http://www.fdom.co.jp/baikei/ ファイナンシャルプランナー永田博宣の不動産売買契約書の見方／FP会社フリーダムリンク ja-JP 2009-11-14T16:46:52+09:00 http://www.fdom.co.jp/baikei/2009/11/mobilehp-d7c5.html 携帯用ホームページは、以下のサイトをご覧ください。 携帯用HPのアドレス FP会... <p>携帯用ホームページは、以下のサイトをご覧ください。</p> <p>携帯用HPのアドレス<br />FP会社フリーダムリンク<br /><a href="http://www.fdom.jp/">http://www.fdom.jp/</a><br />（携帯向けサイト）</p> <p>不動産売買契約書の見方<br /><a href="http://www.fdom.jp/baikei/">http://www.fdom.jp/baikei/</a><br />（携帯向けサイト）</p> <p>QRコード<br /><img title="QR_baikei" height="99" alt="QR_baikei" src="http://www.fdom.co.jp/baikei/images/2009/11/15/qr_codebaikei.jpg" width="99" border="0" /> </p> mobile（携帯）HPはこちら フリーダムリンク 2009-11-14T16:46:52+09:00 http://www.fdom.co.jp/baikei/2008/11/post-1539.html 印紙代の負担区分 不動産売買契約書は、印紙税法で定められた課税文書に該当するため... <p></p> <p><a title="不動産売買契約書の見方" href="http://www.fdom.co.jp/baikei/"><img height="46" alt="不動産売買契約書の見方" src="http://www.fdom.co.jp/fp/images/2008/11/20/c_title11.gif" width="499" border="0" /> </a></p> <p></p> <p><span style="color: #cc0033;font-size: 1.4em;"><strong>印紙代の負担区分</strong></span></p> <p></p> <p></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">不動産売買契約書は、印紙税法で定められた課税文書に該当するため、印紙税が課されます。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">印紙税は、作成した契約書全部について「作成した当事者全員が連帯して負担する」ことになっています。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">不動産の売買においては、「契約書を２通作成し、売主・買主がそれぞれ１通ずつ保有する。なお、印紙税額は、その契約書を保有する者が負担する」と定めることが一般的です。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">同じ契約書を複数作成するときは、このように１通ごとに印紙を貼り、それを消印することにより印紙税を納付します。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">新築マンションを購入する場合は、「契約書を１通だけ作成し、買主が本紙を保有する」ことが多いのですが、このようなときも、印紙税額は売主・買主間で連帯して負担することになります。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">印紙税額が15,000円なら7,500円ずつ負担するということです。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">売買契約書に印紙を貼らなくても、売買契約成立の効力には影響を及ぼしません。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">しかし、印紙税額の３倍相当もの過怠税が徴収されてしまいます。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">また、印紙を消印しなかった場合ですが、こちらは印紙の額面相当の過怠税が徴収されます。</span></p> <p></p> <p></p> <p></p><hr /><p></p> <p><img height="90" alt="永田博宣" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/co_na.gif" width="90" border="0" style="FLOAT: left; MARGIN: 0px 5px 5px 0px" />永田 博宣</p> <p>（不動産コンサルティング技能登録者、１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、宅地建物取引主任者）</p> <p><a title="ごあいさつ・プロフィール" href="http://www.fdom.co.jp/fp/introduction.html" target="_blank">ごあいさつ・プロフィール</a> </p> 不動産売買契約書の見方 フリーダムリンク 2008-11-14T11:03:00+09:00 http://www.fdom.co.jp/baikei/2008/11/post-0055.html 付帯設備の引渡し 「付帯設備の引渡し」は、物件に付帯する設備の引渡しに関する条項... <p></p> <p><a title="不動産売買契約書の見方" href="http://www.fdom.co.jp/baikei/"><img height="46" alt="不動産売買契約書の見方" src="http://www.fdom.co.jp/fp/images/2008/11/20/c_title11.gif" width="499" border="0" /> </a></p> <p></p> <p><span style="color: #cc0033;font-size: 1.4em;"><strong>付帯設備の引渡し</strong></span></p> <p></p> <p></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">「付帯設備の引渡し」は、物件に付帯する設備の引渡しに関する条項です。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">特に中古物件の場合は、現況有姿の状態で引き渡すのが一般的であり、売主・買主間の引渡し後のトラブル防止のために「付帯設備としてどのようなものがあるのか」「何を置いていくのか」「それらについて故障はあるのかどうか」等について確認できる「付帯設備表」を作成しています。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">また、不動産売買では「隠れた瑕疵」があると、原則として売主が責任を負うことになっています。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">通常の不動産売買契約では、特約を付けて担保責任の期間や範囲を制限していますが、売主が「瑕疵」を知っていて告げなかった場合には、この特約は無効となってしまいます。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">そのため、引き渡す物件の特に重要な項目の瑕疵等について、知っているかどうかを明確に告げるための書類「物件状況等報告書（告知書）」を、「付帯設備表」と同時に作成するケースも増えています。