フリーダムリンク — 2009-03-05T23:58:00+09:00

重要事項に係る調査報告書（管理に係る重要事項調査報告書）

中古マンションを購入するにあたり、チェックしておきたいポイントのひとつに、「マンションの管理に関する事項」があります。

具体的な記載事項は、専有部分の用途制限や共用部分に関することをはじめ、その住戸の管理費・修繕積立金等の額や滞納額、マンション全体の修繕積立金の総額、共用部分の修繕実施状況や予定、駐車場等の空き状況や使用料などです。

これらは、中古マンションの売買における重要な事項のため、「重要事項説明」として売買契約締結の前に不動産会社から説明を受けることになります。

併せて「管理規約・使用細則」と「重要事項に係る調査報告書」が添付されるでしょう。

通常、「管理規約・使用細則」は売主さんが持っているのですが、「重要事項に係る調査報告書」は、マンションの管理会社（自主管理の場合は管理組合）が発行するもので、その住戸の管理に係る内容とマンション全体の管理に係る内容が記載されています。

なお、「重要事項に係る調査報告書」については、売主さんから売却の依頼を受けた不動産会社が、重要事項説明書を作成するために、マンションの管理会社から取り寄せることが一般的です。

購入者にとっては、これから負担する管理費、修繕積立金等の額や、既に積み立てられている修繕積立金の総額は当然知っておくべき事項でしょう。

また、その住戸において管理費・修繕積立金等の滞納があると、購入者が負担しなければならないということになってしまいます。

そのため、「引渡しまでに売主さんが責任もって滞納額を支払っておくこと」といった特約が売買契約書に記載されているかを確認することも必要です。

中古マンションを購入するための重要事項説明を受ける際には、添付されている「重要事項に係る調査報告書」にも、しっかり目を通すようにしましょう。

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敷地と道路との関係（接道義務）

フリーダムリンク — 2009-02-05T10:00:00+09:00

敷地と道路との関係（接道義務）

建物を建てる敷地は、原則として幅員４メートル以上の建築基準法に定める道路に２メートル以上接していることが必要です。

ところが、間口が２メートルあれば「どんなに奥まっていても建築できる」というわけではありません。

地域によっては、敷地の路地状部分の長さにより原則として接していなければならない路地状部分の幅員（間口）が規定されています。

参考までに、地方公共団体の条例による規定の例をいくつか挙げておきます。なお、特殊建築物、共同住宅等についてはこの限りではありません。

【東京都】
路地状部分の長さ：20メートル以下 ⇒　路地状部分の幅員：２メートル以上
路地状部分の長さ：20メートル超　　 ⇒　路地状部分の幅員：３メートル以上

【横浜市】
路地状部分の長さ：15メートル迄　　 ⇒　路地状部分の幅員：２メートル以上
路地状部分の長さ：25メートル迄　　 ⇒　路地状部分の幅員：３メートル以上
路地状部分の長さ：25メートル超　　⇒　路地状部分の幅員：４メートル以上

【埼玉県】
路地状部分の長さ：10メートル未満　⇒　路地状部分の幅員：２メートル以上
路地状部分の長さ：15メートル未満　⇒　路地状部分の幅員：2.5メートル以上
路地状部分の長さ：20メートル未満　⇒　路地状部分の幅員：３メートル以上
路地状部分の長さ：20メートル以上　⇒　路地状部分の幅員：４メートル以上

このように、建替えや土地を購入して建物の建築を検討する際には、事前に建物が建てられるのかどうかを調査しておくことは最低限必要です。

また、そのほか建築の制限となるような、地域や地区の条例・協定などについても、出来るだけ個別具体的に調べておくようにしましょう。

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永田博宣

（不動産コンサルティング技能登録者、１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、宅地建物取引主任者）

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不動産売買契約における「期日」

フリーダムリンク — 2009-01-08T10:00:00+09:00

不動産売買契約における「期日」

一般的に不動産売買取引では、購入のために融資を利用する場合や、居住中の自宅を売却する場合などが多く、契約締結日から引渡しまでに、ある程度の時間を必要とします。

しかし時間があくと、無事に引渡しがおこなわれるかどうかお互いに不安を感じることがないとはいえません。

そこで不動産の売買契約ではいくつかの特約を設けて取引の安全をはかっています。

設けられた特約等についての「期日」は、売買契約書に記載されています。

おもなものを見てみましょう。

■残代金支払期日
残代金の支払予定日で、通常は同日に融資の実行や引渡し、所有権移転登記などをおこないます。

別の日を定める場合には、その期日が記載されます。

■手付解除期日
手付放棄、手付倍返しによる契約解除ができる期日です。

なお、売主が宅建業者（不動産業者）の場合、買主保護のため手付解除期日の設定はできません。

■融資承認取得期日
融資を利用する際に、金融機関から承認を取る予定日です。

■融資利用の特約に基づく契約解除期日
融資利用の特約により契約を解除することができる期日で、上記の融資承認取得期日から数日後と設定されることが多いようです。

融資承認取得期日までに承認が得られない場合には、融資利用の特約により契約を解除することができます。

また、この期日までに承認が得られなければ自動的に契約が解除となる融資利用の特約もあります。

不動産売買契約では、予定通りに進まないケースも決して少なくありません。

たとえ「１～２日遅れる」といった場合でも、後々の思わぬトラブルを防ぐために、きちんと契約内容変更に関する覚書等を交わしておくべきでしょう。

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媒介契約の更新

フリーダムリンク — 2008-12-11T10:00:00+09:00

媒介契約の更新

不動産の売却を不動産業者に依頼するときには、媒介契約を締結することになります。

専任媒介契約や専属専任媒介契約については、宅地建物取引業法で「有効期間は３ヶ月を超えることができない」と規定されているため、通常は３ヶ月間の契約が多いようです。

しかし実際には、売りに出してから３ヶ月以内に契約まで至らないケースも少なくありません。

依頼している不動産業者が信頼できて、引き続き売却活動を頼みたい場合には、更新の手続きをすることになりますが、更新については宅地建物取引業法で「依頼者からの申し出が必要」とされています。

きちんとしている不動産業者であれば、媒介期間満了時までに更新の通知をしてくれますから、必要書類に記名押印して手続きをしましょう。

更新をするかどうか迷っている場合にはどうしたら良いのでしょうか。

前述したように、媒介契約は「依頼者からの申し出」がなければ自動的に更新されません。

なかには、更新前になると熱心な姿勢を見せたり、購入希望者？が急にあらわれたりと、更新のための営業をする不動産業者もいるようです。

そのため、その時点の態度や話の内容だけではなく、媒介契約期間全体についての業務報告から今後の活動予定についても、一度じっくり話を聞いてみてはいかがでしょうか。

不満な点や不審な点があるとしたら、契約期間満了の時期までに解決しておきたいものです。

あくまでも選択権は依頼者側にありますから、もし「更新をしない」という判断をしたときには、期間満了まで待ったうえで他の不動産業者に問い合わせましょう。

なお、媒介契約期間に指定流通機構への登録（情報公開）や、業務の処理状況の報告（媒介業務報告書の提出）などについての義務違反をしている不動産業者であれば、速やかに他の不動産業者に依頼することを検討したほうが良いでしょう。

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不動産売買契約の解除（解約の方法）

フリーダムリンク — 2008-11-13T10:00:00+09:00

不動産売買契約の解除（解約の方法）

不動産の売買契約を締結するときに、「解約を前提に」というケースは少ないでしょう。

しかし、契約締結日から残金決済日までに時間があると、事情が変わることも考えられます。

場合によっては、「不動産売買契約の解除」という結論を選択することも…。

不動産の売買契約は、売主と買主の双方がいることによって成立しますので、望んでなくても「いきなり相手から」解約を宣告される可能性もあります。

今回は、代表的な？３つの解約方法について簡単にご説明します。

■ローン解約

買主が不動産を購入するために、住宅ローン等を利用する場合、通常、売買契約書にはローン特約（融資利用の特約）が盛り込まれています。

これは、決められた期日までに融資の承認がでなかったときには、売買契約が自動的に白紙になる、あるいは、白紙にできるといった特約です。

ローン解約の場合には、手付金を無利息で返還することになっています。

■手付解約

売主は、売買契約締結の際に受け取った手付金の２倍の額を買主に支払うことにより解約できます。

買主は、売買契約締結の際に支払った手付金を放棄すれば解約できます。

ただし、通常は手付解約が出来る期限を設けていることが多いため、売買契約書で確認しましょう。

■違約による解約

手付解除の期限が過ぎてしまった場合は、違約金を支払って解約することができます。

違約金の額については、売買契約書に記載されており、一般的には売買価格の１～２割が多いようです。

ただし、いずれの場合にも、測量などをしていたときには、当然実費負担となりますし、ローン解約以外は、不動産業者から仲介手数料を請求されるでしょう。

解約の手続きは、後ろ向きなこともあって、想像以上にパワーを使うかもしれません。

万が一、そのような状況になった場合は、売買契約書、重要事項説明書、覚書、媒介契約書などをしっかり把握することからはじめましょう。

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売買契約内容の変更

フリーダムリンク — 2008-10-16T10:00:00+09:00

売買契約内容の変更

不動産の売買契約では、買主がローンを利用する場合や、どちらかが買換えの場合、「いついつまでにローンの承認がでなかったら」「いついつまでに買換えがうまくいかなかったら」契約を白紙にできますよ、といった条件をつけることが一般的です。

当然、その契約に携わる不動産業者は、契約が白紙にならないよう事前にある程度の見込みをつけたうえで売買契約締結をむかえるようにしていることでしょう。

しかし、それでも状況が思わしくなく、予定通りに進められない場合もたまにあります。

たとえば、ローンの承認期日が間に合わないときは、以下のように対処します。

　１．金融機関担当者からローンの承認予定日、実行可能日を聞く

　２．売主・買主に事情を説明して同意を得る

　３．売買契約書に記載されたローンの承認期日までに契約内容変更の合意書を作成する

細かいようですが、売買契約書に記載された内容をこのようにきちんと変更しておかないと、万が一、ローンが出ないときには、ローン条項で買主が保護されなくなってしまうからです。

同時に、それが原因でもめた場合には、不動産業者が「やるべきことをおこたってお客様に損害を与えた」と責任追及されてしまうため、不動産業者の当然の業務でもあります。

本当は、ローンの承認を得たうえで売買契約を締結すればいいのでしょうが、金融機関は売買契約書類がないと正式な申込を受け付けてくれないため、こういった事態になることもあります。

また、買換えについても、その先の相手方の状況次第といった部分も否定できません。

いずれにしても、こういうケースに遭遇してしまった場合には、なぜ予定が変わったのか、そして無事に残代金決済・引渡しをむかえられそうか等、納得いくまで説明してもらうようにしましょう。

不動産取引で失敗しないためには、常に最悪のケースを想定しておくことも必要です。

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不動産の共有に関するトラブル

フリーダムリンク — 2008-09-18T10:00:00+09:00

不動産の共有に関するトラブル

前回お話したように、不動産は複数の人で所有することができ、その状態を「不動産の共有」といいます。

不動産の共有

「取得（購入）する際の経済的な理由から」「夫婦仲良く所有するため」または、「相続が発生したときに分けにくかったから」……

この他にも、不動産を共有にする理由はたくさんあるでしょう。

ところで、共有といっても不動産の所有権ですから、この共有持分も当然、相続の対象となります。

はじめは仲の良い家族や兄弟だけの共有であったとしても、長い年月を経て相続を繰り返すと、共有者は、ほとんど会ったことのない遠い親戚だった…となることがあります。

別々の家族を持ち、付き合いもあまりなければ、共有者それぞれの考えが違っていても仕方のないことかもしれませんが、「不動産の共有に関するトラブル」の多くは、この時点で発生しています。

不動産の有効活用、効率化のために建物の建築、建替え、担保権の設定、売却などをおこなうためには、通常その不動産の共有者全員の同意が必要となるからです。

ここで、共有者のうちのたった一人（共有持分はほんの少ししかなくても）でも反対があると、話が進まなくなってしまうのです。

したがって、所有している不動産の有効活用、有効利用を長い目で考えていくためには、そして将来のトラブルを防ぐためには、どこかの時点で、不動産の共有関係を解消しておくことをおすすめします。

具体的には、以下のような方法で共有関係を解消することが多いでしょう。

共有地の分割
共有持分の交換
共有持分の売買
共有持分の贈与
売却換金して分割

そして、こういった作業を、生前に相続対策として、あるいは遺産分割時に面倒がらずにおこなうことが、結果として自分の子や孫たちのためになるのです。

実行にあたっては、分割できる土地なのか、価格設定はどうするのか、資金調達は可能か、そして譲渡税や贈与税、登録免許税や不動産取得税などの税金はどうなるのかなど、総合的・長期的にしっかり検討して最善の方法を選択するようにしましょう。

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不動産の共有

フリーダムリンク — 2008-08-14T10:00:00+09:00

不動産の共有

不動産は誰か一人だけではなく、複数の人で所有することもできます。

この状態を「不動産の共有」といい、共有者（所有者）は、その不動産を持分割合で所有することになります。

共有持分について、不動産を購入しようとしている方から、「持分はどのようにすればいいのでしょうか？」「持分を自分たちで勝手に決めてもいいですか？」と質問されることも少なくありません。

この機会に「不動産の共有」の知識をつけておきましょう。

まずは、不動産を購入するときの「不動産の共有」に関して。

たとえば、3,000万円のマンションを購入する場合に、本人の現金500万円、住宅ローン1,500万円、父親からの現金1,000万円で資金調達したとすると、以下のようになります。（諸費用省略）

【本人出資分】現金500万円、住宅ローン1,500万円
【父親出資分】現金1,000万円

【本人持分】３分の２
【父親持分】３分の１

また、上記の現金500万円を奥様が出資した場合は次のとおり。

【本人出資分】住宅ローン1,500万円
【奥様出資分】現金500万円
【父親出資分】現金1,000万円

【本人持分】６分の３（２分の１）
【奥様持分】６分の１
【父親持分】６分の２（３分の１）

つまり、不動産の共有持分は出資割合となるのが原則です。

勝手な判断で本人の単独名義にすると、贈与とみなされ「贈与税課税！」ということになりかねません。

それでも、親との共有ではなく「本人だけ」または「本人と奥様だけ」の名義にしようと、最近では「相続時精算課税制度」を利用されている方も増えていますし、「親子間の借入れ」などの方法を使われている方もいらっしゃいます。

