不動産の活用と権利調整（永田博宣）／FP会社フリーダムリンク

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フリーダムリンク — 2009-11-13T17:42:18+09:00

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対象不動産の特性・規制

フリーダムリンク — 2009-01-31T20:23:00+09:00

対象不動産の特性・規制

不動産有効活用として、賃貸住宅を建てたり、定期借地権を設定したりすると、その不動産の「流動性」を低下させることになるのが一般的です。

したがって、一度「不動産有効活用」を行うと、そう簡単にやり直すことはできません。

失敗しない不動産有効活用を検討するためには、まず、対象不動産の特性・規制等を把握することから始めましょう。

■対象不動産は、「どこに、どれくらいの大きさで、どのような形状をしているのか？」

面積や形状、交通、周辺環境など、その「不動産」に関することを調査します。

■建物を建てるにあたり、「どういった規制があるのか？」

都市計画法・建築基準法・各種条例、道路種類や幅員などの接道状況等の法的規制だけではなく、所有者等の権利関係まで調査のうえ、把握しておく必要があります。

■賃貸需要として、「どのようなものが、いくらで貸せるのか？　今後の需要はどうか？」

安定した賃貸事業を行うために、周辺の賃料相場や、空室状況、将来性などの市場動向を調査し、ターゲットを決めましょう。

立地条件や周辺環境等によっては、賃貸事業として適する形態も違ってきます。

出来るだけ、借りる側の立場に立って考えたいものです。

効率よく収益の上がる「不動産有効活用」を検討するためには、この作業は欠かせないものとなります。

永田博宣

（不動産コンサルティング技能登録者、１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、宅地建物取引主任者）

ごあいさつ・プロフィール

不動産有効活用の資金調達

フリーダムリンク — 2008-12-22T20:22:00+09:00

不動産有効活用の資金調達

不動産有効活用を実行するにあたり、資金調達の方法を検討することは避けられません。

所有している金融資産等をどのくらい用意するのか、逆に、借入額をいくらにするのかという点について考えていくことになります。

あたりまえのことですが、借金をすると、金利をのせて返済しなければなりません。

金利上昇等の返済リスクを考えると、できるだけ借入額は少ないほうが良いという見方もできます。

しかし、借入額が少ないほうがいいからといって、単純に金融資産等を減らすことは必ずしも良い方法とはいえません。

まずは、ご自分の豊かな人生を実現するためのライフプランを考え、必要な金融資産は確保しておくべきでしょう。

次に、相続対策として、相続税が発生する可能性がある場合には、その納税資金を確保する対策を検討しましょう。

また、相続税の有無にかかわらず、遺産分割において争いが起こらないように金融資産をどのくらい残しておけばよいか等の配慮までしておくと、なお良いと思われます。

その上で、余裕資金がある場合には、金融資産を使って、できるだけ借入額を少なくするようにしてみるとよいでしょう。

永田博宣

（不動産コンサルティング技能登録者、１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、宅地建物取引主任者）

ごあいさつ・プロフィール

賃貸事業の経営者としての自覚

フリーダムリンク — 2008-12-15T20:21:00+09:00

賃貸事業の経営者としての自覚

「土地を持っていれば確実に値上がりする」という土地神話は崩壊し、今は収益性のある土地は上昇、収益性のない土地は下落という二極化の時代です。

併せて人口減少や賃貸用マンション・アパートの乱立などもあり、「アパートを建てさえすれば、安定収入が得られ、相続対策にもなる」という従来の不動産有効活用に対して疑問を感じる土地所有者も増えています。

最近では、相続した「土地」を、相続した「財産」と捉え、今後の値下がりが予想される場合には、「土地」から金融資産等に組み替えて、相続した「財産」の価値を守るという考え方も出てきているようです。

こういった背景の中、これから不動産有効活用として賃貸事業を選択するとしたら、やはり、経営者としての自覚が必要となってくるでしょう。

不動産有効活用として賃貸事業を選択する場合には、「収益性」は上昇する反面、「流動性」は下落することが一般的です。

そのため、キャッシュフローに直接影響する「収入減のリスク」、「支出増のリスク」だけではなく、その不動産の換金価値（手放すときの市場流通価格）なども長期的な観点から把握しておいたほうが良いでしょう。

