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今、家を買うメリットは（１）（住宅を購入するときのお金）

フリーダムリンク — 2010-03-15T19:54:00+09:00

今、家を買うメリットは（１）

「景気が悪いときは、家の買い時」などと言われます。今、家を買うと、どのようなメリットがあるでしょうか。私たちを取り巻く環境の側面（＝不況）からと、それを打破すべく打たれる対策の側面に分けて見てみましょう。

久谷真理子

今、家を買うメリットは（１）（All About マネー「住宅を購入するときのお金」）

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住宅を購入するときのお金

土地成約価格（平米単価）の推移（2010年03月）

フリーダムリンク — 2010-03-10T19:10:04+09:00

■土地成約価格（平米単価）の推移

【2010年03月更新】

活発な土地取引

土地は、取引に関しては、活発な状況。首都圏の土地（面積100～200㎡）の成約件数を見ると、15ヶ月連続で前年同月比を上回る状活況が続いています。

しかし、土地価格はまだまだ足踏みから抜け出せない状態です。

文／久谷真理子

詳しくは、以下のサイトでご確認ください。

データ出所：「財団法人東日本不動産流通機構　月例マーケットウオッチ｣
REINS TOWER

中古マンション成約価格（平米単価）の推移（2010年03月）

フリーダムリンク — 2010-03-10T19:09:25+09:00

■中古マンション成約価格（平米単価）の推移

【2010年03月更新】

動いています！中古マンション市場

首都圏中古マンションの成約件数は前年同月比3.2％増となり、増加率は１ケタに縮小したものの、12カ月連続で前年を上回っています。

このところ、在庫数も増加しており、売出価格の単価もやや上昇しています。

「適正な価格」で売りに出せば、売れるような状況であるといえるでしょう。

ただし、その「適正な価格」というのが難しいところですが。

文／永田博宣

詳しくは、以下のサイトでご確認ください。

データ出所：「財団法人東日本不動産流通機構　月例マーケットウオッチ｣
REINS TOWER

“買いたいときが買い時”ではない！マンション購入（マンション知識のツボ！）

フリーダムリンク — 2010-03-09T23:58:00+09:00

“買いたいときが買い時”ではない！マンション購入

マンションに限ったことではありませんが、不動産の場合、フラッと立ち寄った店舗で、「これいいなー。よし、これを買おう！」ということはありません（まれにあるようですが…）。

やはり、大きな買い物である不動産の購入はそうそう簡単に決めらないのが普通です。

洋服の場合、「なんかお店で見たときと印象が違うなぁ…、これはもしかして着ないかも…」となればクローゼットの中で眠らせておくこともできます。

また、電化製品であれば、気に入った商品が出ればそれを購入して、それまで使っていた商品は捨てるということもできるでしょう。

しかし、不動産の場合、お金によほどの余裕がない限り、そんなことはできません。

なにかあったときは「次の引き取り手」を探さなければならないわけですから、そういった意味でも、不動産の購入は慎重であるべきということがいえるでしょう。

では、いざマンション等の購入を考え始めたときには、どんなポイントについて考えておくべきなのでしょうか。

多くの方は、まずは、良さそうと思える物件を見学に行ってみようと考えるでしょう。

「実際に現地に行ってみる」ことは、販売図面やチラシの文面だけでわからないことも多くあるのでかなり重要です。

販売図面ではあまり変わらないように思えても、場所や風景、そのマンションに住んでいる人たちや周辺の雰囲気なども含めると、みなそれぞれに違いや特徴があるものです。

また、できるだけ多くの物件を見ることで、「住まいに対するこだわり」や「妥協できそうなポイント」が見えてくるというメリットもあるはずです。

ただ、それ以上に大きなメリットは、「ある程度、相場感が養われる」ということでしょう。

マンション等を見る機会が少ないと、“買い”と言えるような物件に出会ったとしても、常に、「本当に良いものなのかな？」「もっと良い物件が他にあるのでは？」「この価格は安いか？高いのか？」となってなかなか決断できません。

ところが、多くのマンション等を見て、感覚的に相場感がつかめるようになってくると、その物件が“買い”なのか“買いではない”のか、自分の条件と照らしあわせながら、ある程度判断できるようになってきます。