なお、制度の適用等にあたっては、事前に税務署等によく確認しておいたほうが賢明でしょう。

ところで、「不動産の共有」状態になるのは、複数の人が出資して不動産を購入するときだけではありません。

不動産は財産（資産）であるため、所有者が亡くなると複数の相続人で相続する場合があります。

ところが、「不動産の共有」に関するトラブルは、深く考えずに法定相続割合で相続したことからはじまっていることがじつに多いのです。

次回は、「不動産の共有」に関するトラブルと、その解消方法について考えてみましょう。

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残代金決済時の流れ

フリーダムリンク — 2008-07-17T10:00:00+09:00

残代金決済時の流れ

手付金の授受をともなう不動産の売買契約締結後、しばらくすると残代金決済・引渡しとなります。

このときには、登記の申請や融資の実行から固定資産税、管理費等の清算、諸費用の支払いまでを一度におこなうことになります。

実際の現場では、買主も売主も流れ作業のように、目の前に出された書類に、ひたすら記名押印していかなければならないでしょう。

そこで、今回は「残代金決済時の流れ」を簡単にまとめてみました。

■登記申請の準備

まずはじめに登場するのは、不動産登記の専門家である「司法書士」です。

司法書士は、登記名義を売主から買主にうつすために必要な書類と、売主の抵当権抹消および、買主の抵当権設定のための書類を確認します。

確認ができれば、買主・売主に登記申請依頼等の書類に記名押印してもらいます。

これで登記申請の準備はできました。

■融資の実行

司法書士のオッケーがでると、「銀行の担当者」が融資実行手続きに入ります。

この際、実行されたお金を売主の口座に振り込んだり、諸費用分を現金で払い出したりするために伝票を用意しておきましょう。

■固定資産税等の清算、書類や鍵の受け渡し

さて、ここまでくると「不動産業者」の出番です。

固定資産税、管理費等の清算、および物件に関する書類や鍵の受け渡しをおこないます。

売主は、このときに残代金の受領書や清算金の領収証等に記名押印することが多いでしょう。

また、引渡完了の確認書類等を不動産業者が用意している場合には、その書類にも記名押印します。

そうこうしていると、「融資実行が完了しました」と、銀行の担当者がお金や振込票の控等を持ってきます。

残代金の授受が確認できたら、売主は買主に残代金の受領書を渡します。

そして、司法書士には登記費用を、不動産業者には仲介手数料を支払うと、残代金決済は終了となります。

銀行にはいつ諸費用を？と思われるかもしれませんが、ご安心を。

融資実行された金額は、融資額からすでに諸費用を差し引いた額ですから。

このように「残代金決済時」には、多くの作業を同時並行におこなっており、どれかひとつでも欠けてしまうと、日をあらためてやり直しといった事態にもなりかねません。

通常は、銀行・司法書士・不動産業者等が事前に入念な打ち合わせをしたうえで、売主・買主それぞれに必要なものや諸費用について説明していることが多いでしょう。

事前にしっかりと必要なものを揃えたうえで、それが「何のために必要なのか」までを、ある程度理解しておけば、より安心して残代金決済当日をむかえられます。

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建売りと建築条件付売地

フリーダムリンク — 2008-06-19T10:00:00+09:00

建売りと建築条件付売地

新築一戸建ての購入を検討しているときに、広告で「建築条件付売地」を見かけることも多いでしょう。

特に都心部では、「建売り」と「建築条件付売地」とでは、建物が完成すると、見た目ではほとんど区別がつかないものも少なくありませんが、その契約形態には違いがあります。

今回は、「建売り」と「建築条件付売地」の契約形態および、仲介手数料の違いについてわかりやすくお伝えします。

■契約形態について

「建売り」とは、不動産業者が建物を建て、土地と一緒に購入者に売却するものです。

通常は、不動産業者が土地建物の売主となり、購入者との間で「土地建物の売買契約」をおこないます。

これに対し、「建築条件付売地」では、売っているものは「土地」であり、その土地購入者との間において、一定条件のもとで建築請負契約の成立を条件としています。

つまり、契約形態としては、「土地の売買契約」と「建物の建築請負契約」の２種類の契約を締結することになります。

■仲介手数料について

みなさんが「建売り」または「建築条件付売地」を購入しようとする際には、不動産仲介業者から物件の紹介を受けることが多いでしょう。

その紹介を受けて購入する場合には、不動産仲介業者に対して仲介手数料を支払うことになります。

「建売り」の場合には「土地建物の売買契約」が仲介手数料の対象となりますが、「建築条件付売地」の場合には「土地の売買契約」のみが仲介手数料の対象となります。

なお、はじめ「建築条件付売地」で契約した後に、「建売り」の契約に差し替える業者もあるようですが、その際には、建物の契約形態も「売買」になるため、仲介手数料の対象となります。

さらにもうひとつ、売買代金（残代金）の支払い時期についても注意が必要です。

「建売り」なら、完成後の引渡し時にまとめてお金を支払えばいいのですが、「建築条件付売地」なら、土地の引渡時にまず土地代金全額を支払わなければなりません。

住宅ローンを利用する際には、このような資金の流れや融資のタイミングにも気をつけておきましょう。

もちろん、「建築条件付売地」では「建売り」と比べ、建物のプランが選べる等、この他にもたくさんの違いがあるでしょうが、少なくとも今回お話した内容は知っておいて損はないでしょう。

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投資用マンション売却のタイミング

フリーダムリンク — 2008-05-22T10:00:00+09:00

投資用マンション売却のタイミング

人に貸しているマンションを「投資用マンション」といいます。

通常、「投資用マンション」を売却しようとすると、年間の賃料収入による利回りで価格が決められることが多いでしょう。

ところが、あるタイミングで売却すると、利回りからは考えられない価格で売却することも可能となります。

そのタイミングとは、「賃借人が退去したとき」。

その時点で「投資用マンション」から「自己居住用マンション」に変わるとともに、売却できる価格は、「利回りによる価格」から「中古マンション売買相場による価格」に変わってしまうのです。

自己居住用マンションを購入するときに、賃貸を想定して「利回り」を判断材料にする人はそう多くありません。

想定した「利回り」にこだわりすぎると、価格はもちろん、間取りや広さ、築年数、住環境等において満足できる物件は購入できないからです。

このように、一般的に購入需要の多い地域では「自己居住用マンション」の価格は、「投資用マンション」の価格を大きく上回ることが「フツウ」なのです。

特に、部屋数のあるファミリーマンションで築年数の新しい物件の場合には、「利回りによる価格」と「中古マンション売買相場による価格」の差は大きいでしょう。

もし、所有している「投資用マンション」の賃借人から退去したい旨の連絡があったときは、「売却」も検討されてはいかがでしょうか？

室内の状況次第でリフォーム等が必要になるかもしれませんが、十分検討してみる価値はありそうです。

場合によっては、その物件を「自己居住用マンション」として売却して、他の「投資用マンション」に買い換えるというのも賢い方法かもしれません。

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相続した不動産の売却

フリーダムリンク — 2008-04-24T10:00:00+09:00

相続した不動産の売却

相続した不動産は、相続登記が完了していないと売却できません。

登記名義人が被相続人（亡くなった方）のままだと、現在、誰が所有しているのか確定できないからです。

原則として、相続財産は相続人の共有物となりますから、特定の相続人が「自分が相続した」と言って売却しようとしても、他の相続人全員の同意が得られていなければ、本当の所有者（売主）の意思であるとは言えません。

したがって、その不動産の現在の所有者（売主）を確定するために、相続登記が必要となります。

相続登記をおこなうためには、まず、被相続人の生まれたとき以降の戸籍謄本等で、その不動産を相続する権利を持つと考えられる法定相続人全員を確定しなければなりません。

そのうえで、被相続人の遺言による指定がないときには、その不動産を相続する人と持分を決定します。

この場合、法定相続分で共有として登記する以外の方法を選択するには、相続人全員による遺産分割協議書の作成が必要となります。

このような手続きを経て、相続登記をおこなうことになりますので、相続した不動産の売却を検討されるときには、早めに準備をしておいたほうが良いでしょう。

なお、遺言がある場合には、以上のような手続きは不必要な場合がありますが、その遺言の有効性や、遺留分等について注意しておく点があるため、その際には専門家等に相談されることをおすすめします。

また、売却する際に譲渡益が出る場合には、所得税・住民税が課税されますが、取得した相続人の諸条件により、居住用の特別控除や軽減税率の特例等が適用できることもあります。

その反面、売却により得た金銭を他の相続人に分ける際には、贈与税の対象となる場合もありますので、遺産分割については総合的に判断しましょう。

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投資用中古マンションの売買

フリーダムリンク — 2008-03-27T10:00:00+09:00

投資用中古マンションの売買

自宅以外の不動産を売買するケースの一つとして、投資用中古マンションを売買することがあります。

投資用中古マンションの売買が、通常の不動産売買と大きく違うところは、その部屋を「賃借人に貸している」という点です。

このような売買の形態を、一般的にオーナーチェンジ（居抜き）といいます。

今回は「通常の不動産売買」と「投資用中古マンションの売買」の契約における相違点をお話しましょう。

■室内の見学は不可

賃貸中であれば、多くの場合、室内を見ることができません。

外観や図面などの資料、賃料や建物賃貸借契約書等で、購入するかどうかを判断することになるでしょう。

なお、売主自身が「室内を見たことがない」ことも少なくありません。

■賃料は日割り清算

通常の不動産売買と同様に、物件の引渡しと同時に所有権は移転しますが、投資用中古マンションの売買では、それと同時に賃貸人（オーナー）としての地位も承継することになります。

そのため、賃料（家賃）については、引渡時に売主・買主間で日割り清算をすることが必要です。

■敷金等は承継

多くの場合、賃貸人（オーナー）は、賃借人に対する敷金（保証金）等の返還債務があります。

賃貸人（オーナー）としての地位の承継にともなって、この返還債務も承継するため、もともと売主が賃借人から預っていた敷金等があれば、買主に承継する（支払う）ことになります。

■賃借人にも通知

賃料（家賃）を振込みにより受け取っているとき等には、振込先の変更を賃借人に伝える必要があります。

賃貸人（オーナー）が変更になった旨とあわせて、賃借人に通知することを忘れないようにしましょう。

なお、この場合には、旧賃貸人である売主と、新賃貸人である買主の両者で記名押印した書類で通知することが望ましいでしょう。

■賃貸管理会社を利用している場合

最近は、マンション投資等において、賃貸管理会社を利用しているケースがわりと多いようです。

契約形態や契約内容はさまざまで、売却時・購入時に制約を受ける場合もあるため、賃貸管理会社とどのような契約をしているのかを、あらかじめよく確認しておきましょう。

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一括決済

フリーダムリンク — 2008-02-28T10:00:00+09:00

一括決済

不動産の売買では、売買契約と残金決済および登記が別々の日に行われることが一般的です。

高額であるため、買主が融資を利用したり、売却物件に抵当権等が設定されていたりするためです。

簡単に説明すると、以下のような流れになります。

■売買契約時
売買契約締結、手付金の授受

■売買契約から残金決済までの間
融資の手配（買主）、抵当権抹消のための手続き・引渡しの準備等（売主）

■残金決済時
残代金の授受、物件の引渡し、所有権移転登記（抵当権抹消、設定登記等含む）

ところが、「売買代金を自己資金で用意できる」「物件に抵当権等が設定されていない」「すぐに引渡しが可能である」等の条件がそろっていれば、この作業を一回でおこなうことができます。

これを、「一括決済」といいます。

いわゆる普通のモノを購入するときと同様に、おカネを全額支払い、不動産の引渡しを受けることになります。

もちろん、所有権はその時点で移転し、登記もおこないます。

売買契約当日は、重要事項の説明を受け、売買契約を締結し、売買代金の授受および分担金の清算と物件の引渡し、そして、登記の申請手続きまでおこなうため、わりと長時間となることが多いでしょう。

このように、「一括決済」では、すべてを一回で終わらせますので、わかりやすく、煩わしくないことがメリットといえますが、その分、事前にしっかり準備をしておきたいものです。

ちなみに、一括決済による不動産売買では、「手付金」「手付解除」「危険負担（引渡し前の滅失・毀損）」等の条項は適用されません。

しかし、瑕疵担保責任等については、通常の不動産売買と変わりません。

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不動産売買での交渉順位

フリーダムリンク — 2008-01-31T10:00:00+09:00

不動産売買での交渉順位

気に入った不動産を購入するためには、まず購入申込書に「購入希望価格」や「引渡しの条件」などを記入し、提出したうえで、不動産会社の担当者に先方と交渉してもらうことになるでしょう。

その物件に対して、購入を希望しているのが、あなた一人である場合には、諸条件についてじっくり検討したいものです。

ところが、不動産とは不思議なもので、今までさっぱり人気がなかった物件でも、誰か一人が購入を検討しはじめると、急に「買いたい」という人が何人も現れたりすることがあります。

こんなとき、不動産売買の交渉は、どのように行われるのでしょうか？

一般的に、不動産業界では、交渉順位は購入申込書の受付順となり、「一番手、二番手、三番手…」と言ったりします。

具体例を見ながら、流れを簡単に説明しましょう。

4,800万円で売りに出されているマンションがあり、あなたは、4,600万円で一番に申し込みましたが（一番手）、その翌日に、他の人が4,700万円で申し込みました（二番手）。

