宅地の利用区分と相続税評価額

宅地の相続税評価額を出す場合、その宅地の利用区分をしなければなりません。

これは、宅地の利用区分に応じた評価方法により、評価を行う必要があるからです。

利用区分を厳密に分けると10以上ありますが、ここではよく出てくる利用区分について触れます。

■自用地

所有する宅地を、所有者自らが使用している場合や未利用（更地）の場合

■借地権

建物の所有を目的とする地上権、または土地の賃借権で定期借地権以外のもの
（注）定期借地権については別途評価方法が定められています。

この借地権に該当するのは、実務上ほぼ全てが建物の所有を目的とする土地の賃借権である普通借地権です。

■貸宅地

上記の借地権の目的となっている宅地

■貸家建付地

借家権が設定されている貸家（一般的なアパート、貸マンション・テナントビル等）の敷地

なお、借地権は宅地そのものを所有しているわけではないので厳密には宅地ではありませんが、都市部を中心とした地域に設定された借地権は、宅地と同等の価値があるとして評価することとなっています。

そこで、宅地とこの様な借地権を含めて「宅地等」という言葉が、相続税評価額の話の中でよく使われています。

貸宅地や貸家建付地は、宅地の所有者にとって、宅地の借主（借地権者）や建物の借主（借家権者）がいることから、借地借家法の制限を受けることになります。

言い換えると、貸宅地や貸家建付地の所有者は、自用地の所有者と比べて宅地の利用方法の変更などが自由にできないことになります。

借地権も、他者から借りている宅地であることから、建物の建て替えなどに制限を受けます。

これらの理由などから、借地権・貸宅地・貸家建付地は自用地と比べて、制限を受ける分だけ自用地としての相続税評価額（自用地評価額）より価値を下げた価額を相続税評価額とすることにしています。

具体的には、その宅地等の自用地評価額をもとに次の計算式でそれぞれ評価を行います。

借地権＝自用地評価額×借地権割合

貸宅地＝自用地評価額×（１－借地権割合）

貸家建付地＝自用地評価額×（１－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）