最初に、「大きな買い物である不動産の購入はそうそう簡単に決めらないのが普通」と書きましたが、実は、これこそが購入にあたってクリアーするべきポイント。

つまり、「いざというとき、大きな買い物である不動産の購入を素早く決断できる」くらいの目利きになっていればコワイものなしなのです。

そのためには、不動産探しの経験値を上げながら、同時に、住宅ローンの選択や税金等についての知識を付けていくこと、しっかりとした頭金の準備等をしていくことが肝要。

住宅購入が決まってから、住宅ローンについてじっくりと考える時間は案外少ないものです。

また、マンションであれば、管理費や修繕積立金も発生するわけですから、それらも含めて考えていく必要があります。

不動産探しを始めたら、物件そのもの以外についても考えておくべきことが山のようにあるのです。

到底、１週間や２週間でできることではありません。

気持ちの上では“買いたいときが買い時”だとしても、マンションともなれば金額が金額です。

不動産の場合、やはり、“購入に向けてのさまざまな準備や体制がしっかりと整った時”が本当の買い時なのです。

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石山貴
（１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、宅地建物取引主任者、マンション管理士）

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相続税の取得費加算の特例（不動産売却・購入成功術）

フリーダムリンク — 2010-03-04T23:58:00+09:00

相続税の取得費加算の特例

相続した不動産を売却するとき、以下の要件を満たす場合は、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（相続税の取得費加算の特例）」を利用しましょう。

・相続や遺贈により土地や建物を取得したこと
・その土地や建物に相続税が課税されていること
・その土地や建物を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後３年を経過する日までに譲渡していること

この特例は、相続した土地や建物を、一定期間内に譲渡した場合には、相続税額のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算することができるというものです。

取得費が増加すれば、譲渡所得が減少し、不動産譲渡に係る所得税等が軽減されるという効果があります。

上記の要件を満たす場合には、不動産譲渡の確定申告をする際に、この特例の適用を忘れないようにしましょう。

なお、この特例は、誰が相続税をいくら負担したか、何を相続したか等により加算額に違いが出ます。

売却する不動産を、複数の相続人で等しく共有していても、取得費加算額が違うと、各相続人が負担する不動産譲渡に係る所得税等も違ってくるものです。

特に多額の相続税額を負担している場合には、不動産売却後の手取り額に大きな差が出ることもあります。

もし、今後の相続において、相続財産に不動産が多く含まれていて、相続後に不動産売却の予定があるとしたら、相続税と併せて、不動産売却時の税金も考慮した遺産分割の検討をおすすめします。

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永田博宣
（不動産コンサルティング技能登録者、１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ® 認定者、宅地建物取引主任者）

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「フラット35」最低金利の推移（2010年3月）

フリーダムリンク — 2010-03-02T17:56:36+09:00

■「フラット35」最低金利の推移

【2010年3月更新】

簡単シミュレーション

【前提条件】

借入額3,000万円
借入期間30年
金利2.550％（2010年3月の最低金利）

毎月返済額　119,317円　（前月比　マイナス　784円）

返済総額　42,954,187円　（前月比　マイナス　282,399円）

※2010年2月の最低金利　2.600％
※細かい条件は考慮しておりませんので、あくまで参考程度にしてください。

詳しくは、以下のサイトでご確認ください。

データ出所：「独立行政法人住宅金融支援機構　フラット35最新の金利情報｣
住宅金融支援機構
 ローンシミュレーション

不動産所得における「必要経費」とは？（不動産の税金いろいろ）

フリーダムリンク — 2010-03-02T11:00:00+09:00

不動産所得における「必要経費」とは？

【初めての方は、事前にこちらをお読みください】

不動産を賃貸しているときの税金は？

今回は、不動産所得における「必要経費」について少し細かく見ていきたいと思います。

■損害保険料
損害保険料については、何年分かを前払いした場合でも、必要経費とすることができるのは、その年分に相当する部分だけです。なお、満期返戻金がある場合、払戻金に充てられる保険料部分については必要経費とすることができません。

■減価償却費
建物、附属設備、構築物については、年数の経過に伴う減価償却分を必要経費とすることができます（土地は減価しないので対象外）。

■修繕費
修繕に要する費用については、資産の価値を増加させるような「資本的支出」部分については、必要経費とすることはできません。必要経費として認められるのは、「通常の維持」と認められるものであり、たとえば、畳の部屋をフローリングにする場合などの費用は、資本的支出とされ、必要経費にはできません。ただし、現実には判断に迷うようなケースも少なくありません。「おおむね３年以内の周期で修理や改良が行われている場合には修繕費とすることができる」等の形式基準で判断されるケースも多くあります。

■土地の購入・建物の建築の借入金利息（事業開始後に支払った部分）
土地や建物の購入・建築費用を調達する際に借入をしていた場合、返済金額のうち利息部分については必要経費とすることができます。一方、借入金の元本返済部分は必要経費とすることができません。なお、事業開始前に支払った利息については、必要経費ではなく、土地や建物の取得価額となります。