入札方式であれば、4,700万円で申し込みをした人が、購入できる可能性が一番高くなりますが、不動産売買においては、先に申し込みをした人の方が有利になります。

つまり、このケースでは、二番手の人に交渉権が移る前に、一番手であるあなたに対して、4,700万円まで金額を上げられるかどうかの打診が入るということです。

どうしても欲しくて、資金的にも可能であれば、たとえ4,700万円になったとしても、売主さんとの交渉権を獲得できるわけです。

人気のある物件であれば、競争になることも多いので、不動産会社の担当者は、「優先交渉権（一番手）を獲得するために、早く購入申込書を書いてください！」と迫ることもあるでしょうが、そうしないと手に入れられないことも、少なくないからです。

しかし、その内容は実際には見えにくく、不動産会社の担当者によっては、クロージングのためのトークとして利用している場合もあるため、担当者の言葉を鵜呑みにするわけにもいかないかもしれませんが、不動産売買の交渉において、「一番手というのは非常に有利だ」いうことは、知っておきましょう。

ただし、仮に「一番手」となったとしても、これはあくまで「不動産業界のルール」であり、法律等で守られているわけではないというのも事実です。

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不動産広告の出し方

フリーダムリンク — 2008-01-03T10:00:00+09:00

不動産広告の出し方

今回は、不動産を売却しようとする方へ、「不動産広告の出し方」についてお話したいと思います。

不動産を出来るだけ良い条件で売りたいなら、新聞の折込広告、インターネット、住宅情報誌などで幅広く広告をすることは有効な手段の一つです。

不動産を売却するときに、このような媒体でたくさん広告をしてもらいたいとしたら、どのように不動産仲介業者に売却を依頼しますか？

１．専任媒介で大手不動産仲介業者に依頼する
２．一般媒介で多くの不動産仲介業者に依頼する

ほとんどの方は、以上のどちらかを選択されるのではないでしょうか。

それは、売却を依頼している不動産仲介業者（のみ）が広告することがあたりまえだと思うからなのです。

不動産の広告の目的は、広告した物件を売るためであると同時に、購入希望者を集めるためでもあります。

その意味からいえば、反響の期待の少ない「自社で依頼を受けている物件」よりも、「他社で依頼を受けている物件」を借りてきて広告をしたほうが良いのです。

実際に、購入希望者を集めたい不動産仲介業者の多くは、業者間で広告の掲載の許可をとったうえで「他社で依頼を受けている物件」を広告しています。

つまり、広告しているからといっても、その不動産仲介業者が売主さんから売却の依頼を受けているとは限らないわけです。

以上のことから検証すると、どのような売却方法であっても、適正な価格で（多少高めでも）売りに出すのであれば、多くの不動産仲介業者に幅広く広告してもらえるということになるでしょう。

ただし、以下のような条件があります。

１．相場から乖離した売り出し価格でないこと
２．売物件情報が広く公開されていること
３．売却を依頼している不動産仲介業者が、他社に広告の掲載の許可出すこと

なお、３つめの条件については、自社で購入者を探す力の強い不動産仲介業者は、許可しないことが多いでしょう。

そのため、「専任媒介で小さな不動産仲介業者に依頼する」ほうが「多くの不動産仲介業者から幅広く広告してもらえる」ということもけっしてめずらしくありません。

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永田博宣

（不動産コンサルティング技能登録者、１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、宅地建物取引主任者）

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不動産と抵当権

フリーダムリンク — 2007-12-06T10:00:00+09:00

不動産と抵当権

不動産を購入するにあたり、「抵当権が設定されているけど、大丈夫かな？」と思われる方は、けっして少なくありません。

購入しようとする中古マンション、中古一戸建などの登記情報を見ると、その不動産に「抵当権」が設定されたまま…。

ところがこれは、買主であるあなたが、マイホーム購入にあたって、住宅ローンを利用するように、売主さんも購入時に住宅ローンを利用していただけ、というケースが多いでしょう。

住宅ローンを利用する際、金融機関はお金を貸す条件として、その不動産を担保に取り、抵当権を設定します。

そして、そのローンの残債をすべて返済すると、抵当権を外してくれます。

残債といっても、金額が大きいと売主さんは事前に用意できないため、買主さんから受け取る「売買代金」により返済することが一般的です。

売主さんからすると、「抵当権が設定されたまま」売りに出さざるを得ない事情があるのです。

通常の不動産売買取引では、安全な取引をおこなうため、以下のような手続きを、残代金決済時に同時に行います。

１．売買代金支払（買主の住宅ローン実行）
２．繰上完済（売主の住宅ローン完済）
３．抵当権抹消登記（売主の住宅ローン）
４．所有権移転登記（売主→買主）
５．抵当権設定登記（買主の住宅ローン）

登記手続きについては、司法書士が責任を持って行ってくれますので、事前の指示通りに準備をしておけば良いでしょう。

また、事業資金の融資等を利用している場合は、「抵当権」ではなく「根抵当権」が設定されていることがありますが、抹消手続は上記と大きく変わりません。

注意しておきたいのは、売買代金を上回る残債がある、いわゆる「債務超過」となっている場合です。

原則として、金融機関が抵当権を外すための条件は全額返済であり、「売買代金」だけで不足するときには、売主さんは別途資金を調達しなければなりません。

もし、こういった不動産の購入を検討するときには、不動産仲介業者に、取引の安全性をしっかり確認してもらいましょう。

必要があれば、売買契約締結時の手付金を不動産仲介業者に預かってもらう「手付預かり」等の保全についても検討したいものです。

※「手付預かり」とは、売買契約締結時に授受される手付金について、買主から売主が受け取ると同時に、「不動産仲介業者が売主から、残代金決済時まで預かる」といった方法です。

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仲介手数料と不動産仲介のしくみ（４）

フリーダムリンク — 2007-11-08T10:00:00+09:00

仲介手数料と不動産仲介のしくみ（４）

【初めての方は、事前にこちらをお読みください】

　仲介手数料と不動産仲介のしくみ（１）

　仲介手数料と不動産仲介のしくみ（２）

　仲介手数料と不動産仲介のしくみ（３）

これまで、３回にわたって、一般の方には見えにくい「不動産仲介のしくみ」と「その弊害」についてお話しました。

そこで、今回は「あなたにも出来る対策」について考えていきましょう。

■あなたが「売主」の場合の対策

幅広い情報公開を目的とするならば、一般媒介契約で複数の不動産業者に依頼しましょう。

こうすれば、ほぼ間違いなく、情報は広く行き渡ります。

しかし、一般媒介契約にはデメリットも多く、実際には、専任媒介契約等を希望される方も少なくありません。

　　　※媒介契約の種類については、こちらをご覧ください

専任媒介契約等で依頼するときには、事前に「他業者に情報を公開し、お客様の紹介を受け入れる」ことをしっかり確認しておきましょう。

なお、既に専任媒介契約等で居住中の物件の売却を依頼されている場合には、わりと簡単にチェックすることができます。

購入希望者が見学に来るとき、担当者に「どちらの不動産業者のお客様ですか？」と聞いてみましょう。

いつも自社のお客様ばかりだと、他の不動産業者に情報を流していない、または、紹介を受け付けていない可能性は高いでしょう。

いくらその地域で力がある不動産業者だとしても、購入希望者が全員、その不動産業者に物件探しを依頼しているとは考えられません。

もし、心当たりがあるなら、早い段階で、担当者に「その理由」についての説明を受けましょう。

■あなたが「買主」の場合の対策

物件探しは、複数の不動産業者に依頼しましょう。

そして、「複数の業者に声を掛けている」ことを伝えてください。

各不動産業者は、他社に負けないように、片手の物件情報も積極的に教えてくれるでしょう。

「約６パーセントの手数料は目標だけど、他社に負けてゼロになるより、約３パーセントの手数料を目指そう」となるからです。

ただし、複数の不動産業者に物件探しを依頼すると、場合によっては、「しつこい」「紹介してくれる物件がズレている」担当者と出会うリスクもあります。

不動産業者はたくさんありますから、自分に合わないと思ったら、早めに断ったほうが得策といえます。

今回お話した対策法は、もちろんこれで万全ではないですが、一般消費者として最低限知っておいたほうが良いと思われるものです。

つまり、「売却」も「購入」も、競争してもらえるような形をとっていくことが大切なのです。

不動産業界は不透明な部分が多く、不動産取引について、約８割の方が不安を持っています。

一生に何度もない「不動産取引」ですから、経験や知識を増やすことが難しいことは当然かもしれません。

「不動産仲介のしくみ」をあなたの不動産売却、または不動産購入のためにうまく活用してくれるような「信頼できる不動産のパートナー」をぜひ見つけていただきたいものです。

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仲介手数料と不動産仲介のしくみ（３）

フリーダムリンク — 2007-10-11T10:00:00+09:00

仲介手数料と不動産仲介のしくみ（３）

【初めての方は、事前にこちらをお読みください】

　仲介手数料と不動産仲介のしくみ（１）

　仲介手数料と不動産仲介のしくみ（２）

■あなたが「買主」の場合

通常、不動産仲介業者に購入物件の希望条件等を伝えると、希望に沿う物件を紹介してくれます。

場合によっては、希望条件から外れた物件を紹介されることもあるかもしれませんが、基本的には、市場に売りに出ている物件を一通り教えてくれるでしょう。

不動産仲介業者の立場から見ると、それらの物件の中には、片手になる（約３パーセントの仲介手数料がもらえる）ものもあれば、両手になる（合計約６パーセントの仲介手数料がもらえる）ものもあります。

では、その不動産仲介業者（例えばＢ社）がお客様のための物件探しよりも、「約６パーセント」の仲介手数料受領を優先しているとすれば、どうなるのでしょうか？

不動産の売物件情報は、インターネットやフリーペーパー、チラシ等で、誰でも簡単に入手することができますが、その物件に関する正確な情報（元付業者はどこか？売却済か？交渉中か？等々）については、不動産業者でなければ知ることができないのが実情です。

そのため、Ｂ社の営業マンは、例えばこのように言います。

「広告されているそちらの物件は、先日売れたそうです」
「今、購入可能な物件はこれだけです。この中から選んでください」

そして、お客様の目の前に出された物件はすべて、実は両手になる（合計約６パーセントの仲介手数料がもらえる）ものばかり！？

しかし、一般の人がその時点で、それを見抜くのは難しいものです。

上記のような場合であっても、あなたが支払う仲介手数料は、通常の約３パーセントであるため、気づかないことも多いでしょうが、実は、紹介されなかった物件を検討する機会を失っているのです。

実際、Ｂ社のように、お客様に紹介する物件を徹底して選んでいる業者も存在しますので、気をつけたいものです。

あなたが「売主」であっても、「買主」であっても、不動産業者間における情報のやりとりを確認することはできません。

だからといって、不動産業者の言っていることをすべて信用することは、現状の取引慣行では、残念ながら難しいでしょう。

そこで、次回は、対策について考えていきます。

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仲介手数料と不動産仲介のしくみ（２）

フリーダムリンク — 2007-09-13T10:00:00+09:00

仲介手数料と不動産仲介のしくみ（２）

前回の「仲介手数料と不動産仲介のしくみ（１）」では、ひとつの不動産取引において、仲介手数料は合計で約６パーセント発生しているというお話をしました。

仲介手数料を収益とする不動産仲介業者は、出来るだけ「約６パーセント」の仲介手数料受領を目指してくるわけですが、このことにより「売主」または「買主」が受ける弊害というのは、どういったことでしょうか？

■あなたが「売主」の場合

所有不動産の売却を、ある不動産仲介業者（例えばＡ社）に依頼します。

通常、Ａ社は、その物件が早く、高く売れるように、自社で購入者を探すと同時に業者間の情報網に情報を流します。

自社で購入者を見つけることが出来れば、売主からも購入者からも手数料を受け取ることができるため仲介手数料は約６パーセント。

しかし、他社が購入者を連れてくれば、約３パーセントの受領となります。

ここで問題となるのは、Ａ社がどうしても「約６パーセント」の仲介手数料受領を目指して、他の不動産仲介業者に情報を公開しない場合、または、公開したとしても購入者を連れてくることを受け付けない場合です。

売主から見れば、Ａ社が合計でいくらの仲介手数料を得ようが関係のないことですが、そのせいで、依頼している売物件の情報が多く広まらないとしたらどうでしょう？

不動産の購入者はどこにいるかわかりませんし、どの不動産業者に相談しているのかもわかりませんから、Ａ社の都合だけで、情報公開の機会を失っているとすれば、残念な話です。

さらに、もう一つの問題点は、こういった状況が、売主に伝えられていないことです。

不動産仲介業者間の情報のやり取りは、業者間でしか閲覧できないサイトを中心におこなわれており、一般の方には情報がどのように公開されているのかわからないようになっています。

悪く言えば、売主に対する報告内容と実際に行っている内容が違っているということも考えられます。

もちろん、不動産仲介業者のほとんどがこういったことをしているという話ではありません。

しかし、このようなケースが実在するということを知っておくのもいいでしょう。

次回は、「買主」の場合について、そしてその次は、あなたにも出来る対策についてのお話を続けていこうと思います。

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仲介手数料と不動産仲介のしくみ（１）

フリーダムリンク — 2007-08-16T10:00:00+09:00

仲介手数料と不動産仲介のしくみ（１）

中古マンションや土地、一戸建てなどを購入するとき、または、売却するときには、通常、仲介業務をおこなう不動産業者（不動産仲介業者）に依頼します。

そして、契約が成立すれば不動産仲介業者に対して、成功報酬として仲介手数料を支払うことになります。

仲介手数料については、ご存知の方も多いでしょう。

【簡易計算式】成約価格の３パーセント＋６万円＋消費税

この金額が、宅地建物取引業法で定められている「上限」であるということは、またの機会にお話するとして、今回は仲介手数料の金額そのものではなく、仲介手数料と不動産仲介のしくみとの関係について考えてみましょう。

