不動産売買契約時の登記手続き（不動産売却・購入成功術）

不動産売買契約時の登記手続き

不動産売買契約をするとき、所有権移転や抵当権設定等の登記をおこなうことが一般的です。

売主・買主は、登記に必要な書類を司法書士または不動産業者に指示されて用意することが多いのではないでしょうか。

具体的に登記の手続きがどういった流れになっているのかを簡単に見てみましょう。

（例）売買対象物件の売却前の登記情報
所有者　東京都渋谷区渋谷三丁目○番×号　売主太郎
抵当権設定　債務者　売主太郎　抵当権者　大都市銀行

売主太郎さんは、大都市銀行の住宅ローンを利用してこの物件を購入しており、登記されている住所は、購入する前に住んでいたところです。

この物件の買主に所有権移転登記をするためには、売主は原則として、「登記済権利書」「印鑑証明書」「実印」等を用意する必要がありますが、印鑑証明書（発行後３カ月以内のもの）の住所と登記簿上の住所が違っている場合には、登記簿上の住所を現在の住所（印鑑証明書の住所）に変更しなければなりません。

また、通常の売買契約では、抵当権等の担保権は売主が所有権移転時までに抹消するように取り決めをしているため、抵当権抹消等の登記もおこなう必要があります。

つまり、今回の売買契約で買主に所有権移転登記をおこなうために、売主として必要な事前の登記手続きは、「住所変更登記」、「抵当権抹消登記」の２つとなります。

ところが多くの場合、抵当権を抹消するための資金は売買代金を充てることになるため、残代金決済時（所有権移転時）より前に「抵当権抹消登記」をおこなうことができません。

そのため、実務上では、残代金決済時に「売主の住所変更や抵当権抹消等の登記」と「買主の所有権移転や抵当権設定等の登記」を、同時に一度の申請でおこなえるように、司法書士がすべての登記手続きに必要な書類を売主・買主に用意してもらっているのです。

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永田 博宣
（不動産コンサルティング技能登録者、１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ® 認定者、宅地建物取引主任者）

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