</span></p> <p></p> <p></p> <p></p><hr /><p></p> <p><img height="90" alt="永田博宣" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/co_na.gif" width="90" border="0" style="FLOAT: left; MARGIN: 0px 5px 5px 0px" />永田 博宣</p> <p>（不動産コンサルティング技能登録者、１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、宅地建物取引主任者）</p> <p><a title="ごあいさつ・プロフィール" href="http://www.fdom.co.jp/fp/introduction.html" target="_blank">ごあいさつ・プロフィール</a> </p> 不動産売買契約書の見方 フリーダムリンク 2008-11-07T11:02:00+09:00 http://www.fdom.co.jp/baikei/2008/10/post-45b6.html 公租公課等の分担 不動産の売買契約の際には、公租公課（固定資産税・都市計画税等）... <p></p> <p><a title="不動産売買契約書の見方" href="http://www.fdom.co.jp/baikei/"><img height="46" alt="不動産売買契約書の見方" src="http://www.fdom.co.jp/fp/images/2008/11/20/c_title11.gif" width="499" border="0" /> </a></p> <p></p> <p><span style="color: #cc0033;font-size: 1.4em;"><strong>公租公課等の分担</strong></span></p> <p></p> <p></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">不動産の売買契約の際には、公租公課（固定資産税・都市計画税等）、目的物件から生じる収益（オーナーチェンジの場合の賃料等）、および各種負担金（マンション等の場合の管理費・修繕積立金等）の分担方法について定めます。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">これらについては、目的物件の所有期間により双方で分担することが一般的で、日割計算により清算されます。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">また、固定資産税・都市計画税については、いつからいつまでの１年間なのかは、はっきりしていませんので、いつからという起算日を定めています。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">１月１日起算日と４月１日起算日の２通りの考え方がありますが、関東では１月１日起算日として、関西では４月１日起算日として取引されることが多いようです。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">具体的には、納税や管理費等の支払い等について、売主または買主のどちらかが、いったんまとめて支払い（賃料等の場合は受取り）、残金支払い時に、売主、買主の当事者間で清算金の受け渡しを行うことになります。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">マンションの管理費等で、未払い分や前払い分などがある場合には特に注意しましょう。</span></p> <p></p> <p></p> <p></p><hr /><p></p> <p><img height="90" alt="永田博宣" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/co_na.gif" width="90" border="0" style="FLOAT: left; MARGIN: 0px 5px 5px 0px" />永田 博宣</p> <p>（不動産コンサルティング技能登録者、１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、宅地建物取引主任者）</p> <p><a title="ごあいさつ・プロフィール" href="http://www.fdom.co.jp/fp/introduction.html" target="_blank">ごあいさつ・プロフィール</a> </p> 不動産売買契約書の見方 フリーダムリンク 2008-10-31T11:01:00+09:00 http://www.fdom.co.jp/baikei/2008/10/post-49f3.html 抵当権等の抹消 売買の目的物件に抵当権等がついていると、その担保権が実行された場... <p></p> <p><a title="不動産売買契約書の見方" href="http://www.fdom.co.jp/baikei/"><img height="46" alt="不動産売買契約書の見方" src="http://www.fdom.co.jp/fp/images/2008/11/20/c_title11.gif" width="499" border="0" /> </a></p> <p></p> <p><span style="color: #cc0033;font-size: 1.4em;"><strong>抵当権等の抹消</strong></span></p> <p></p> <p></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">売買の目的物件に抵当権等がついていると、その担保権が実行された場合、買主は所有権を失うことになります。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">また、賃借権等が設定されていると、目的物件の使用、収益的機能が著しく損なわれることになります。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">そこで、不動産売買契約書においては、売主は売買の目的物件について買主の所有権の行使を阻害する一切の負担を取り除かなければならないことを定めているのが一般的です。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">売買契約締結時点にどのような権利が設定されているか知っておくことはもちろん、抹消までの手続き等も確認しておきましょう。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">特に、売買代金額を超える借入が残っている場合などは、手付金についても、不動産仲介業者に預ってもらうなどの保全まで検討しましょう。</span></p> <p></p> <p></p> <p></p><hr /><p></p> <p><img height="90" alt="永田博宣" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/co_na.gif" width="90" border="0" style="FLOAT: left; MARGIN: 0px 5px 5px 0px" />永田 博宣</p> <p>（不動産コンサルティング技能登録者、１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、宅地建物取引主任者）</p> <p><a title="ごあいさつ・プロフィール" href="http://www.fdom.co.jp/fp/introduction.html" target="_blank">ごあいさつ・プロフィール</a> </p> 不動産売買契約書の見方 フリーダムリンク 2008-10-24T11:01:00+09:00 http://www.fdom.co.jp/baikei/2008/10/post-aa40.html 瑕疵担保責任 物件の引渡し後に「隠れた瑕疵」が見つかった場合、その存在を知らなか... <p></p> <p><a title="不動産売買契約書の見方" href="http://www.fdom.co.jp/baikei/"><img height="46" alt="不動産売買契約書の見方" src="http://www.fdom.co.jp/fp/images/2008/11/20/c_title11.gif" width="499" border="0" /> </a></p> <p></p> <p><span style="color: #cc0033;font-size: 1.4em;"><strong>瑕疵担保責任</strong></span></p> <p></p> <p></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">物件の引渡し後に「隠れた瑕疵」が見つかった場合、その存在を知らなかった買主は、損害賠償請求、場合によっては契約の解除をすることができます。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">ただし、買主は瑕疵を発見してから１年以内に、これを行うこととされています。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">「瑕疵」とは、欠陥や不具合のことで、具体的には、雨漏りや白アリの害などの物理的瑕疵、自殺があったなどの心理的瑕疵をいいます。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">また、「隠れた」とは、買主が通常要求される注意をもってしても発見することが難しいということです。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">この瑕疵担保責任は、民法で規定されているため、あえて契約書に記載する必要はありません。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">ところが、不動産売買契約書には必ずといっていいほど瑕疵担保責任の規定があります。