例えば、あなたが中古マンションを購入するときには、不動産仲介業者に仲介手数料を支払います。

そんなとき、なんとなくあなたは、不動産仲介業者は契約を成立させることによって、約３パーセントの収入を得るんだなって思うのではないでしょうか。

それでは、あなたが中古マンションを売却するときはどうでしょうか？？

やっぱり支払いますね、仲介手数料。

少しややこしくなりましたので、仲介手数料について整理してみましょう。

・不動産購入のときに「買主」は、不動産仲介業者に仲介手数料を支払う。

・不動産売却のときに「売主」は、不動産仲介業者に仲介手数料を支払う。

・不動産売買契約の当事者は「買主」と「売主」である。

つまり、実際に一つの不動産売買契約で発生している仲介手数料の合計額は、約３パーセントの２倍である「約６パーセント」なのです。

売主が依頼している不動産仲介業者Ａは売主から、買主が依頼している不動産仲介業者Ｂは買主から、それぞれ約３パーセントの仲介手数料を受け取るわけです。

ところが、宅地建物取引業法では、Ａ＝Ｂであることも認められており、その場合、不動産仲介業者は、合計約６パーセントの仲介手数料を受け取ることができます。

なお、不動産仲介の業界では、前者の形態を「分かれ」「片手」、後者の形態を「両手」と言っています。

したがって、一つの不動産売買契約で、不動産仲介業者が受け取る仲介手数料は、「約３パーセント」または「約６パーセント」となります。

そうなると、不動産仲介業者は、「約６パーセント」の仲介手数料受領を目指してくるのが当然の流れです。

そして、このことが、不動産仲介業界の不透明さの原因の一つとなっているのです。

皆さんが一番気になる「売主」または「買主」が受ける弊害については、次回、もう少し詳しくお伝えします。

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借地権（旧法賃借権）

フリーダムリンク — 2007-07-19T10:00:00+09:00

借地権（旧法賃借権）

建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権のことを、借地権といいます。

借地権に関する法律として借地借家法が平成４年８月に施行されましたが、施行前に設定された借地権に係る契約の更新に関しては、旧借地法が適用されることになっています。

そして、実際に取引されている借地権付一戸建の多くは、旧借地法による賃借権となっています。

そこで、今回は旧法賃借権付の一戸建について考えてみましょう。

【借地権（旧法賃借権）のメリット】

・所有権に比べて価格が安い
・土地の固定資産税の負担はない
・契約期間が満了しても更新して住み続けることができる
・見た目は、所有権の物件との違いはない

借地権付一戸建は、前回お伝えした「旗竿地」と同じように価格が安いことが大きなメリットといえます。

しかし、借地権付一戸建の場合には、敷地が奥まっている「旗竿地」と違い、土地が整形であり、周辺の所有権の物件と見た目は変わらないという点がもう一つのメリットです。
（もちろん、旗竿地の借地権付一戸建もありますが…）

【借地権（旧法賃借権）のデメリット】

・自分の土地ではない（借地権者・借地人となる）
・地代の負担がある
・更新時には更新料が必要
・建替え、譲渡（売却）等の際には、地主の承諾が必要（承諾料も必要）
・担保評価は低い
・売却するときは所有権よりも安い

借地権（旧法賃借権）は、地主が所有している土地を借りる権利であるため、通常は以上のような制約があります。

なお、借地権（旧法賃借権）を検討するときに注意していただきたいのは、借地契約（土地賃貸借契約）の内容から地代・更新料・各種承諾料の決め方まで、地主によって違いがあるということです。

地主は個人・法人・宗教法人・国などさまざまですが、同じ個人であっても地主Ａさんと地主Ｂさんでは、借地契約条件の内容に違いがあることが一般的です。

借地契約条件の内容については、事前によく検討しておきましょう。

また、購入や建替えにおいて住宅ローンを利用する際には、地主の協力が必要な場合もあります。

地主との良好な人間関係、信頼関係を保つためにも、法律だけでは割り切れない借地権の取引慣行等についても十分理解しておく必要があるといえるでしょう。

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旗竿地（敷地延長、路地状敷地）

フリーダムリンク — 2007-06-21T10:00:00+09:00

旗竿地（敷地延長、路地状敷地）

間口が狭く、路地上部分の奥に土地が広がった旗竿形状の土地のことを旗竿地といいます。

不動産業界では通常、敷延（しきえん）と呼ばれています。

土地や一戸建を探している方であれば、こういった形状の土地を目にする機会も少なくないでしょう。

文字広告などでは判別しにくいため、「安い！」と思って問い合わせをしてみても、「またか…」と思うこともあります。

そこで今回は、旗竿地のメリットとデメリットを見てみましょう。

【旗竿地のメリット】

まず、第一に価格（単価）が低いことが挙げられます。

同じ地域の整形地と比べると、同じ価格でも面積の広い土地を手に入れることができます。

次に挙げられるのは、建物が奥にあるため、わりと静かであることでしょう。

同時に、小さな子供が玄関から飛び出しても、道路ではないということもメリットと言えるでしょう。

また、間口の幅によっては、路地状部分を駐車場としても利用でき、路地状部分の面積も、建ぺい率や容積率に算入できます。

そのため、建売住宅などでは間取り等の優れている物件もあるでしょう。

【旗竿地のデメリット】

四方が家に囲まれていることにより、以下の点がデメリットと言えます。

・日当たり、眺望などが確保しにくい
・道路から家が見えにくい
・隣家の横を通って出入りしなければならない

また、間口の幅によっては、駐車出来ても人が出入りしにくい場合や、土地が大きくても、アパートなどの共同住宅が建てられない、分割できない場合なども考えられます。

もちろん、売却する際には周辺相場よりも安くなります。

「旗竿地は、はじめから一切検討しない」

という方も結構いらっしゃいますが、物件によっては「旗竿地」でもデメリットの少ないものもあるのではないでしょうか。

もし、長い間希望する物件が見つからないのなら、一度「旗竿地」も検討してみると新しい発見があるかもしれません。

ただし、「旗竿地」のデメリットは実際に住みはじめて分かることも多いのが現状です。

気持ちよく生活ができるか、将来的にも問題はなさそうかなど、総合的に判断しましょう。

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相場より安い土地

フリーダムリンク — 2007-05-24T10:00:00+09:00

相場より安い土地

インターネットや新聞の折込広告などで、土地・一戸建を探していると、「これは安い！」と思える物件が出てくることがあります。

ところが、実際に資料を取り寄せてみると、「安い理由」があるのが普通です。

旗竿地（敷地延長、路地状敷地などとも言う）であったり、借地であったり、ときには、道路が狭くて車両進入不可といった土地だったりします。

こういった土地は、通常、相場よりも２～５割程度安く売りに出されています。

そのため、はじめのうちは考えていなかったけれど、多くの物件を見ているうちに、こういった土地の購入についても検討を始めたという方も少なくないでしょう。

実際、ミニ開発の分譲地や建売住宅では、旗竿地から売れていくという現場もありますし、借地権付の建売住宅であっても、即完売している現場もあります。

「安い理由」をしっかり自分で理解したうえで、それが自分の「許容範囲」に収まるかどうかを判断したいものです。

そうはいっても、どういったデメリットがあって、どういった点を「許容」すればいいのかは、不動産取引に慣れていない方（購入者の多くですが…）にとって、わかり難いところでもあるでしょう。

弊社でも、以下の２点についてよくご相談をいただいております。

・旗竿地（敷地延長、路地状敷地）

・借地権

そこで次回からは、こういった土地の購入を検討する際の注意点をお伝えしていこうと思います。

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位置指定道路の注意点

フリーダムリンク — 2007-04-26T10:00:00+09:00

位置指定道路の注意点

道路の種類はいくつかありますが、「位置指定道路」と言われている道路をご存知ですか？

「位置指定道路」とは建築基準法第４２条１項５号で定められる道路です。

【建築基準法第４２条１項５号】
土地を建築物の敷地として利用するため、道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法、新都市基盤整備法、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法又は密集市街地整備法によらないで築造する政令で定める基準に適合する道で、これを築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けたもの

わかりにくいですね。

建物が建てられる敷地は、「建築基準法上の道路に接していること（接道義務）」という決まりがあります。

そのため、土地を分割して利用するときには、すべての土地が接道義務を満たすようにしなければなりません。

その一つの手段として、この「位置指定道路」が利用されています。

つまり、「建物を建てられる土地にするために、新しく造った道路」と言えるでしょう。

「位置指定道路」に関しては、以下の点に注意点しておきましょう。

古くから「位置指定道路」として指定を受けた道路については、稀にですが、敷地が位置指定道路に接していないというときがあります。

「今まで普通に使っていたから」と言っても、建築基準法の条件を満たさない以上、原則として新しく建物は建てられません。

いくつかの対応策は考えられるものの、その土地自体に瑕疵があるということになります。

今すぐに売却等をしないとしても、将来いつか手放すときが来れば、そのときに問題が発生することになります。

その土地が「位置指定道路」に接道しているのかどうかは、実際に現地で「道路位置指定図」と照らし合わせることで確認することができます。

「道路位置指定図」には、幅員や延長（道路の長さ）などが書いてあり、役所等で写しを入手することができます。

古い「位置指定道路」に接している土地を所有している方、そういった土地の購入を考えている方は、できれば一度、ご自分の目で確認されてみてはいかがでしょうか？

そして、もし問題があるようでしたら、早めに解決策を検討していきましょう。

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平米単価と坪単価

フリーダムリンク — 2007-03-29T10:00:00+09:00

平米単価と坪単価

先日、国土交通省より公示価格が発表されました。

全国平均（全用途）で前年比０．４％上昇となり、１６年ぶりにプラスに転じたそうです。

地方圏ではまだ地価の下落は続いているようですが…

さて今回は、発表された公示価格に関する意見については他に譲るとして、公示価格の「単位」について考えてみましょう。

例えば、「500,000円／平方メートル」と書いてあれば、１平方メートルあたり500,000円ということですね。

このように、公示価格は１平方メートルあたりの価格で表示します。

【参考】国土交通省地価公示（標準地検索）

また、その他によく聞く公的価格に「路線価」というものがあります。

例えば「400Ｃ」と書いてあれば、１平方メートルあたり400千円です。

路線価は、千円／平方メートルで表示されています。

【参考】国税庁路線価図等閲覧

表示方法は若干違いますが、いずれにしても１平方メートルあたりの価格で表示されています。

ところが、実際に不動産売買の取引をしている不動産業者に土地の相場を聞いてみると、このように答えることが多いはずです。

「そうですね。（坪）160～170万円位ではないでしょうか。」

１坪あたりの価格（坪単価）で表現するでしょう。

不動産取引の慣行なのでしょうか、公示価格を見ても、路線価を見ても、わざわざ坪単価に換算してしまうのです。

【参考】
１平方メートル＝0.3025坪
１坪＝3.305785…平方メートル＝約3.3平方メートル

土地を売買するときなどは、不動産業者から情報提供を受けたり、話を聞いたりすることになるでしょう。

そんなとき、次のことを知っていると何かの役に立つかもしれませんね。

【１坪のイメージ】
１坪＝約２畳＝約3.3平方メートル

【換算式】
平米単価÷0.3025＝坪単価
または、平米単価×3.3＝坪単価（少し誤差あり）

【計算例】
500,000円／平方メートル÷0.3025＝約165万円／坪

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新規内装済の物件

フリーダムリンク — 2007-03-01T10:00:00+09:00

新規内装済の物件

「新規内装（リフォーム）済！」

都心の中古マンション等の広告でこのようなキャッチコピーを目にしたことはありませんか？

その多くは「不動産業者による転売物件」です。

つまり、不動産業者が中古マンション等を買取り、リフォームをして売りに出している物件です。

実は、このような物件は、通常の（売るためのリフォームをしていない）物件に比べてよく売れています。

今回はその理由を考えてみましょう。

まず第一に、「リフォームしている」こと。

売るためのリフォームをしていれば、入居後のイメージがしやすく、なにより、新築マンションや新築一戸建、または賃貸物件などのように「引渡し後に、すぐ引越しできる！」のが魅力となっています。

リフォーム済の物件は、住みながら売っている中古住宅に比べると、この点において強みがあるのでしょう。

次に、「多くの不動産仲介業者が積極的に広告している」こと。

「不動産業者による転売物件」は、数多くの不動産仲介業者が広告していることが少なくありません。

そのため、多くの方の目にとまる機会があるようです。

さらにリフォームをしていることで売りやすいとしたら、不動産仲介業者の営業マンも競って売却活動をします。

結果として売却までの時期も短くなるでしょう。

さらにもう一つ、「リフォーム代金が売買価格に含まれている」こと。

中古住宅を購入して、自分でリフォームする場合には、売買価格とは別に「リフォーム代金」を用意する必要があります。

ところが、自己資金が少なく、ほとんど住宅ローンを利用して不動産を購入しようと考えている人にとっては、「リフォーム代金が売買価格に含まれている」ことは十分メリットと言えるでしょう。

金利の高いリフォームローンを利用するよりも、住宅ローンで一緒に借りることが出来るという見方もできます。

売るためのリフォームをしている「不動産業者による転売物件」が、通常の（売るためのリフォームをしていない）物件に比べてよく売れているのは、以上のような理由が挙げられるでしょう。

ただし、このような物件を検討するときは、リフォームの内容をしっかり確認しましょう。

新築住宅ではないので、表面だけではなく見えない部分についても、どうなっているのか（例えば、マンションであれば専有部分の給配水管も交換しているのか等）は、知っておくことが大切です。

また、「転売しているのは不動産業者が利益を出すため」ということも、頭のスミに入れておきましょう。

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瑕疵物件の売却方法

フリーダムリンク — 2007-02-01T10:00:00+09:00

瑕疵物件の売却方法

「瑕疵（かし）」をご存知ですか？

瑕疵とは、「欠陥」のことを言います。

「瑕疵」と言っても、雨漏りや建物の傾きなどの「物理的な欠陥」だけではなく、接道義務を満たしていない、都市計画道路区域内であるなどの「法律的な欠陥」や、自殺があったなどの「心理的な欠陥」があります。