■所得税・住民税
所得税や住民税は、総収入金額から必要経費等を控除した結果求められるものです。算出のもととなる必要経費には含めることができません。

次回は、不動産所得における「必要経費」以外の控除について見てみたいと思います。

石山貴
（１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰR認定者、宅地建物取引主任者、マンション管理士）

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住宅ローンいくら借りる？（２）返せる額（住宅を購入するときのお金）

フリーダムリンク — 2010-02-28T16:48:00+09:00

住宅ローンいくら借りる？（２）返せる額

人任せで住宅ローンの借入額を決めた結果、「借り過ぎ」になってしまうケースがどれだけ多いことか。「借りられる額」と「返せる額」の２つの物差しのうち、今回は、「返せる額」を考えましょう。

久谷真理子

住宅ローンいくら借りる？（２）返せる額（All About マネー「住宅を購入するときのお金」）

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住宅を購入するときのお金

住宅ローンいくら借りる？（１）借りられる額（住宅を購入するときのお金）

フリーダムリンク — 2010-02-28T13:14:00+09:00

住宅ローンいくら借りる？（１）借りられる額

人任せで住宅ローンの借入額を決めた結果、「借り過ぎ」になってしまうケースがどれだけ多いことか。「借りられる額」と「返せる額」の２つの物差しについて知っておきましょう。

久谷真理子

住宅ローンいくら借りる？（１）借りられる額（All About マネー「住宅を購入するときのお金」）

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住宅を購入するときのお金

三輪鉄郎が「日経新聞」でコメントしています

フリーダムリンク — 2010-02-28T09:00:00+09:00

2010年2月28日の日経新聞「くらし安心」で、共済を使った保険の見直しについて三輪鉄郎がコメントしています。

アクティブ運用型の株式投資信託（その２）（人生のための！資産運用）

フリーダムリンク — 2010-02-25T23:58:00+09:00

アクティブ運用型の株式投資信託（その２）

前回に続き、「国内株式」の資産クラスの中の具体的投資対象のうち、日本株式を投資対象とする「アクティブ運用型の株式投資信託」を取り上げます。

かつての高度経済成長期の日本や、現在のブラジルや中国、インドといった新興国のように、経済が高成長を遂げている国の株式に投資する場合は、個別銘柄の信用リスクを回避して、成長するその国の株式市場の指標に連動するように作られたパッシブ運用のインデックスファンドに投資するのは、コストを抑えた効率的な資産運用手法といえます。

ただし、現在の日本のような成熟経済の先進国の場合、その国のすべての株式会社の収益が拡大していくというのは期待しにくくなっています。

むしろ、全体としては成長が鈍化・停滞する会社が多い中で、発展する特定の業種や、独自の強みを持った会社だけが、他に抜きんでて大きく成長する傾向が強くなります。

このような成熟経済の株式市場に投資する場合は、強者も弱者も一緒に投資対象に組み込むインデックスファンドを購入するよりも、厳しく選び抜かれた銘柄でのみポートフォリオを構築するアクティブ運用ファンドに投資するほうが合理的であると考えられます。

長期分散投資の一環として日本の株式に投資する際に、アクティブファンドが見直されて来ている背景です。

アクティブファンドを利用する場合には、注意点もあります。

インデックスファンドに比べて、ファンドごとの投資対象の差異が大きく、運用担当者の銘柄選別や、実際の売買タイミングなどの手腕によっても、運用成果は全く変わってきます。

このため、どのアクティブファンドを選ぶかが、極めて重要なのです。

アクティブファンドの選択に当たっては、その投資信託の運用手法や投資対象、購入や保有、解約などにかかる手数料などを「目論見書」で必ず確認します。

過去の運用成績も「運用報告書」や「月報」でチェックしましょう。

これらは、運用会社のホームページなどから、簡単にダウンロードできます。

また、過去の運用実績を見るときには、最低３年間くらいの運用成績は確認したいものです。

そのためには、新規設定の投資信託は避け、３年以上の運用年数があるものから選ぶことになります。

また、極端に純資産の少ないファンドは運用効率が良くない可能性もありますので、日本の株式に投資するアクティブファンドであれば、株純資産は30億円以上を目安にして選ぶといいでしょう。

こうしたファンド選びの際には、投資信託の評価情報を提供している「モーニングスター社」のウェブサイトを利用（無料）されるのもいいでしょう。

アクティブファンドを購入する場合は、パッシブ運用のインデックスファンドの場合とは違い、ある程度の時間と手間をかけて、納得のいくファンドを選ぶというスタンスが大切です。