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">民法によると、瑕疵担保責任は、物件の引渡し後何年経っていても、「瑕疵を発見してから１年以内であれば、その責任を売主に追及できる」ことになっています。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">そうなると、売主はいつまでたっても、買主から責任を追及される可能性があることになってしまいます。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">この民法の規定は、任意規定といって、特約により軽減や免除することができます。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">そのため、不動産取引では、瑕疵担保責任が長期にわたって存続し、売主に過剰な負担がかかるのを避けるために、その期間や範囲を限定したり、免除したりする特約がつけられています。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">なお、不動産業者が売主で、買主が不動産業者ではない場合、「責任の期間」は引渡し後２年以上という特約以外は無効とされます。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">また、新築住宅については、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」により、住宅の主要な部分などについては10年間、瑕疵担保責任を負わなければならないとされています。</span></p> <p></p> <p></p> <p></p><hr /><p></p> <p><img height="90" alt="永田博宣" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/co_na.gif" width="90" border="0" style="FLOAT: left; MARGIN: 0px 5px 5px 0px" />永田 博宣</p> <p>（不動産コンサルティング技能登録者、１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、宅地建物取引主任者）</p> <p><a title="ごあいさつ・プロフィール" href="http://www.fdom.co.jp/fp/introduction.html" target="_blank">ごあいさつ・プロフィール</a> </p> 不動産売買契約書の見方 フリーダムリンク 2008-10-17T11:00:00+09:00 http://www.fdom.co.jp/baikei/2008/10/post-d69d.html 融資利用の特約 不動産売買において、買主が金融機関からの融資を利用して売買代金を... <p></p> <p><a title="不動産売買契約書の見方" href="http://www.fdom.co.jp/baikei/"><img height="46" alt="不動産売買契約書の見方" src="http://www.fdom.co.jp/fp/images/2008/11/20/c_title11.gif" width="499" border="0" /> </a></p> <p></p> <p><span style="color: #cc0033;font-size: 1.4em;"><strong>融資利用の特約</strong></span></p> <p></p> <p></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">不動産売買において、買主が金融機関からの融資を利用して売買代金を支払うことは一般的です。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">しかし、売買契約締結後に予定していた通りの融資の承認が得られない場合、買主は売買代金の支払いができなくなります。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">その結果、買主は債務不履行（契約違反）の責任を負わなければなりません。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">そこで、売買契約書において、万一買主が融資の承認を得られなかったときには「売買契約を解除することができる」または「当然に解除となる」規定を設けて買主を保護するようにしています。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">同時に買主に対し、「契約締結後すみやかに申込手続をすること」「融資条件等を明確にすること」「融資承認予定日を定めておくこと」を義務付けています。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">なお、この特約は次の２種類がありますので、注意しておきましょう。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">・融資の承認が得られなかった場合に、買主は契約を解除することができる「解除権留保型」</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">・融資の承認が得られなかった場合には、自動的に契約解除となる「解除条件型」</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">「解除権留保型」のときには、あくまでも買主からの解除権の行使、つまり買主からの意思表示をしなければ、契約解除にはなりません。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">どちらの特約が付いているのか、しっかり確認することが大切です。</span></p> <p></p> <p></p> <p></p><hr /><p></p> <p><img height="90" alt="永田博宣" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/co_na.gif" width="90" border="0" style="FLOAT: left; MARGIN: 0px 5px 5px 0px" />永田 博宣</p> <p>（不動産コンサルティング技能登録者、１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、宅地建物取引主任者）</p> <p><a title="ごあいさつ・プロフィール" href="http://www.fdom.co.jp/fp/introduction.html" target="_blank">ごあいさつ・プロフィール</a> </p> 不動産売買契約書の見方 フリーダムリンク 2008-10-10T10:59:00+09:00 http://www.fdom.co.jp/baikei/2008/10/post-fc52.html 契約違反による解除 相手方が義務を履行しているのにもかかわらず、買主の代金支払、... <p></p> <p><a title="不動産売買契約書の見方" href="http://www.fdom.co.jp/baikei/"><img height="46" alt="不動産売買契約書の見方" src="http://www.fdom.co.jp/fp/images/2008/11/20/c_title11.gif" width="499" border="0" /> </a></p> <p></p> <p><span style="color: #cc0033;font-size: 1.4em;"><strong>契約違反による解除</strong></span></p> <p></p> <p></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">相手方が義務を履行しているのにもかかわらず、買主の代金支払、または売主の物件引渡し・抵当権の抹消・所有権移転登記への協力など、当事者の基本的な義務についての契約違反があったときは、相当の期間を定めて催告し、その期間が経過すると契約解除、損害賠償の請求ができます。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">ところが「損害賠償の額を決める」ことは、そう簡単ではありません。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">そのため、不動産売買契約では、損害賠償の予定額（違約金の額）をあらかじめ定めておくことが一般的になっており、その額を売買代金の10％～20％相当額としていることが多いようです。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">ただし、損害賠償の予定額をあらかじめ定めておくと、実損額がその予定額（違約金の額）を上回ったとしても、その差額は請求できません。