ところで、あなたがこれから売却しようとする不動産に「瑕疵」があった場合はどうすればよいのでしょうか？

今回は、いわゆる「瑕疵担保責任」の話ではなく、実際にそういった「瑕疵物件」を売る方法について考えてみます。

売主となるあなたは、まず、通常の不動産と比べて、どういった「瑕疵」があるのか、そのためにどれくらいの減価が考えられるのかを知ることが大切です。

雨漏りなど、修復可能な「瑕疵」であったなら、修復すれば「瑕疵物件」ではなくなりますので、相場で売れる可能性は高いでしょう。

また、完璧な修理をすることにより、そのことが物件のメリットとして購入者に認識してもらえば、相場以上での売却も可能かもしれません。

ただし、修理費は売主であるあなたが負担することになります。

修理費を負担して相場で売るか、「瑕疵物件」として売るかは、総合的に判断しましょう。

問題は、修復不可能な「瑕疵」の場合です。

「瑕疵物件は売れない」と思われている方もいらっしゃるかも知れませんが、正確には「相場では売れない」と言えるでしょう。

では、どうやって売却したらよいのでしょうか？

だまって（隠して）売る？？？

「瑕疵物件」を売るときには、その瑕疵について正確に明示して売却活動を行いましょう。

価格次第で、その「瑕疵」を受け入れてくれる購入者を見つけることができるかもしれません。

どういった原因で「瑕疵物件」となったのかは、それぞれでしょうが、その「瑕疵」による減価は避けられないでしょう。

最後は、あなたがその価格で売却するかどうかの判断次第となります。

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永田博宣

（不動産コンサルティング技能登録者、１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、宅地建物取引主任者）

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宅建業法の一部改正が購入者に与える影響

フリーダムリンク — 2007-01-04T10:00:00+09:00

宅建業法の一部改正が購入者に与える影響

平成１７年から平成１８年にかけて、耐震偽装問題やアスベスト問題など、不動産に関連する事件が目立ちました。

国土交通省は、こういった背景のもと、宅地建物取引業法の一部を改正しました。

そこで今回は、平成１８年の宅地建物取引業法の一部改正により、「重要事項説明書」に追加されたおもな内容についてご紹介します。

■石綿（アスベスト）使用調査の内容（平成１８年４月２４日施行）

【宅地建物取引業者（不動産業者）に義務付けられたこと】

売主等に「石綿の使用の有無の調査結果の記録が保存されているか」を照会し、重要事項説明書で「無」「不明」「有」を説明する。

「有」の場合には、「照会先」「調査年月日」「調査の実施機関」「調査の範囲」「石綿使用の有無」「石綿使用の箇所」などを説明する。

■耐震診断の内容（平成１８年４月２４日施行）

【宅地建物取引業者（不動産業者）に義務付けられたこと】

建築確認通知書（確認済証）の交付年月日の日付が昭和５６年５月３１日以前である場合、売主等に建物の耐震診断が存在するか照会し、重要事項説明書で「無」「有」を説明する。

「有」の場合には、「建物の耐震診断の結果についての書類」を添付して説明する。

■瑕疵担保責任の履行に関する措置の概要（平成１８年１２月２０日施行）

【宅地建物取引業者（不動産業者）に義務付けられたこと】

売主に「瑕疵を担保すべき責任に関する保証・保険契約等の措置」を講じるか（講じる予定か）どうか確認し、重要事項説明書で「講じない」「講じる（予定）」を説明する。

「講じる（予定）」場合には、その措置の概要を「保証書・約款などの関係書類」を添付して説明する。

不動産は失敗したからといって簡単に買い換えられるものではありません。

ましてや、瑕疵物件であったなら、それどころではないでしょう。

不動産の重要事項説明は、不動産に関する重要な事項の情報開示を目的としているため、「石綿（アスベスト）使用調査」「耐震診断」「瑕疵担保責任の履行に関する措置」の実施そのものを義務付けているわけではありません。

つまり、上記の項目で「無」または「講じない」と説明された場合には、引渡し後に問題が起きたとしても、説明を受けたうえで「買う」という判断をした購入者の「自己責任」となってしまうのでしょうか？

「場所がいいから」「面積が広いから」「日当たりがいいから」多少のことには目をつぶって不動産を購入する方も少なくありません。

不明確な部分が多い不動産の購入については、最悪のケースを想定して、どのくらいリスクがあるのか（例えばアスベストの撤去が必要になったときに、その撤去費用の負担がどれくらい必要なのか等）知っておきたいところです。

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永田博宣

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不動産の価格

フリーダムリンク — 2006-12-07T10:00:00+09:00

不動産の価格

不動産の価格というと、「地価公示価格」や「路線価」、あるいは「鑑定価格」を思い浮かべるかもしれません。

しかし、今回は実際に不動産売買をおこなう場合に知っておきたい価格の種類を考えてみます。

まず、みなさんがよく目にする価格といえば、広告に出ている価格です。

これは、「売出価格」です。

「売出価格」はどうやって決まるのでしょうか。

通常、一般の方が不動産を売ろうと思っても、価格がわかりにくいため、果たしていくらで売れるのかわかりません。

それでも広告を見たり、近所の人の話を聞いたりして、

「これくらいで売れたらいいな」
「私の家はモノがいいから高めに売れるはず！」

と、自分の中で売りたい価格、売れるはずの価格を考えたりします。

これは、「売却希望価格」です。

具体的に売却をおこなうためには、不動産会社に依頼をすることになります。

そこで提示されるのが、「査定価格」。

「売却希望価格」と「査定価格」は、かけ離れていることが多く、このとき話し合いのうえ決定されるのが「売出価格」です。

でも、いざ売りに出してみると、なかなか売れない。

やっと購入申込が入ったと思ったら「もっと安くしてくれないか？」と…

この価格が、「購入希望価格」です。

その後、交渉のうえ決定されるのが「成約価格」、つまり実際に売買される価格です。

よく「相場」という言葉を聞くと思いますが、これは「成約価格」を参考にしています。

しかし、不動産取引における価格について、

売主さんは「値切られるから高く売りに出す」
買主さんは「値下げを見込んで低く申し込む」

このように考えることがあたりまえのようになっているのが現状です。

そのため、いろいろな思惑を含んだ数種類の価格が存在し、さまざまな駆け引きがおこなわれているのです。

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永田博宣

（不動産コンサルティング技能登録者、１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、宅地建物取引主任者）

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物件検索サイト

フリーダムリンク — 2006-11-09T10:00:00+09:00

物件検索サイト

最近、不動産の購入を考えるときに、多くの人が利用しているのが、「物件検索サイト」です。

不動産会社への問い合わせは、新聞の折込広告や住宅情報誌などの媒体よりも検索サイトからのほうが、圧倒的に多いようです。

おそらく、雑誌などに比べ、情報が早いことや画像が見られること、さらにサイトによっては、動画などを見ることもできる、などが支持されているためでしょう。

そのため、不動産会社も競って物件情報を登録しており、物件数も非常に多くなっています。

ただし、いくら気軽に問い合わせができるからといって、気になる物件に片っ端から問い合わせすると、翌日から多くの不動産会社からの電話やファックスが鳴り止まないこともあり得ます。

そうならないように、賢く「物件検索サイト」を利用しましょう。

不動産の物件情報は、不動産会社間で共有されているものが多くあります。

「物件検索サイト」で見つけた「気になる物件」のことは、まず、（たとえ、その不動産会社が広告を出していないとしても）あなたが物件探しを依頼している不動産会社の担当者に聞いてみましょう。

その不動産会社を通して紹介できる物件も多いはずです。

一、二社の信頼できる不動産会社から、多くの情報を得る体制をとったほうが、落ち着いて物件探しができるのではないでしょうか。

しかし、中には共有されていない情報もあります。

あなたが信頼している不動産会社が、「気になる物件」のことを紹介できない（取扱えない）場合には、仕方がありません。

その旨を依頼している担当者に伝えたうえで、あらためてその「気になる物件」を広告している不動産会社に問い合わせましょう。

その場合にも、いままでの担当者は、他の不動産会社に負けないように、さらに熱心に多くの物件を紹介してくれるはずです。

もし、その担当者が自社で紹介できない物件のことを、よく知らないのに必要以上に「ケチ」をつけたり、怒ったりするようであれば……論外です。

いくら信頼しているからといっても、あなたはその担当者のために不動産を買うのではなく、自分のために買うのですから。

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更地で売るべきか？

フリーダムリンク — 2006-10-12T10:00:00+09:00

更地で売るべきか？

あなたが売ろうとしている不動産が、築年数の経った中古住宅である場合、そのまま中古一戸建として売るか、建物を取り壊して更地にしたうえで土地として売るかは悩むところです。

建物がしっかり造られていて、思い入れもあるとすれば、「できればこの建物を使ってもらいたい」と思うでしょう。

一方、新築のイメージもわきやすく、購入希望者の数も多いのは、更地にして土地売りをした場合かもしれません。

そこで今回は、住まなくなった古家（中古住宅）を売りに出すときに、古家のままにしておく場合と、更地にする場合の注意点を確認しておきましょう。

＜古家のままにしておく場合の注意点＞

古家のままにしておくと、放火や不法侵入などの心配があります。

隣家の迷惑を考えると、保険に加入しておいたほうがいいかもしれません。

対象物件から離れたところに住んでいるときなどは、近隣の方に声を掛けておくと、不審者情報なども教えてくれます。

また、建物は使っていないとどんどん傷んできますから、定期的に様子を見に行き、風を通したりしておくといいでしょう。

＜更地にする場合の注意点＞

更地にしてしまうと、住宅用地の特例が適用されなくなり、通常は翌年から固定資産税等が大幅に上がります。

自宅の売却の場合には、住まなくなって３年までは使えるはずだった「居住用の３千万円特別控除」も、更地にすると適用期間が短くなることがあります。

また、建物解体費も事前に用意する必要があります。

どのような形態で売りに出すのか、建物を取り壊すとしたらいつがよいのかについて、決まりはありません。

不動産売買では、そのほとんどが売主・買主間の取り決めによります。

相手があることなので、あなたの都合ばかりでは決められませんが、注意点はしっかり把握しておきましょう。

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希望条件の変更

フリーダムリンク — 2006-09-14T10:00:00+09:00

希望条件の変更

希望条件を満たす物件がなかなか見つからない。

不動産を探している方の中には、このような悩み？を抱えている方も少なくありません。

一生で一番高い買い物といわれている不動産です。

できるだけ希望条件を叶えたいと思う気持ちはもっともだと思います。

しかし、現実はやはり厳しいもので、あなたの希望を全部満たす物件はいつまでたっても出て来ないのではないでしょうか。

ここで、検討していただきたいのは「希望条件の変更」です。

もちろん、希望条件をすべてあきらめろという話ではありません。

希望条件のうち、いくつかを少しだけ妥協してみませんかということです。

あなたの希望条件はどういうものがありますか？

一戸建？マンション？価格は？沿線は？広さ？日当たり？環境？…

この機会に一度、あなたの希望条件を整理してみませんか。

どうしても譲れない条件は何か、我慢できる条件はないのかなど、希望条件をすべて書き出して、優先順位をつけてみましょう。

その際、どうしてこの条件を希望するのか自問してみてください。

もしかしたら思い込みなどによって判断しているものもあるかもしれません。

頭を整理したら、再度物件を探してみましょう。

たとえば、いままで検討していなかった地域などにも注目して調べてみると、新しい発見があるかもしれません。

「購入したのは、当初の希望をすべてかなえるものではなかった。それなりに妥協もしたけれど、結果としていいものが見つかった。」

「まさかこの地域で家を買うなんて、まったく考えてなかった。これほど環境が良く利便性に優れたところなんて知らなかった。」

という方々を、私はたくさん知っています。

一生で一番高い買い物だからこそ、いろいろな可能性を検討してみましょう。

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買主または売主の死亡

フリーダムリンク — 2006-08-17T10:00:00+09:00

買主または売主の死亡

売買契約締結後、残代金決済前に買主または売主が死亡した場合、契約の効力はどうなるのでしょうか。

感情的な話ではなく、実際の事務作業について考えてみましょう。

売買契約は、契約が締結されると、契約当事者の一方が死亡しても、その効力は失われません。

つまり、死亡した契約当事者（被相続人）の権利義務は相続人が承継することになります。

１．買主が死亡した場合

売買契約における目的物の引渡請求権、移転登記の請求権、代金支払義務などを相続人（複数いるときにはその相続分に応じた持分について）が承継します。

買主の相続人が義務の履行をしないときは、売買契約書に定めてあるとおりに、売主は契約解除、違約金の請求等ができます。

もし、買主がローン条項付で契約をしていた場合、解除権の行使期間内であればもちろん白紙解除できますし、解除権の行使期間を過ぎていても、話し合いにより白紙解除できるのが一般的です。