いい話を鵜呑みにするのではなく、そのメリット・デメリットをよく把握し、多少のリスクが発生しても対応できるように準備しておくことも大切です。

他人まかせではなく、自分でしっかり考え、判断するといった姿勢で賃貸事業をはじめましょう。

永田博宣

（不動産コンサルティング技能登録者、１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、宅地建物取引主任者）

ごあいさつ・プロフィール

相続対策としての不動産有効活用

フリーダムリンク — 2008-12-08T20:17:00+09:00

相続対策としての不動産有効活用

不動産有効活用の効果の一つとして、「相続対策」がよく挙げられます。

更地に賃貸アパートを建てることにより、相続税を算出する場合の財産評価は、土地については「貸家建付地」として、建物については「貸家」として評価の減額ができます。

「相続税評価額を引き下げる」効果があるため、このように言われていますが、「相続税」が発生しない場合には、意味がありません。

ところが、「相続税」が発生する場合でも、発生しない場合でも、不動産有効活用は「相続」において、大きな影響を与えることがあります。

一般的に、相続が発生すると、相続財産は相続人の間で分けられます。

金融資産であれば、相続分に応じて公平に分けられますが、相続財産のほとんどが不動産のときは、分けにくいものです。

今まで仲の良かった兄弟姉妹でも、それぞれに家庭を持ち、お金が絡んでくると、争いに発展するケースも決して少なくありません。

もし、これから不動産有効活用を検討するとしたら、相続財産となったときの遺産分割において、争いが起こらないように配慮しておくことも大切なことであると言えるでしょう。

永田博宣

（不動産コンサルティング技能登録者、１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、宅地建物取引主任者）

ごあいさつ・プロフィール

不動産有効活用は誰のため？

フリーダムリンク — 2008-12-01T20:14:00+09:00

不動産有効活用は誰のため？

不動産を多く所有していると、いろいろなところから「有効活用しませんか？」「相続対策は大丈夫ですか？」と声を掛けられることも少なくないでしょう。

例えば、ハウスメーカーや金融機関は、「借金をしてアパートを建てましょう」、不動産会社であれば、「売却しましょう」「買換えしましょう」と勧めてきます。

その営業スタイルがどうなのかは別にして、不動産の有効活用を実行するにあたっては、「建てる」「借りる」「売る」は、必要な手段であるのは間違いないでしょう。

ところがよく考えてみると、ハウスメーカーにとっては「建ててもらう」ことが、金融機関にとっては「借りてもらう」ことが、不動産会社にとっては「売ってもらう」ことが目的であって、「不動産有効活用の提案」「相続対策の提案」は、その手段かもしれません…。

「敷地いっぱいに、多額の借金をして最大限の建物を建てることが最良の選択ですか？」

「売りやすい部分から売却していいのでしょうか？」

「その土地だけを対象にした相続対策は、本当の相続対策と言えるでしょうか？」

多額の借金は、賃貸事業収支の悪化を招く可能性がありますし、安易な土地の切り売りは、残された土地の価値を下げてしまいます。また、評価の引き下げだけが相続対策とは言えません。

不動産有効活用実行後のリスクを把握すると同時に、総資産全体での位置づけや今後の方向性等についても十分に検討しておく必要があります。

「不動産有効活用」を実行するにあたって、「建てる」「借りる」「売る」ことは、必要な手段ですが、目的ではありません。

「安定した賃料収入を得るために」「相続対策として」など、不動産有効活用の目的は人それぞれですが、一度「建てる」「借りる」「売る」を行うと、そう簡単にやり直すことはできないものです。

だからこそ、「不動産有効活用」の目的や考えをしっかり持って、勢いに流されないようにしましょう。

永田博宣

（不動産コンサルティング技能登録者、１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、宅地建物取引主任者）

ごあいさつ・プロフィール