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">同時に、支払う側にとっても、実損額が予定額を下回ったとしても予定額（違約金の額）を支払う義務があります。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">また、不動産業者が売主で買主が不動産業者ではない場合、損害賠償の額を予定したり、違約金を定めたりすることはできますが、その合計額が売買代金の20％を超える部分については、宅地建物取引業法により、無効とされています。</span></p> <p></p> <p></p> <p></p><hr /><p></p> <p><img height="90" alt="永田博宣" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/co_na.gif" width="90" border="0" style="FLOAT: left; MARGIN: 0px 5px 5px 0px" />永田 博宣</p> <p>（不動産コンサルティング技能登録者、１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、宅地建物取引主任者）</p> <p><a title="ごあいさつ・プロフィール" href="http://www.fdom.co.jp/fp/introduction.html" target="_blank">ごあいさつ・プロフィール</a> </p> 不動産売買契約書の見方 フリーダムリンク 2008-10-03T10:59:00+09:00 http://www.fdom.co.jp/baikei/2008/09/post-8fd1.html 危険負担（引渡し前の滅失・毀損） 不動産取引では、契約締結と引渡しが同時に行われ... <p></p> <p><a title="不動産売買契約書の見方" href="http://www.fdom.co.jp/baikei/"><img height="46" alt="不動産売買契約書の見方" src="http://www.fdom.co.jp/fp/images/2008/11/20/c_title11.gif" width="499" border="0" /> </a></p> <p></p> <p><span style="color: #cc0033;font-size: 1.4em;"><strong>危険負担（引渡し前の滅失・毀損）</strong></span></p> <p></p> <p></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">不動産取引では、契約締結と引渡しが同時に行われることはほとんどありません。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">一般的には、契約締結から引渡しまでに数週間から数ヶ月かかることが多く、その間にその物件が滅失・毀損する可能性がないとは言い切れません。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">その原因が天災による場合など、売主・買主のどちらにも責任がない場合にはどうなるのでしょうか？</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">これが、危険負担の問題です。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">民法では、危険負担は買主が負担するものとされています。（危険負担における債権者主義）</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">つまり、買主は契約締結時の状態の建物の引渡しを受けられないにもかかわらず、契約どおり残代金を支払わなければならないということです。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">しかし、売買契約を締結しただけで「実際に権利が移転していない段階で、危険だけを買主に移転させることは当事者間の公平を欠く」との観点から、不動産売買における取引上の慣行では、特約をつけて、民法の規定とは逆に債務者（売主）が危険を負担することとしています。</span></p> <p></p> <p></p> <p></p><hr /><p></p> <p><img height="90" alt="永田博宣" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/co_na.gif" width="90" border="0" style="FLOAT: left; MARGIN: 0px 5px 5px 0px" />永田 博宣</p> <p>（不動産コンサルティング技能登録者、１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、宅地建物取引主任者）</p> <p><a title="ごあいさつ・プロフィール" href="http://www.fdom.co.jp/fp/introduction.html" target="_blank">ごあいさつ・プロフィール</a> </p> 不動産売買契約書の見方 フリーダムリンク 2008-09-26T10:58:00+09:00 http://www.fdom.co.jp/baikei/2008/09/post-3704.html 手付解除 不動産取引における手付金は、特別の約定がなければ、民法により「解約手付... <p></p> <p><a title="不動産売買契約書の見方" href="http://www.fdom.co.jp/baikei/"><img height="46" alt="不動産売買契約書の見方" src="http://www.fdom.co.jp/fp/images/2008/11/20/c_title11.gif" width="499" border="0" /> </a></p> <p></p> <p><span style="color: #cc0033;font-size: 1.4em;"><strong>手付解除</strong></span></p> <p></p> <p></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">不動産取引における手付金は、特別の約定がなければ、民法により「解約手付」と推定されます。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">これにより、買主は支払った手付金を放棄することにより、売主は受領した手付金の倍額を支払うことによりそれぞれ契約を解除できます。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">この解除には、特別な理由は必要ありません。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">民法では、手付解除ができるのは「相手方が履行の着手をするまで」とされています。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">しかし、「何をもって履行の着手とするのか？」について明確な基準がなく、判断が難しいのが実情です。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">また、手付解除は自分に解除権があるのと同時に、相手方から契約解除される可能性があるため、契約自体が不安定な状態でもあります。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">このような理由から、手付解除については、契約書であらかじめ解除できる期限を定めることが一般的です。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">この場合には、「履行の着手」の有無にかかわらず、売主・買主どちらもその期限の経過により手付解除ができなくなり、契約の拘束力は強まります。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">当事者双方で相談のうえ期限を設定することが望ましいでしょう。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">なお、手付解除の期限の設定は、不動産業者が売主で、買主が不動産業者ではない場合には、宅地建物取引業法により、買主に不利な特約とされ無効とされます。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">したがって、不動産業者である売主の履行の着手がなされる以前の特定の期日に契約解除ができなくなるような特約である手付解除の期限は設定していません。