２．売主が死亡したとき

代金支払請求権、目的物の引渡義務、登記の移転義務などを売主の相続人が承継します。

ここで特に注意をしておきたいのは、登記の移転義務です。

具体的にいうと、買主に登記を移転するためには相続登記を完了させなければなりません。

相続人全員の同意を得たうえで、印鑑証明書等を用意してもらう必要があるため、相続人が多い場合や、遠方にいる場合は大変な作業になることがあります。

いずれにしても、その際には、不動産会社の担当者をはじめ、司法書士や弁護士などの専門家に協力してもらうことになります。

気持ちが動転してるかもしれませんが、できるだけ早く相談するようにしましょう。

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ローン条項の注意点

フリーダムリンク — 2006-07-20T10:00:00+09:00

ローン条項の注意点

マイホームを購入するにあたり、ほとんどの方は住宅ローンを利用しています。

その場合、不動産の売買契約書に「融資利用の特約（ローン条項）」が盛り込まれていることが一般的です。

ローン条項（ローン特約とも言う）とは、買主保護のための規定です。

売買契約を締結した後、金融機関に住宅ローンの融資を申し込み、もし否認された場合、ペナルティーなしで売買契約が解除になる・・・

このように理解していませんか？

ローン条項は買主を保護するだけではありません。

じつは、買主に対して次のような義務を負わせています。

１．契約締結後すみやかに住宅ローンの申込手続をおこなうこと

２．融資申込先金融機関名、取扱支店名、融資金額等を明確にすること

３．融資承認予定日を定めておくこと

これは、なぜでしょうか？

ここで視点をかえて、売主の立場から考えてみましょう。

売主にとって、ローン条項付の売買契約は、契約を締結したとはいっても、融資が承認されるかどうか確定するまでは、非常に不安定な状態です。

また、この特約を濫用（悪用）する買主によって、契約解除される可能性も考えられます。

そこで、不動産売買におけるローン条項では、売主・買主間で公平となるように、買主に対して上記のような義務を負わせているのです。

買主に対して、決められた期日までに融資の承認が得られるように、積極的な努力義務を負わせると同時に、融資の条件を明確にさせています。

こうすることで、融資承認が得られないときには、売主がその確認をとれるようにしています。

もう一つ注意点があります。

ローン条項には、次の２種類があります。

１．自動的に売買契約が解除となるもの（解除条件型）

２．買主が契約を解除できる解除権をもつもの（解除権留保型）

もし融資承認予定日までに、融資の承認が得られない場合、上記の１．と２．のどちらになるのか、あらかじめ知っておくことが必要です。

解除権留保型のローン条項のときには、契約解除をするかどうかは買主の任意です。

つまり、買主が解除権を行使しないと契約解除にはなりません。

契約書に記載してある解除権の行使期間を過ぎてしまうと、融資承認の有無にかかわらず、ローン条項による契約解除はできなくなります。

その結果、売買代金が用意できずに、違約金を支払わなければならないということもあり得ることです。

「ローン条項に守られているから安心」と思っている方は、もう一度契約書を確認しておきましょう。

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不動産売却時の手取り金額

フリーダムリンク — 2006-06-22T10:00:00+09:00

不動産売却時の手取り金額

「不動産の売却によって手元にいくら残るか」は、「不動産がいくらで売れるか」と同様に気にしておきたいところです。

あたりまえのことですが、「不動産の成約価格＝手取り金額」にはなりません。

売却の契約をする前には、手取り金額がいくらになるのか確認しておきましょう。

不動産売却に係る諸費用は主に以下のとおりです。

なお、物件や売主さんの状況により異なる場合があります。

◆印紙代

◆仲介手数料
成約価格の３％＋６万円＋消費税（上限）

◇登記費用（抵当権抹消・住所変更・相続登記等）

◇測量費用

◇建物解体費用

◇リフォーム費用

※◇印は、必要がある場合

また、売却する不動産に抵当権が設定されている住宅ローンの残債がある場合は、売却時に精算します。

例）中古一戸建を４，０００万円で売却した場合

＜前提条件＞
印紙代　１５，０００円
仲介手数料　１，３２３，０００円
登記費用（抵当権抹消）　２０，０００円
測量費用　４００，０００円
住宅ローン残債　１，５００万円
譲渡損益は考慮しない

＜手取り計算＞
諸費用合計（印紙代、仲介手数料、登記費用、測量費用）
　１，７５８，０００円

手取り金額
　＝４０，０００，０００－１，７５８，０００－１５，０００，０００
　＝２３，２４２，０００円

不動産の売却により譲渡益が出た場合、譲渡所得税・住民税が発生する場合があります。

譲渡損が出た場合には、所得税が還付されることがあります。

税金については、税理士等の専門家に確認しておいたほうがよいでしょう。

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価格交渉

フリーダムリンク — 2006-05-25T10:00:00+09:00

価格交渉

気に入った物件が見つかると、購入に向けて価格や引渡し条件などの交渉をします。

とは言っても、不動産会社の担当者が「代理」または「仲介（媒介）」として取引に携わっている場合には、あなたはその担当者に諸条件の交渉を依頼することになります。

交渉は、希望の価格や引渡し条件などを売主さんに提示することから始まりますが、問題は、「どうやって交渉を進めていくか」でしょう。

まずは、その物件の現状を知りましょう。

他にも購入を検討している人が複数いるのか、価格変更したばかりなのか、売り急ぐ事情はあるのかなどの情報収集をします。

他にも購入を検討している人が複数いるときには競争になり、売主さんの提示する条件のまま購入するかどうかの判断を早急に迫られる場合もあります。

そのような急を要する場合を除いては、不動産会社の担当者と入念に打ち合わせをしましょう。

また、あまり売り出し価格から乖離した非常識な価格交渉は、売主さんの気分を害すことになり、その後の交渉に悪影響を与えかねません。

交渉条件が決まれば、購入申込書を提出します。

不動産会社の担当者は、あなたの提示する諸条件をもって売主さんまたは売主さんの依頼する不動産会社の担当者と交渉をしてきます。

売主さんがその条件を了承すれば、契約に進みますが、了承しないときは、担当者は、折衷案をもってあなたのもとに帰ってきます。

ここであなたが了承すれば契約へ、了承しないときは再度新しい折衷案をもって担当者が売主側に向かいます。

何度か繰り返しても折り合いがつかなければ、その交渉は破談です。

価格や引渡し条件などの交渉において不動産会社の担当者は非常に大きな存在です。

その物件がいくらで買えるかだけではなく、場合によっては、その物件が買えるかどうかまで違ってきます。

あなたが今、物件探しの依頼をしているのなら、

「この人は、自分の代わりに納得いく交渉をしてくれるかな？」

このような見方をしてみるのもいいのではないでしょうか。

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業者買取り

フリーダムリンク — 2006-04-27T10:00:00+09:00

業者買取り

「売りに出しているが、なかなか売れない。」
「早急に売却しなければいけない。」
「物件の規模が大きすぎて一般のお客さんから買い手を探すのは難しい。」
「瑕疵があるのでまともに売却できない。」

そのようなときは、不動産業者に買い取ってもらうこともひとつの方法として考えてみましょう。

不動産業者に買い取ってもらう「業者買取り」のメリットは、早期の売却が可能なため、いつまでにいくらお金がもらえるか計算できることや、瑕疵担保免責などにより、引渡し後の不安をなくしてくれる場合もあるなどが挙げられます。

しかし、「買取り」と聞くと、買い叩かれる！と抵抗感を持たれる方もいらっしゃるかもしれません。

買取りを行う不動産業者は、「物件を安く仕入れて、付加価値を付けて高く売却する」ので、一般的に、買取り価格が低いのは当然といえます。

それでは、「買取り価格が相場より低い」といってあきらめた方がよいのでしょうか。

買取りを行う不動産業者は一社だけではありませんから、信頼できる不動産仲介会社の担当者に「低い買取り価格の中での最高値」を見つけてもらいましょう。

物件によっては、一般のお客様以上の価格で買ってくれることもあります。

「業者買取り」においては、「買取る不動産会社」も、そしてその不動産会社を探してくれて仲介をする「不動産仲介会社」も会社の規模などは、ほとんど気にする必要はありません。

また、自社で買取りを行っている不動産仲介会社もありますが、買取り専門の不動産会社と比べて買取り価格が低めな会社もあるようです。

この場合、単純に仲介手数料が発生しないからトクだと考えるのではなく、最終的な手取り額はどうなのか、諸条件はどうなのか総合的に判断するべきでしょう。

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買換えは売却が先？購入が先？（２）

フリーダムリンク — 2006-03-30T10:00:00+09:00

買換えは売却が先？購入が先？（２）

居住用不動産の買換えでは、一般的に売却と購入における引渡しとお金の流れのタイミングがずれてしまいます。

そのため、売却を先行させる方法か購入を先行させる方法かのどちらかを選択することになります。

１）購入金額を一時的に他から調達する（購入先行）

現金もしくはローンの利用によって購入物件の購入代金を支払うと、新居の引渡しを受けられます。

一言で言うと、自宅（売る家）と新居（買う家）の両方を一時的に所有する方法です。

一番のメリットは、今の自宅から新居へダイレクトに引越しが可能なことでしょう。

ただし、資金的に余裕のある、または、つなぎローンなどが利用できる人でなければこの方法をとることはできません。

また、自宅の売却が思うように進まない場合にはダブルローンなどに悩まされる可能性がありますので注意をしておいてください。

２）仮住まいをする（売却先行）

売却物件の引渡しを先に済ませると、住宅ローンの残債を返済したうえで売却代金を受け取ることができます。

この時点では、自宅（売る家）も新居（買う家）も所有していません。

それと同時に、住宅ローンの借入もない状態です。

一時的に仮住まいをする必要がありますが、今後、家を買うにあたっての資金計画は立てやすくなります。

３）特約をつける（先行引渡、引渡猶予）

引渡しとお金の流れをずらす特約です。

売買契約の相手方に同意を得て、例外を認めてもらう方法です。

購入の契約をする際の特約である「先行引渡」は、先に新居の引渡しを受けて、購入代金の支払いを待ってもらいます。

引越しを済ませ、自宅を引渡して売却代金を受け取り、そのお金を購入代金に充てます。

売却の契約をする際の特約である「引渡猶予」は、先に売却代金を受け取り、自宅の引渡しを待ってもらいます。

売却代金を購入代金に充て、新居の引渡しを受け、引越しを済ませた後に自宅を引渡します。

これらの特約は、購入の契約と売却の契約がほぼ同時期に行われていなければならず、契約の相手方の同意も必要です。

いずれにしても、相手方にとってはあまりメリットがありません。

使えるケースは少ないと思われます。

また、売却代金を購入代金に充当する場合の購入の契約には、売却の契約と購入の契約を連動させた特約（買換特約）をつけられると安心です。

※買換特約・・・一定期間までに所有物件の売却ができないときは、購入物件の売買契約を無条件で解除できる特約

引渡しとお金の流れのタイミングをよく理解して、自分の状況に適した買換えを行ってください。

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買換えは売却が先？購入が先？（１）

フリーダムリンク — 2006-03-02T10:00:00+09:00

買換えは売却が先？購入が先？（１）

自宅を売却する理由の多くは「買換え」です。

不動産は価格が大きいので新居を購入しようとするときには、自宅を売却してその資金を充当することになります。

このように売却は「買換え」において新居を購入するための手段の１つになります。

また、購入するにあたり、自宅を売却して借入れをなくしておかないと、住宅ローンを利用できないケースもあります。

購入するために売却するとはいってもこの２つは別々の契約です。

購入にあたり売却が支障とならないようにしておきたいものです。

そのためには、売却と購入を同時に行えることが理想的ですが、実際にはそれほどうまくはいきません。

どうしてなかなかうまくいかないのでしょうか？

不動産取引における「引渡し」とは一般的に売買代金の全額を支払うときに同時に行われます。

売却時には不動産の引き渡しをしないとお金はもらえませんし、購入時にはお金を全額支払わないと入居できません。

引渡し日の朝にすべての家具などを運び出し、売却の決済・購入の決済を済ませた後、新居に荷物を運び込むという離れ業ができれば可能かもしれませんが、現実は難しいでしょう。

また、売却の契約と購入の契約はそれぞれ相手方が違いますから引渡し日を揃えられるかどうかも問題となります。

このように、売却した資金を購入資金に充当しようと思っていても、引渡しとお金の流れのタイミングがずれてしまいます。

この問題を解決するために、大きく分けて３つの方法があります。

１）購入金額を一時的に他から調達する（購入先行）

２）仮住まいをする（売却先行）

３）特約をつける（先行引渡、引渡猶予）

なお、これらの方法はすべて選択できるというものではなく、条件や相手方により選択できないものもあります。

不動産の買換えは、なかなか思うようにいかないものですが、早いうちにその仕組みを知っておけば、それなりに準備もできます。

しっかり準備しておけば、余計な失敗は防げるでしょう。

次回は上記の３つの方法について、もう少し詳しくお話したいと思います。

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不動産売買に関連する税制改正について

フリーダムリンク — 2006-02-02T10:00:00+09:00

不動産売買に関連する税制改正について

昨年末に平成１８年度税制改正大綱を与党が決定しました。

３月末に国会で成立する見通しですが、現時点ではあくまで改正案です。

この中で、特に不動産売買に関連する税制改正のうち、

「登録免許税」
「不動産取得税」
「相続時精算課税制度」
「住宅ローン控除」

について確認しておきましょう。

「登録免許税」

登録免許税は、登記をするときに課税される税金（国税）です。

不動産を購入するときには、「登記費用」として説明を受けることも多いでしょう。

不動産の登記は、司法書士に依頼するのが一般的ですが、依頼をするには、報酬を支払わなければなりません。

つまり、税金である登録免許税と司法書士への報酬を合計したものが、「登記費用」です。

現在、登録免許税は税率を２分の１とする軽減措置が講じられていますが、この措置は平成１８年３月３１日をもって原則廃止されます。

ただし、土地の売買に係る所有権の移転登記等に関しては、２年間延長されました。

土地を購入する場合には、今と変わらないということです。

では、建物を購入する場合にはどうなるのでしょうか。

登録免許税には、床面積など一定の要件を満たす住宅用家屋について、保存・移転・抵当権設定登記の軽減税率があります。

この軽減税率は平成１９年３月３１日まで適用されることが、昨年の税制改正で決定しています。

したがって、一定の要件を満たすマイホームの取得をする場合には、土地と同様に、新税制の影響はありません。

ただし平成１８年４月１日以降に、一定の要件を満たさない住宅用家屋を取得する場合や、アパートを建てたり、投資用の不動産を購入するときには、税率を２分の１とする軽減措置が廃止されますから、単純計算で税額が２倍になります。

あなたが購入しようとしている不動産が、一定の要件を満たすかどうかは、事前に確認しておいたほうが良いでしょう。

「不動産取得税」

不動産を取得したときに課税される税金（地方税）です。

不動産取得税も住宅に関しては税率の変更はありません。

住宅以外の店舗、事務所などを取得した場合には、建物について税率が３％から３．５％に変更されますが、土地については変更ありません。

そもそも、不動産取得税には、住宅取得に対する軽減および、住宅用土地の取得に対する軽減というものがあり、実際にはほとんど課税されない方も多いようです。

登録免許税の軽減税率が受けられる要件と若干違っていますので、気をつけておいてください。

なお、宅地等に係る不動産取得税の課税標準が２分の１に軽減される措置は、３年間延長されます。

「相続時精算課税制度」

住宅取得資金等の贈与を受けた場合の相続時精算課税制度の特例措置（３，５００万円まで非課税、６５歳未満の親からの贈与も可）は、２年間延長されます。

しかし、住宅取得資金の贈与の特例（５５０万円まで非課税、１，５００万円まで軽減）は、平成１７年１２月３１日をもって廃止されました。

「住宅ローン控除」

住宅ローン控除とは、要件を満たせば、一定額が所得税額を限度として控除される制度です。

ところが、国から地方へ税源が移譲される（国税である所得税が減り、地方税である住民税が増える）ことになると、控除の限度額が小さくなり、控除額が減少する場合があります。

