居住用財産の売却における「3,000万円特別控除」（不動産の税金いろいろ）

居住用財産の売却における「3,000万円特別控除」

居住用財産である土地建物を売却した場合の税金を計算する場合、売却金額から、取得費や譲渡費用だけでなく、さらに特別控除額である3,000万円を控除した金額を課税譲渡所得とすることができます（3,000万円特別控除）。

ですから、売却金額から取得費や譲渡費用を控除した後の金額が3,000万円以下であれば、原則として税金はかかりません。

この特例は、居住用財産である土地建物の譲渡であれば、所有期間や居住期間の長短は問われませんので、たとえば、購入した翌年に売却した場合でも適用を受けることができます。

ただし、配偶者や子供等、一定の関係者に譲渡した場合や、前年または前々年にこの特例の適用を受けていた場合などは適用を受けることができず、住宅ローンとの併用もできないので注意が必要です。

また、敷地だけの譲渡については適用を受けることができません。

そして、この特例についてはもう一つ大きな特徴があります。

夫婦など親族で、建物、敷地とも持分共有していてかつ居住している場合は、１人につき3,000万円の控除が受けられるので、夫婦で共有の場合は最大で6,000万円の控除を受けることができるのです。

共有といっても、必ずしも半分ずつの持分となっている必要はなく、極端な話、100分の１でも持分があればＯＫ。

将来、売却予定の居住用の土地建物について夫婦単独名義の場合には、3,000万円特別控除を適用するという観点からすれば、一部を贈与するなどして共有名義にしておくとよいかもしれません。

なお、この特例の適用を受けた結果、税金が発生しない場合であっても、確定申告をする必要がありますので、その点についても注意が必要です。

もっとも、このご時勢、6,000万円の利益が出るケースというのはなかなかないのでは・・・という気もします。

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石山 貴
（１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰR認定者、宅地建物取引主任者、マンション管理士）

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