</span></p> <p></p> <p></p> <p></p><hr /><p></p> <p><img height="90" alt="永田博宣" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/co_na.gif" width="90" border="0" style="FLOAT: left; MARGIN: 0px 5px 5px 0px" />永田 博宣</p> <p>（不動産コンサルティング技能登録者、１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、宅地建物取引主任者）</p> <p><a title="ごあいさつ・プロフィール" href="http://www.fdom.co.jp/fp/introduction.html" target="_blank">ごあいさつ・プロフィール</a> </p> 不動産売買契約書の見方 フリーダムリンク 2008-09-19T10:57:00+09:00 http://www.fdom.co.jp/baikei/2008/09/post-dfa6.html 手付金 不動産の売買は、高額な財産の取引となることや、融資を利用することが多いた... <p></p> <p><a title="不動産売買契約書の見方" href="http://www.fdom.co.jp/baikei/"><img height="46" alt="不動産売買契約書の見方" src="http://www.fdom.co.jp/fp/images/2008/11/20/c_title11.gif" width="499" border="0" /> </a></p> <p></p> <p><span style="color: #cc0033;font-size: 1.4em;"><strong>手付金</strong></span></p> <p></p> <p></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">不動産の売買は、高額な財産の取引となることや、融資を利用することが多いため、売買契約締結時に売買代金全額を支払い、不動産の引渡しおよび所有権移転登記を受けるケースはあまり多くありません。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">契約締結時に「手付金」を支払い、必要に応じて「中間金」そして最後に「残代金」を支払う流れになることが一般的です。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">手付金として支払われた金銭は、残代金支払のときに売買代金の一部に充当されます。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">手付金の額に制限はありませんが、手付金があまりに低額の場合には、手付放棄、手付の倍返しにより契約を解除しやすくなるため、契約の拘束力が非常に弱くなってしまい、手付金が高額すぎると、解除権の行使を不当に制約することも考えられるため、売買代金の５％～20％位が多くなっています。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">また、宅地建物取引業法では、不動産業者が売主で、買主が不動産業者ではない場合、売買代金の５％以下かつ1,000万円以下（未完成物件）、売買代金の10％以下かつ1,000万円以下（完成物件）を上回る手付金等を不動産業者が受領しようとするときは一定の保全措置を講じなければならないとされています。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">さらに、同法では不動産業者に対して、自らが売主で、買主が不動産業者ではない場合には、売買代金の20％を超える手付金の受領を禁止しています。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">同時に、不動産業者が手付金等の貸付けその他信用の供与（後払いや分割払い等）をすることにより契約の締結を誘引する行為についても、宅地建物取引業法で禁じています。</span></p> <p></p> <p></p> <p></p><hr /><p></p> <p><img height="90" alt="永田博宣" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/co_na.gif" width="90" border="0" style="FLOAT: left; MARGIN: 0px 5px 5px 0px" />永田 博宣</p> <p>（不動産コンサルティング技能登録者、１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、宅地建物取引主任者）</p> <p><a title="ごあいさつ・プロフィール" href="http://www.fdom.co.jp/fp/introduction.html" target="_blank">ごあいさつ・プロフィール</a> </p> 不動産売買契約書の見方 フリーダムリンク 2008-09-12T10:56:00+09:00 http://www.fdom.co.jp/baikei/2008/09/post-a33f.html 所有権移転登記 所有権の移転について、民法では「当事者の意思表示のみで効力を生ず... <p></p> <p><a title="不動産売買契約書の見方" href="http://www.fdom.co.jp/baikei/"><img height="46" alt="不動産売買契約書の見方" src="http://www.fdom.co.jp/fp/images/2008/11/20/c_title11.gif" width="499" border="0" /> </a></p> <p></p> <p><span style="color: #cc0033;font-size: 1.4em;"><strong>所有権移転登記</strong></span></p> <p></p> <p></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">所有権の移転について、民法では「当事者の意思表示のみで効力を生ずる」と規定しています。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">しかし、不動産取引においては「買主が売買代金の全額を支払ったとき（残代金支払いの日）に買主に移転する」と特約をつけて契約をします。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">あわせて、売主は売買代金全額を受領するのと引換えに、所有権移転登記の申請手続を行うことを約定していることが通常です。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">所有権移転登記の申請については、本来、売主と買主が共同して行うものとされています。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">しかし現状は、売主が登記申請に必要な書類を買主に交付し、買主側の司法書士が双方の代理人として登記を申請することが多いようです。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">また、所有権移転登記の申請手続に要する費用（登録免許税、司法書士の報酬等）の負担に関しては、「登記によって利益を受ける者である買主が負担する」と、契約書に明示するのが一般的です。</span></p> <p></p> <p></p> <p></p><hr /><p></p> <p><img height="90" alt="永田博宣" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/co_na.gif" width="90" border="0" style="FLOAT: left; MARGIN: 0px 5px 5px 0px" />永田 博宣</p> <p>（不動産コンサルティング技能登録者、１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、宅地建物取引主任者）</p> <p><a title="ごあいさつ・プロフィール" href="http://www.fdom.co.jp/fp/introduction.html" target="_blank">ごあいさつ・プロフィール</a> </p> 不動産売買契約書の見方 フリーダムリンク 2008-09-05T10:55:00+09:00 http://www.fdom.co.jp/baikei/2008/08/post-23ae.html 代金の支払の時期および方法 売買代金の支払は、引渡しや所有権移転登記の申請手続と... <p></p> <p><a title="不動産売買契約書の見方" href="http://www.fdom.co.jp/baikei/"><img height="46" alt="不動産売買契約書の見方" src="http://www.fdom.co.jp/fp/images/2008/11/20/c_title11.gif" width="499" border="0" /> </a></p> <p></p> <p><span style="color: #cc0033;font-size: 1.4em;"><strong>代金の支払の時期および方法</strong></span></p> <p></p> <p></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">売買代金の支払は、引渡しや所有権移転登記の申請手続と同時に行われるのが原則です。