そこで、平成１１年から平成１８年の入居者で、住宅ローン控除の控除額が減少する者について、その減少分を個人住民税から控除する制度が創設されます。

以上、不動産売買に関連する税制改正の主なポイントを見てきました。

不動産を購入するときには、税金がかかります。

どのような税金がいくら位かかるのかは、ある程度把握しておくと良いでしょう。

しかし、税額は不動産の価格と比べると僅かなものです。

不動産を購入するときの必要経費だと割り切って、あなたにとって納得のいく不動産を選んでいただきたいと思います。

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永田博宣

（不動産コンサルティング技能登録者、１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、宅地建物取引主任者）

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購入希望者が見学にやってくる

フリーダムリンク — 2006-01-12T10:00:00+09:00

購入希望者が見学にやってくる

不動産は、広告や販売図面等だけで購入を決められません。

そのため、不動産会社に、自宅の売却を依頼するとあなたの家に興味をもった購入希望者が見学にきます。

中古住宅の場合、自宅に住みながら売却活動を行うことは、よくあることで、例えば、不動産会社の担当者から「今度の日曜日にお客様をお連れします」というような連絡が入ります。

さあ、このような場合、あなたならどうしますか。

やはり、第一印象は非常に大切です。

一戸建やマンションで住みながら売却活動を行っている場合には、室内を掃除しておく、電気をつけて明るくしておくなど、ある程度は気を遣いましょう。

そして、購入希望者が見学に来たときには、軽く会釈をして「どうぞごゆっくりご覧ください」という対応をするとよいでしょう。

質問されたときには、あまりしゃべりすぎるのもよくありませんが、無愛想すぎるのもよくありません。

あなたのちょっとしたしぐさや、気になる態度によっては、

「何か事情があって売り急いでいるのではないか？」

「何か隠していることがあるのではないか？」

と、必要以上に心配する方もいらっしゃいます。

購入希望者は、一生に何度とない大きな買い物をする訳ですから、不安なのです。

特に中古住宅の場合、購入希望者はその物件自体はもちろん、

「売主さんはどういう人なのか」

「どうして売却するのか」

などが気になります。

話が具体的になってくるようであれば、物件や環境について、生活するうえでの良い点・悪い点、また売却理由なども可能な限り伝えてあげるとよいでしょう。

実際に住んでいる人から得る情報はありがたいものです。

「売れるのも売れないのも、物件や価格次第」であることは確かですが、それに加えて、中古住宅の場合には「売主はどのような人か」という要素も、売却活動に少なからず影響を及ぼすことがあります。

購入希望者に対して、「少しでも安心して気持ちよく購入していただくために」と接していくことは、あなたの物件の評価を上げることはあっても、下げることはないでしょう。

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永田博宣

（不動産コンサルティング技能登録者、１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、宅地建物取引主任者）

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宅地建物取引主任者

フリーダムリンク — 2005-12-22T10:00:00+09:00

宅地建物取引主任者

「宅建（たっけん）」といえば、不動産関連の国家資格として有名です。

宅地建物取引主任者には主に２つの独占業務があります。

「重要事項説明書の交付とその説明」と「契約書への記名・押印」です。

不動産会社は、取引を行う前に、「宅地建物取引主任者」に重要事項の説明を行わせなければならないとされています。（宅地建物取引業法第３５条）

不動産の取引は複雑な部分が多いため、その取引対象物件の権利関係や法令上の制限、取引条件などの特に重要な事項についての説明が必要とされているからです。

また、不動産会社は事務所ごと従業員５人に１人の割合で専任の「宅地建物取引主任者」を置かなければなりません。（宅地建物取引業法第１５条他）

このように、不動産会社にとって「宅地建物取引主任者」は必要な存在です。

視点をかえてみると、必要な人数の「宅地建物取引主任者」を揃えていれば、全員が「宅地建物取引主任者」でなくてもよいのです。

実際、あなたが不動産会社に不動産の購入や売却を依頼するときには、その担当者が「宅地建物取引主任者」である場合とそうではない場合があります。

そうなると、あなたの担当者はやはり「宅地建物取引主任者」のほうが良いのでしょうか。

もちろん、そうであるに越したことはありませんが、そればかりにこだわる必要はないでしょう。

もし、その担当者が「宅地建物取引主任者」でなかった場合は、「重要事項説明」や「契約書への記名・押印」については、「宅地建物取引主任者」である上司などが行うことになるだけなのです。

どんな会社なのか、そしてどんな担当者なのか、直接会って、話をして、質問して、信頼できる人に依頼しましょう。

経験や知識が豊富な担当者は、「宅地建物取引主任者」の資格を持っていることが多いですが、「宅地建物取引主任者」の資格を持っているからといっても、経験や知識が豊富だとは言いきれません。

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不動産売却のための準備

フリーダムリンク — 2005-12-01T10:00:00+09:00

不動産売却のための準備

不動産を売却するにあたり、あなたが事前に準備しておくことがあります。

「いくらで売却できるのか」などが気になって、つい忘れてしまいがちですが、非常に大切なことです。

まず、「売却可能な物件にしておく」ことです。

不動産の売却は、単純に買主さんからお金を受け取り、物件を引渡すだけではありません。

あなたから買主さんに所有権が移転すると同時に、その登記を完了させなければなりません。

法律的には、登記は所有権移転の必要条件ではありませんが、買主さんの権利を守るために登記は必要な作業です。

このため、不動産売買においては通常、登記を完了させることが契約の条件になっています。

つまり、売主さんであるあなたは、買主さんが現れたときに所有権移転登記ができる状態にしておかなければなりません。

たとえば、登記名義人があなた一人であれば問題ありませんが、共有者がいるときにはその方の同意が必要です。

また、登記名義人が被相続人のままである場合には相続登記が必要です。

さらに、登記名義人が痴呆等により意思能力が十分ではないときには成年後見制度なども検討する必要があるでしょう。

借入れ等があり、とくに債務超過（売却価格よりも残債が多い）の場合や、差押さえの登記がされている場合などは、事前に債権者等との話し合いにより抵当権や差押さえの登記抹消手続きについて確認しておきましょう。

借地権を売却する場合には、地主さんと譲渡承諾等の話し合いをしておかなければなりません。

隣地の方との間で、権利関係や境界でもめている場合には、もちろんそのままという訳にはいきません。

次に、「諸費用を把握しておく」ことも大切です。

不動産の売却では「いくらで売却できるのか」よりも、「いくら手元に残るのか」が重要です。

売却できたはいいけれど、予想より手取り金額が少なくて買換えできない　・・・となっては大変です。

不動産の売却に係る諸費用は主に以下のようなものがあります。

◆印紙税
◆仲介手数料　成約価格の３％＋６万円＋消費税（上限）
◇登記費用（抵当権抹消・住所変更・相続登記等）
◇測量費用
◇建物解体費用
◇リフォーム費用
※◇印は、必要がある場合

ローンの残債があれば、その分手取り金額は少なくなります。

その他、不動産の売却により譲渡益が出た場合、譲渡所得税・住民税がかかる場合があります。

居住用財産の３，０００万円の特別控除や、買換え特例、住宅ローン控除など居住用不動産の売却や購入には、様々の特例がありますが、それぞれのメリット・デメリットも考えながら選択しましょう。

また譲渡損が出た場合には、所得税が戻ってくることもあります。

詳しくは税理士等の専門家に確認しておいたほうがよいでしょう。

このように、売主さんが売買契約時までにしておかないと売買契約や登記が出来なかったり、手取り金額を把握しておかなかったために、買換え等の計画変更を余儀なくされたりしかねません。

そのときになって、「前もってやっていればよかった」と思っても遅いのです。

取り返しのつかないことになる場合も考えられます。

後々のトラブルを避けるためには、「まず今やらなければいけないことは何であるのか」を考えておくことが大切です。

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不動産購入のときの媒介契約

フリーダムリンク — 2005-11-10T10:00:00+09:00

不動産購入のときの媒介契約

不動産会社に不動産の売却を依頼するときは、「媒介契約を締結する必要がある」ということは、前回お話しました。

では、購入の場合はどうでしょうか。

実際に土地や一戸建、中古マンションを購入した方に聞いてみてください。

おそらく「仲介手数料は支払ったけど、特に媒介契約は締結していない。」と思っている方が多いでしょう。

不動産会社が仲介手数料を受け取るためには理由が必要です。

まず、依頼主が不動産売買にあたり不動産会社に媒介（仲介）を依頼する。

それを受けた不動産会社はその依頼に基づき媒介業務を行う。

そして、その成功報酬として仲介手数料を受け取る。

この流れは、不動産を買うときも売るときと同じです。

したがって、いずれの場合も、不動産会社に媒介（仲介）を依頼し、無事契約となれば、依頼者（買主さん、売主さん）は、その報酬として仲介手数料を支払います。

この内容を書面にしたものが、媒介契約書です。

媒介契約書を作成するのは、依頼者と不動産会社の契約関係を明らかにし、不動産会社の責任と報酬に関するトラブルを防ぐためです。

そのように考えると、不動産会社に物件の紹介を依頼する時点で正式に媒介契約書を作成する必要があるかもしれません。

ところが、買主さんが希望物件を探す場合には複数の不動産会社に依頼や問い合わせをするのが普通です。

不動産会社からすれば、物件検索の依頼があるたびに媒介契約書を作成するのは非常に煩雑です。

そのため、以前は不動産取引の慣行として、買主さんに対する媒介契約書の作成はせずに、売買契約締結のときに、仲介手数料の支払約定書などに買主さんから記名押印をもらうというのが一般的でした。

その後、媒介契約に関するトラブルを防ぐために、媒介契約書を作成する必要性が高まったのですが、あくまで形式上のことであるため、売買契約締結のときに、他の書類と一緒に媒介契約書を作成するようになりました。

最近では、希望の物件が見つかり、購入の申し込みや価格などの交渉をはじめるときになって、買主さんと不動産会社との間で媒介契約を締結し、媒介契約書を交付する不動産会社も増えてきたようです。

その際には、一般媒介契約を締結することが多いようです。

不動産の売買契約をするのが前提になっていますので、どの種類の媒介契約でも構わないからです。

あなたが、不動産会社に媒介（仲介）を依頼して不動産を購入する際には、おそらくどこかのタイミングで、この一般媒介契約を不動産会社と交わすことになると思います。

不動産の売買契約を締結するときには、あなたと売主さんとの間で交わす書面のほかにも、このようにあなたと不動産会社との間で交わす書面も含まれています。

売買契約締結の当日は、記名押印する書類がたくさんあります。

わからないところあれば、多少時間をかけても質問するなどして、この書類は何のためなのか、誰に対するものなのかをよく理解したうえで、記名押印しましょう。

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永田博宣

（不動産コンサルティング技能登録者、１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、宅地建物取引主任者）

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不動産売却のときの媒介契約

フリーダムリンク — 2005-10-20T10:00:00+09:00

不動産売却のときの媒介契約

不動産会社に不動産の売却を依頼する（買主さんを探してもらう）ためには、媒介契約を締結する必要があります。

媒介契約は、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の３種類です。

ここでは細かい法律の話は省略して、それぞれの特徴について考えてみましょう。

「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」はどちらの契約も、ある特定の不動産会社１社にしか売却を依頼することはできません。

あなたにとっての「専属専任媒介契約」にした場合のメリットは、「専任媒介契約」よりも２日早く不動産指定流通機構（レインズ）に登録されることと、２週間に１回以上ではなく１週間に１回以上の業務の処理状況の報告があることです。

そして、デメリットは、自分で買主を見つけて契約することが禁止されていることです。

それ以外は、特に違いはありませんから、あなたの方からあえて「専属専任媒介契約」にするほどのメリットはないかもしれません。

※不動産指定流通機構（レインズ）とは、不動産会社間の情報ネットワークです。レインズに登録されると、ほとんどの不動産会社があなたの売物件のことを知ることができるようになります。このシステムにより、あなたの物件の情報は、どの不動産会社からも、売物件として購入希望者に紹介されることになります。

「（専属）専任媒介契約」は前述したように、その不動産会社１社にしか媒介を依頼できませんが、不動産指定流通機構（レインズ）に登録する義務があるため、情報は広く行き渡ります。

そして業務の処理状況は、その不動産会社から定期的に報告されます。

なかなか売れないときは、その不動産会社が売出し価格の見直しやいろいろな売却方法を提案してくれたりもします。

「（専属）専任媒介契約」の依頼を受けた不動産会社は、その期間中に成約になればほぼ確実に手数料が受け取れるため、その期間中に売却できるように、積極的に売却活動を行います。

ただし、注意しておきたいことは、「（専属）専任媒介契約」の依頼をすると、売却活動に関するあなたの情報源は、その不動産会社またはその担当者のみになってしまいます。

気が付かないうちに不動産会社のペースになって・・・

ということのないように気をつけましょう。

「一般媒介契約」の場合は、複数の不動産会社に売却を依頼できます。

不動産指定流通機構（レインズ）に登録する義務はありませんが、依頼を受けた不動産会社は、同じように「一般媒介契約」の依頼を受けた他の不動産会社に負けないように積極的に登録するでしょう。

それぞれの不動産会社は各自で競って広告活動等を行います。

なかなか売れないときは、売出し価格の見直しやいろいろな売却方法を各担当者に聞くこともできます。

「一般媒介契約」の依頼を受けた不動産会社は、依頼を受けた他の不動産会社を通して成約となった場合には、手数料は一切もらえません。

そのため、他の不動産会社に負けないように頑張ってくれます。

その代わり、ある不動産会社を通して成約しようとした場合に、それ以外の不動産会社から「そんな価格で売るべきではない」「いま検討しているお客さんがいる」など、決断をさせない、混乱させるようなことを言ってくることもあります。