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三輪鉄郎
（１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰR認定者、行政書士、宅地建物取引主任者）

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法定相続分の実例（相続のための法律知識）

フリーダムリンク — 2010-02-23T23:58:00+09:00

法定相続分の実例

前回解説した法定相続分を具体的な例で解説したいと思います。

１．相続人が配偶者と子である場合
１）父と母、それに子供が１人の家族構成で父が亡くなった場合
　　→法定相続分は、母が１／２、子供が１／２
２）父と母、それに子供が３人の家族構成で父が亡くなった場合
　　→法定相続分は、母が１／２、子供が１／６ずつ
※子が何人いても、配偶者の相続分は１／２で変わりません。

２．相続人が配偶者と親である場合
１）夫が亡くなり、妻と夫の父親が相続人の場合
　　→法定相続分は、妻が２／３、夫の父親が１／３
２）夫が亡くなり、妻と夫の両親が相続人の場合
　　→法定相続分は、妻が２／３、夫の両親が１／６ずつ
※配偶者の相続分は２／３で変わりません。

３．相続人が配偶者と兄弟姉妹である場合
１）夫が亡くなり、妻と夫の兄弟姉妹３人が相続人の場合
　　→法定相続分は、妻が３／４、夫の兄弟姉妹がそれぞれ１／１２ずつ
２）夫が亡くなり、妻と夫の兄弟姉妹４人が相続人の場合（但し、夫の兄弟姉妹のうち、２人は夫と父も母も一緒だが、他の２人は夫と父のみ同じ兄弟姉妹であった場合）
　　→法定相続分は、妻が３／４、夫の兄弟姉妹のうち父も母も一緒の兄弟姉妹２人が２／２４ずつ、父のみ同じ兄弟姉妹２人が１／２４ずつ
※配偶者の相続分は３／４で変わりません。
※被相続人（亡くなった方）と父か母のどちらか一方だけ同じ兄弟姉妹の法定相続分は、父も母も同じ兄弟姉妹の法定相続分の１／２となります。

以上、具体的な例を基に、法定相続分を考えてみました。

ところで、上記の相続分は、相続人との関係で一律に決まってくるものです。

次回は、相続人との関係で一律に決まるものではない、相続の考え方について解説していきたいと思います。

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安田徹
（司法書士、宅地建物取引主任者資格者）

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支給の繰り上げとは？（あなたの身近な年金の話）

フリーダムリンク — 2010-02-18T23:58:00+09:00

支給の繰り上げとは？

「65歳からもらえる老齢基礎年金を60歳から繰り上げてもらいたいと思っていますが、不利なこともあると聞きましたが？」（59歳・専業主婦）

国民年金の老齢基礎年金は、原則として65歳から支給されることになっていますが、本人の希望によって、60歳から繰り上げて受給することもできます。

ただし繰上げしたことによるいろいろな制約や、ケースによっては結果的に不利になるようなことがありますので、注意が必要です。

まず、第１の注意点は、繰上げ請求すると、繰上げした月数に応じて、年金額が減額され、その減額された年金額が一生涯続くことです。

具体的には、繰上げ月数×0.5％の率で減額されますので、たとえば60歳から受給する場合、60月（５年）×0.5%＝30%が減額され、７割の年金額が終生続くことになります。

繰上げしなかった人と比べた場合、受け取る年金額の総額で、76歳８カ月を過ぎると追い越されることになります。

第２の注意点は、いったん繰上げの請求手続きをしてしまうと、あとからこれを取り消したり、変更したりすることが一切できないことです。

繰上げ請求をする前に、十分な考慮が必要です。

第３の注意点は、繰上げ支給の老齢基礎年金と遺族厚生年金は65歳まではどちらかの選択となることです。

例えば、老齢基礎年金を60歳で繰上げ請求したあと、すぐに夫が死亡したとします。

そこで遺族厚生年金の方を選択すると繰上げ支給の老齢基礎年金は支給停止となります。

65歳になると両方とも併給されることになりますが、老齢基礎年金は３割減額されたままの金額です。

つまり、60歳から65歳までの老齢基礎年金はほとんどもらわなかったにもかかわらず、65歳以降減額されたままの年金が一生涯続くことになるわけです。

この他にも、支給の繰上げに伴うさまざまな制約がありますので、次回でお話します。

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三原譲
（社会保険労務士、１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、１級ＤＣプランナー、ＤＣアドバイザー、証券外務員一種、宅地建物取引主任者）

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三輪鉄郎が「日経新聞」でコメントしています

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