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">買主が融資を利用する場合には、融資の実行と抵当権の設定についても同時に行われることが一般的です。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">約定の期日までに、売主が引渡し等の提供をしたにもかかわらず、買主が残代金の支払を怠ると、買主は履行遅滞の責任を負わなければなりません。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">履行遅滞となった場合には、売主は、買主に対して損害賠償請求をすることができ、また相当な期間を定めて催告をしたうえ、その期間内に履行がなければ契約を解除することができます。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">売買代金の支払方法は、通常、銀行振込または預金小切手で行います。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">銀行振込による支払の場合には振込手数料のこと、預金小切手による支払の場合には換金するのに日数を要することなどは、売主・買主間で確認しておいたほうがよいでしょう。</span></p> <p></p> <p></p> <p></p><hr /><p></p> <p><img height="90" alt="永田博宣" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/co_na.gif" width="90" border="0" style="FLOAT: left; MARGIN: 0px 5px 5px 0px" />永田 博宣</p> <p>（不動産コンサルティング技能登録者、１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、宅地建物取引主任者）</p> <p><a title="ごあいさつ・プロフィール" href="http://www.fdom.co.jp/fp/introduction.html" target="_blank">ごあいさつ・プロフィール</a> </p> 不動産売買契約書の見方 フリーダムリンク 2008-08-29T10:55:00+09:00 http://www.fdom.co.jp/baikei/2008/08/post-750e.html 実測と清算 ■土地 土地の売買は「公簿売買」と「実測売買」に分けられます。 「公... <p></p> <p><a title="不動産売買契約書の見方" href="http://www.fdom.co.jp/baikei/"><img height="46" alt="不動産売買契約書の見方" src="http://www.fdom.co.jp/fp/images/2008/11/20/c_title11.gif" width="499" border="0" /> </a></p> <p></p> <p><span style="color: #cc0033;font-size: 1.4em;"><strong>実測と清算</strong></span></p> <p></p> <p></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">■土地</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">土地の売買は「公簿売買」と「実測売買」に分けられます。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">「公簿売買」</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">公簿売買は、公簿面積（登記簿上の面積）をもって売買対象面積とするため、実測面積と差異が生じても売買代金を清算しません。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">公簿売買は、登記簿面積が信頼できる場合などに採用される方式です。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">契約締結時に売買代金は確定するため、あらためて測量を行わない場合も多いようです。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">「実測売買」</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">実測売買は、実測面積により売買代金を清算する方法です。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">契約締結時には公簿面積を基準として売買代金（予定額）を定め、所有権移転の日までに測量を行い、その実測面積との間に差異があれば売買代金を清算します。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">清算の方法は、１平米あたりの金額を定め、宅地であれば小数点以下２桁までの面積で清算するのが一般的です。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">実測面積が確定していれば、契約締結時に売買代金を確定することは可能となります。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">※売買対象面積と清算対象面積</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">売買対象面積（売主から買主へ所有権の移転が行われる対象の面積）に私道部分やセットバック部分が含まれる場合には、建築基準法上の有効宅地部分を清算対象面積とすることが多いようです。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">■建物</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">建物については、床面積を実測して清算するという取引慣行はありません。</span></p> <p></p> <p></p> <p></p><hr /><p></p> <p><img height="90" alt="永田博宣" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/co_na.gif" width="90" border="0" style="FLOAT: left; MARGIN: 0px 5px 5px 0px" />永田 博宣</p> <p>（不動産コンサルティング技能登録者、１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、宅地建物取引主任者）</p> <p><a title="ごあいさつ・プロフィール" href="http://www.fdom.co.jp/fp/introduction.html" target="_blank">ごあいさつ・プロフィール</a> </p> 不動産売買契約書の見方 フリーダムリンク 2008-08-22T10:54:00+09:00 http://www.fdom.co.jp/baikei/2008/08/post-8b90.html 売買の目的物の表示 売買契約書で、売買の対象となる範囲を特定しておくことにより、... <p></p> <p><a title="不動産売買契約書の見方" href="http://www.fdom.co.jp/baikei/"><img height="46" alt="不動産売買契約書の見方" src="http://www.fdom.co.jp/fp/images/2008/11/20/c_title11.gif" width="499" border="0" /> </a></p> <p></p> <p><span style="color: #cc0033;font-size: 1.4em;"><strong>売買の目的物の表示</strong></span></p> <p></p> <p></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">売買契約書で、売買の対象となる範囲を特定しておくことにより、売買の目的物の移転義務、滅失、毀損、瑕疵等の責任範囲をはっきりさせます。