また、価格が高いなど、すぐには成約にはならないと考えられる物件の場合には、依頼を受けても積極的に売却活動を行わずに、ほったらかし状態のままということも十分考えられます。

余談ですが、「一般媒介契約」は複数の不動産会社に依頼できるために、逆に不動産会社から見れば、あなたから「一般媒介契約」の依頼を受けるチャンスがあるということになります。

このため、売りに出しているあなたの家に訪れるのは、物件を見に来る購入希望者ではなく、「一般媒介契約」を求める不動産会社ばっかりというのも実際にありうるのです。

「（専属）専任媒介契約」の依頼するときには、あなたが本当に信頼できる担当者を選びましょう。

そして、どういった販売計画で進めていくのかをしっかり聞きましょう。

成約すれば、決して少なくない手数料を支払うのですから。

「一般媒介契約」の依頼をするなら、あなたが積極的に複数の担当者から話を聞き、情報を取捨選択して、変な誘惑に惑わされないようにしないといけません。

そして、反響がないときには、自ら価格を見直すなど、魅力的な物件にしていくことが必要でしょう。

どの媒介契約を選択するのかは、対象物件や売主さんの事情にもよります。

メリット・デメリットを考えながら選んでください。

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不動産売買取引における取引態様

フリーダムリンク — 2005-10-06T10:00:00+09:00

不動産売買取引における取引態様

宅建業の免許を受けた宅地建物取引業者のことを一般的に不動産会社と呼びます。

一言に不動産会社と言っても、どの会社も同じ仕事をしている訳ではありません。

不動産売買において、さまざまな立場で取引に関係しています。

その立場は「取引態様」という言葉で表され、「売主」「代理」「媒介」の３つに分けられます。

宅地建物取引業者であればどの取引態様をとることも可能ですから、不動産会社によっては、複数を兼ねている場合もあります。

今、あなたが取引をしようとしている不動産会社は、どの立場で今回の取引に関係してくるのでしょうか。

そして、手数料はどうなるのでしょうか。

不動産取引で失敗したくないのなら、少なくとも、今後の相談相手または、交渉相手となる不動産会社のことは知っておくべきです。

そのために、今回はまず、不動産売買における取引態様の違いを理解しておきましょう。

「売主」

売主とは、新築分譲（マンション・一戸建）や土地分譲などの事業主であるデベロッパー、建売業者をはじめとして、一戸建て・マンションなどを買い取り、必要に応じてリフォームをして再販する不動産会社を指します。

つまり、売買契約時の所有者（予定者含む）で、売買契約の当事者となる不動産会社です。

利益はもちろん売買代金に含まれています。

売主が直接販売する場合には手数料は発生しませんが、売主自ら買主を探したり、売買契約を締結するケースは少なく、他の不動産会社や提携会社、系列会社などに「代理」や「媒介」を依頼していることが多いようです。

「代理」

代理とは、売主との代理契約に基づき、売主の代理人として販売から売買契約の締結までを行うことです。

利益は手数料であり、売買代金の６％＋１２万円＋消費税を上限として売主から受け取ります。

新築分譲マンションなどはこのケースが多いようです。なお、売主の代理の場合、買主からは手数料を受け取ることができません。

「媒介」

媒介は、「仲介」とも言われ、売主所有の不動産を買主が購入するときの仲立ちをすることです。

売主は一般の方だけではなく、宅地建物取引業者（不動産会社）の場合もあります。

利益は手数料であり、売主または買主の「媒介」をした場合は、売主または買主から売買代金の３％＋６万円＋消費税を上限として受け取ります。

また、売主・買主両方の「媒介」をすることも可能であり、この場合には、売主・買主双方からそれぞれ売買代金の３％＋６万円＋消費税を上限として受け取ることができます。

中古住宅（マンション・一戸建）や建売住宅、土地などの取引については、媒介が多いようです。

このように不動産売買の取引において宅地建物取引業者は個々のケースに応じて立場が違ってきます。

他にも賃貸や管理、さらには不動産証券化に関する業務を行う不動産会社もあります。

私たちは、それらをひっくるめて不動産会社と呼んでいるのです。

次回は不動産売買の取引で、トラブルが多いと言われる「媒介」についてもう少し詳しくお話したいと思います。

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売出し価格

フリーダムリンク — 2005-09-22T10:00:00+09:00

売出し価格

不動産を売却しようとするとき、不動産屋さんの提示した査定価格を参考にして、売り出し価格を決めます。

多くの場合、この査定価格はあなたが思っているよりも低いでしょう。

あなたはその査定価格をすんなり受け入れられますか？

「査定価格や相場というものは理解できなくはないけど・・・築年数や査定表にあらわせない、他人が気付いていないすばらしいところや、こだわりの部分があるのです。わかる人にはわかるはず。」

これは、あなただけではなく、皆さんが思うことです。

そうであるなら、一度だけチャンスをもらいましょう。

査定価格や相場を考慮したうえで、あなたの所有の不動産の良いところを加味して、自分なりに評価してみましょう。

あまりにも相場と乖離してしまうのはよくありませんが、あなたが売却可能だと考える最大値を出してください。

そして、不動産屋さんにその価格で売りに出してもらいましょう。

しかし、期限は３週間。最大でも１ヶ月だけです。

現在の不動産業界ではレインズと呼ばれる不動産流通機構が発達しており、あなたの売却物件の情報は、登録すれば一瞬のうちにほとんどの不動産屋さんに知れ渡ります。

そうなれば、新規物件に対しては非常に敏感な不動産会社の営業マン。

すぐに情報を取り寄せてお客さんに紹介します。

つまり新規物件の情報公開の場合、依頼した不動産会社が不動産流通機構に登録するまでの１週間、その情報を入手した不動産会社がお客さんに紹介するための１週間、そしてそれに対するお客さんの反応を待つ１週間。

あわせて３週間で見込みがわかるのです。

３週間経っても何の反応もなければ、潔く価格変更してください。

あなたが所有している不動産が良くないというのではありません。

残念ながら、価格が高いのです。

今は情報化社会です。

だれでもいい情報にはすぐ飛びつきますが、そうでなければ見向きもしません。

不動産だって同じです。

特に不動産価格の大幅な上昇が見込めない現在、このまま時間をかけて待っているのは得策ではありません。

不動産の購入を考えている方は必死です。いろいろなところから情報を取り寄せ、割安で良い条件の物件を探しています。

もしあなたが出来るだけ、良い条件で売却したいと考えるのならば、購入希望の方の手の届く価格帯に近づける必要があります。

その上で、価格や条件などをどう交渉するかがポイントです。

交渉のテーブルに乗ったときに、あなたの物件の良い点をアピールしましょう。

その交渉次第で、本当の売却可能価格帯の最高値が出てくるのです。

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不動産購入申込書

フリーダムリンク — 2005-09-08T10:00:00+09:00

不動産購入申込書

物件をいくつか見た後には、「これにしようかな。」と思えるものが出てくるかもしれません。

これはと思える物件があれば、まず、あなたがやることは、「不動産購入申込書」を不動産会社に提出することです。

※通常、「不動産購入申込書」（「買付け証明」と呼ばれることもある）は、不動産会社にありますので、あなたが用意する必要はありません。

不動産会社の営業マンにとって、「不動産購入申込書」は契約のための大切な第一歩です。

ですから、不動産会社の営業マンは物件をいくつか見てもらった後、その中にあなたが気に入った物件があるようならば、「不動産購入申込書」の記入をすすめてきます。

その書類には、価格や引渡し日の希望はもちろん、手付金の額、融資の予定額、契約希望日など契約のための具体的な内容を記入する欄があります。

さらには、勤務先や年収まで記入を求めてくるものもあります。

「とりあえず、物件を押さえておきましょう。」

「とりあえず、交渉の順位を確保しておきましょう。」

このように、不動産会社の営業マンの中には、お客さんがまだ決断できていなくても、半ば強引に記入させる者もいるようです。

その時点では、この物件と決断できてなくても既成事実をつくることにより、契約へどんどん進めることができるからです。

「不動産購入申込書」の多くは、不動産会社宛になっており、あくまで交渉を依頼するといった内容のものになっています。

仮に「不動産購入申込書」を提出したとしても、どうしても契約したくない場合は撤回することができます。

そのようなときは早めにきっぱりと断りましょう。

ただし、その行動は本当は良いことだとは思いません。

不動産会社の営業マンはもちろんですが、話が進んでいた場合には、その物件の売主さんにも迷惑がかかります。

どんなに気軽にすすめられても、「不動産購入申込書」を提出する際は、慎重になって判断しましょう。

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不動産会社の無料査定

フリーダムリンク — 2005-08-25T10:00:00+09:00

不動産会社の無料査定

不動産を売却するとき、「不動産会社の無料査定」に申し込む方が多いのではないでしょうか。

これから売却を考えるのであれば、所有している不動産がいったいいくらで売れるのかは非常に気になるところです。

不動産会社もその問い合わせをきっかけに、売却の依頼を受けようと新聞の折込広告やポスト投函などで積極的に宣伝しています。

「不動産会社の無料査定」を申し込むと、不動産会社の人と会って、その不動産を査定してもらうことになります。

査定の報告書を作成してきてくれる不動産会社もあれば、口頭で報告するという不動産会社もあります。

査定価格というのはあくまで売却予想価格です。

その不動産会社が保証しているわけではありません。

売却の依頼が欲しいばかりに高く設定したり、依頼を受けた後スムーズに売却できるように低く設定したり、担当者の考え次第で調整できるのです。

ですから、この査定価格が高いか低いかによって不動産会社を選択するのは得策ではありません。

ただし、数社に依頼して査定価格がそれほど大きく違わなければ、それが売却可能価格帯であることは把握できます。

査定価格というのは、こういうものとしてとらえるとよいでしょう。

査定価格を知ることも大切ですが、それ以上にこの「不動産会社の無料査定」は、あなたにとって非常に役に立つ制度なのです。

なぜなら、このときに不動産会社の営業マンと直接話ができるからです。

そうです、あなたと話をしているこの営業マンこそが、これからあなたの不動産の売却を担当することになるかもしれません。

そうなった場合、購入希望者や他の仲介業者の営業マンと、あなたのために交渉してくれるのです。

彼の態度や話の内容、話し方などを注意深く見ておいてください。

あなたの大切な不動産を売却に導いてくれる担当者としてふさわしいかどうか。

「不動産会社の無料査定」は、売却の依頼をする前に複数の不動産会社の営業マンと会える絶好の機会です。

問い合わせをすれば、向こうから喜んで来てくれます。

そしてあなたは、「面接官として」あなたの不動産売却のための担当者を選ぶことができるのです。

依頼先は、査定価格で選ぶのではなく、担当者で選ぶべきです。

その際には、「お宅の会社に売却依頼をしたら、あなたが担当者になってくれるのですか？」「どのように私の不動産を売却してくれるのですか？」などの質問をしておいた方がより良いでしょう。

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備えあれば憂いなし

フリーダムリンク — 2005-08-11T10:00:00+09:00

備えあれば憂いなし

不動産の購入は金額も大きく、失敗するわけにはいきません。

八百屋で大根を買うのとは違うのです。

後悔しないように、しっかりと検討したいものです。

一般的に人気のあるものを買おうとするときや、サービスを受けようとするとき、数に限りがあるとすれば、競争になります。

あなたも、一度くらいは経験したことがあるのではないでしょうか。

人気があるものは早い者勝ちなのです。

出来るだけ多くの情報を集めて自分なりに価値を見出し、すぐにお金を出すから手に入れることが出来るのです。

不動産だって例外ではありません。

多少条件が違っても、出来るだけ多くの物件を見て、比較して、自分なりに優先順位をつけられるようにしておきましょう。

いつ契約になっても慌てないですむように、事前にしっかり資金計画を立てておきましょう。

そして、これだ！と思う物件があればすぐに「決断を下せる」「手付金を払える」準備をしておくのです。

そのうえで、わからないところは不動産会社の営業マンにどんどん聞いてみましょう。

しっかりと準備をしているあなたに対する対応は違ってくるはずです。

会話を増やし、良い人間関係を築くことができれば、彼は「あなたのために働いてくれる営業マン」になっていくでしょう。

あなたの、不動産取引に取り組む姿勢次第で、不動産営業マンが「本当にあなたのために」働いてくれるようになるのです。

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できる不動産営業マン

フリーダムリンク — 2005-07-27T10:00:00+09:00

できる不動産営業マン

あなたが不動産を売却しようとした時、購入しようとした時、頼りになるのは不動産営業マン。

あなたの希望を聞いて、価格や条件の交渉をしてくるという重要な役目を担っています。

「本当に頼りになる？」かどうかは別にしても、頼らざるを得ないことは多いでしょう。

実際のところ、営業マンによって交渉の結果が違ってくることもあります。

一生に何度とない不動産の取引です。「できる不動産営業マンに担当してもらいたい」と思う人は少なくないはずです。

「できる不動産営業マン」とはいったいどんな人でしょうか？

「売主さんの物件を高く売ることができる？」

「買主さんに良い物件を安く買わせることができる？」

いくらなんでも不動産には相場というものがあります。

そううまくはいきません。

だからこそ、現状をきちんと報告して、納得できる不動産取引をさせてくれるのが「できる不動産営業マン」なのです。

ここで忘れてはいけないのは、「彼らは契約をまとめるプロである」という事です。

契約をまとめるためであれば、交渉力に優れ、知識が豊富な「できる不動産営業マン」ほど、

「（安く、または条件悪く売らせても）売主さんにわりといい金額や条件で売ったと思わせる」

「（高く、または条件悪く買わせても）買主さんに良い買い物をしたと思わせる」

こんなことができてしまうのです。

こうなってしまうと、最悪です。

ところが、当の売主さん、買主さんはそう思わせられていることに気づきさえしません。

それはそれで幸せかもしれませんが…。

信頼できるからといって、「すべて不動産営業マンにお任せ」というのは考えものです。

あなたも自分なりに情報を集め、自分なりに分析をしてみましょう。

今は「自己責任の時代」なのですから。

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