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">そうすることにより、売主・買主間の紛争を防止します。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">一般的には、登記簿の表題部に記載されている事項により、目的物の特定を行っています。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">■土地</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">売買対象となる土地の地番・地目・地積などが表示されます。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">登記簿の記載と現況が異なる場合には、現況地目や実測面積なども併せて確認しましょう。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">売買対象となる土地が、１筆の土地の一部で分筆登記が未了の場合には、測量図等により物件の範囲を特定しておく必要があります。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">売買対象が借地権の場合、その土地に賃借権の登記をしていることはあまりありません。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">借地契約書（土地賃貸借契約書）等により、諸条件はもちろん、借地権の範囲も明確にしておきましょう。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">また、引渡しまでに現地において隣地との境界を明示して、売主・買主間でその目的物の範囲等を確認しておく必要があります。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">■建物</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">売買対象となる建物についても、所在・家屋番号・種類・構造・床面積などが表示されます。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">また、区分所有建物（マンション）の場合は、一棟の建物と専有部分を併せて表示します。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">新築のため未登記である場合や、増築等により登記簿の記載と現況が異なる場合は、建築確認通知書や固定資産評価証明書等の表示で確認しましょう。</span></p> <p></p> <p></p> <p></p><hr /><p></p> <p><img height="90" alt="永田博宣" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/co_na.gif" width="90" border="0" style="FLOAT: left; MARGIN: 0px 5px 5px 0px" />永田 博宣</p> <p>（不動産コンサルティング技能登録者、１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、宅地建物取引主任者）</p> <p><a title="ごあいさつ・プロフィール" href="http://www.fdom.co.jp/fp/introduction.html" target="_blank">ごあいさつ・プロフィール</a> </p> 不動産売買契約書の見方 フリーダムリンク 2008-08-15T10:52:00+09:00 http://www.fdom.co.jp/baikei/2008/08/post-4989.html 当事者の氏名（法人にあっては、その名称）及び住所 売買契約の当事者は、売主と買主... <p></p> <p><a title="不動産売買契約書の見方" href="http://www.fdom.co.jp/baikei/"><img height="46" alt="不動産売買契約書の見方" src="http://www.fdom.co.jp/fp/images/2008/11/20/c_title11.gif" width="499" border="0" /> </a></p> <p></p> <p><span style="color: #cc0033;font-size: 1.4em;"><strong>当事者の氏名（法人にあっては、その名称）及び住所</strong></span></p> <p></p> <p></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">売買契約の当事者は、売主と買主です。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">売買契約書には、契約における権利・義務の主体が誰であるのかをはっきりさせるために、当事者の氏名、住所を表示することになっています。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">ただし、契約の当事者が以下に該当する場合には注意が必要です。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">■代理人（売主または買主が、本人自身は契約を締結せず、それを第三者に委ねる場合）</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">代理権の有無およびその内容などを確認しましょう。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">■法人（売主または買主が、本人自身で契約を締結することが不可能なため、特定の者が常に本人を代表して取引を行う場合）</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">代表権の有無およびその内容などを確認しましょう。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">■制限行為能力者（売主または買主が、本人だけでは法律上完全に有効に取引をすることができない場合）</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">制限行為能力者には、未成年者、成年被後見人、被保佐人、被補助人の４種類があります。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">未成年者には法定代理人として親権者または未成年後見人が、成年被後見人には成年後見人が、被保佐人には保佐人が、被補助人には補助人が、それぞれ保護者としてついています。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">制限行為能力者との間で勝手に売買契約を締結しても、後で契約が一方的に取り消されるおそれがありますので、行為能力の有無を確認することも必要です。</span></p> <p></p> <p></p> <p></p><hr /><p></p> <p><img height="90" alt="永田博宣" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/co_na.gif" width="90" border="0" style="FLOAT: left; MARGIN: 0px 5px 5px 0px" />永田 博宣</p> <p>（不動産コンサルティング技能登録者、１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、宅地建物取引主任者）</p> <p><a title="ごあいさつ・プロフィール" href="http://www.fdom.co.jp/fp/introduction.html" target="_blank">ごあいさつ・プロフィール</a> </p> 不動産売買契約書の見方 フリーダムリンク 2008-08-08T10:52:00+09:00 http://www.fdom.co.jp/baikei/2008/08/post-fad2.html 売買契約書の記載事項 売買契約書に記載すべき事項は、以下のとおりです。 当事者の... <p></p> <p><a title="不動産売買契約書の見方" href="http://www.fdom.co.jp/baikei/"><img height="46" alt="不動産売買契約書の見方" src="http://www.fdom.co.jp/fp/images/2008/11/20/c_title11.gif" width="499" border="0" /> </a></p> <p></p> <p><span style="color: #cc0033;font-size: 1.4em;"><strong>売買契約書の記載事項</strong></span></p> <p></p> <p></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">売買契約書に記載すべき事項は、以下のとおりです。</span></p> <ol><li><span style="font-size: 1.2em;">当事者の氏名（法人にあっては、その名称）及び住所</span></li> <li><span style="font-size: 1.2em;">当該宅地の所在、地番その他当該宅地を特定するために必要な表示又は当該建物の所在、種類、構造その他当該建物を特定するために必要な表示</span></li> <li><span style="font-size: 1.2em;">代金又は交換差金の額並びにその支払の時期及び方法</span></li> <li><span style="font-size: 1.2em;">宅地又は建物の引渡しの時期</span></li> <li><span style="font-size: 1.2em;">移転登記の申請の時期</span></li> <li><span style="font-size: 1.2em;">代金及び交換差金以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額並びに当該金銭の授受の時期及び目的</span></li> <li><span style="font-size: 1.2em;">契約の解除に関する定めがあるときは、その内容</span></li> <li><span style="font-size: 1.2em;">損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときは、その内容</span></li> <li><span style="font-size: 1.2em;">代金又は交換差金についての金銭の貸借のあっせんに関する定めがある場合においては、当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置</span></li> <li><span style="font-size: 1.2em;">天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容</span></li> <li><span style="font-size: 1.2em;">当該宅地若しくは建物の瑕疵を担保すべき責任又は当該責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置についての定めがあるときは、その内容</span></li> <li><span style="font-size: 1.2em;">当該宅地又は建物に係る租税その他の公課の負担に関する定めがあるときは、その内容</span> </li></ol> <p><span style="font-size: 1.2em;">このほか、必要に応じて特約などを追加することになっています。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">また、不動産業者が売主、買主に交付すべき書面を作成したときには、取引主任者がその書面に記名押印しなければなりません。</span></p> <p></p> <p></p> <p></p><hr /><p></p> <p><img height="90" alt="永田博宣" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/co_na.gif" width="90" border="0" style="FLOAT: left; MARGIN: 0px 5px 5px 0px" />永田 博宣</p> <p>（不動産コンサルティング技能登録者、１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、宅地建物取引主任者）</p> <p><a title="ごあいさつ・プロフィール" href="http://www.fdom.co.jp/fp/introduction.html" target="_blank">ごあいさつ・プロフィール</a> </p> 不動産売買契約書の見方 フリーダムリンク 2008-08-01T10:51:00+09:00 http://www.fdom.co.jp/baikei/2008/07/post-0468.html 不動産の売買契約と売買契約書 売買契約とは、売主があるものを買主に引き渡すことを... <p></p> <p><a title="不動産売買契約書の見方" href="http://www.fdom.co.jp/baikei/"><img height="46" alt="不動産売買契約書の見方" src="http://www.fdom.co.jp/fp/images/2008/11/20/c_title11.gif" width="499" border="0" /> </a></p> <p></p> <p><span style="color: #cc0033;font-size: 1.4em;"><strong>不動産の売買契約と売買契約書</strong></span></p> <p></p> <p></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">売買契約とは、売主があるものを買主に引き渡すことを約束し、買主がその対価として代金を支払うことを約束する契約です。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">■不動産の売買契約</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">これを不動産の売買契約に当てはめて考えてみましょう。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">不動産の売買契約では、売主が土地・建物などを買主に引き渡すことを約束し、買主は売主に対してその代金を支払う約束をすることになります。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">本来、売買契約は、当事者の合意で成立するため、必ずしも契約書の作成を必要としません。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">しかし、不動産の売買契約においては、契約書を作成するのが一般的になっています。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">■売買契約書</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">なぜ、不動産売買契約においては契約書を作成することが一般的になっているのでしょうか？</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">・権利義務が明確化される<br />・紛争が生じた場合に証拠となる<br />・不動産売買では、当事者が契約書に署名押印することにより、契約が成立すると考えられている場合が多い</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">このような理由が挙げられますが、実はもう一つ大きな理由があります。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">不動産取引の法律である宅地建物取引業法では、不動産取引における当事者間の紛争を防止するために、その取引に携わる不動産業者に契約内容を記載した書面の交付を義務付けています。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">不動産業者は、契約書を交付することで、この義務を果たしているとされているのです。</span></p> <p></p> <p></p> <p></p><hr /><p></p> <p><img height="90" alt="永田博宣" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/co_na.gif" width="90" border="0" style="FLOAT: left; MARGIN: 0px 5px 5px 0px" />永田 博宣</p> <p>（不動産コンサルティング技能登録者、１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、宅地建物取引主任者）</p> <p><a title="ごあいさつ・プロフィール" href="http://www.fdom.co.jp/fp/introduction.html" target="_blank">ごあいさつ・プロフィール</a> </p> 不動産売買契約書の見方 フリーダムリンク 2008-07-25T10:49:00+09:00