マンション知識のツボ！（石山貴）／FP会社フリーダムリンク

“買いたいときが買い時”ではない！マンション購入

フリーダムリンク — 2010-03-09T23:58:00+09:00

“買いたいときが買い時”ではない！マンション購入

マンションに限ったことではありませんが、不動産の場合、フラッと立ち寄った店舗で、「これいいなー。よし、これを買おう！」ということはありません（まれにあるようですが…）。

やはり、大きな買い物である不動産の購入はそうそう簡単に決めらないのが普通です。

洋服の場合、「なんかお店で見たときと印象が違うなぁ…、これはもしかして着ないかも…」となればクローゼットの中で眠らせておくこともできます。

また、電化製品であれば、気に入った商品が出ればそれを購入して、それまで使っていた商品は捨てるということもできるでしょう。

しかし、不動産の場合、お金によほどの余裕がない限り、そんなことはできません。

なにかあったときは「次の引き取り手」を探さなければならないわけですから、そういった意味でも、不動産の購入は慎重であるべきということがいえるでしょう。

では、いざマンション等の購入を考え始めたときには、どんなポイントについて考えておくべきなのでしょうか。

多くの方は、まずは、良さそうと思える物件を見学に行ってみようと考えるでしょう。

「実際に現地に行ってみる」ことは、販売図面やチラシの文面だけでわからないことも多くあるのでかなり重要です。

販売図面ではあまり変わらないように思えても、場所や風景、そのマンションに住んでいる人たちや周辺の雰囲気なども含めると、みなそれぞれに違いや特徴があるものです。

また、できるだけ多くの物件を見ることで、「住まいに対するこだわり」や「妥協できそうなポイント」が見えてくるというメリットもあるはずです。

ただ、それ以上に大きなメリットは、「ある程度、相場感が養われる」ということでしょう。

マンション等を見る機会が少ないと、“買い”と言えるような物件に出会ったとしても、常に、「本当に良いものなのかな？」「もっと良い物件が他にあるのでは？」「この価格は安いか？高いのか？」となってなかなか決断できません。

ところが、多くのマンション等を見て、感覚的に相場感がつかめるようになってくると、その物件が“買い”なのか“買いではない”のか、自分の条件と照らしあわせながら、ある程度判断できるようになってきます。

最初に、「大きな買い物である不動産の購入はそうそう簡単に決めらないのが普通」と書きましたが、実は、これこそが購入にあたってクリアーするべきポイント。

つまり、「いざというとき、大きな買い物である不動産の購入を素早く決断できる」くらいの目利きになっていればコワイものなしなのです。

そのためには、不動産探しの経験値を上げながら、同時に、住宅ローンの選択や税金等についての知識を付けていくこと、しっかりとした頭金の準備等をしていくことが肝要。

住宅購入が決まってから、住宅ローンについてじっくりと考える時間は案外少ないものです。

また、マンションであれば、管理費や修繕積立金も発生するわけですから、それらも含めて考えていく必要があります。

不動産探しを始めたら、物件そのもの以外についても考えておくべきことが山のようにあるのです。

到底、１週間や２週間でできることではありません。

気持ちの上では“買いたいときが買い時”だとしても、マンションともなれば金額が金額です。

不動産の場合、やはり、“購入に向けてのさまざまな準備や体制がしっかりと整った時”が本当の買い時なのです。

無料メールマガジンでも配信しています

石山貴

（１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、宅地建物取引主任者、マンション管理士）

昭和45年埼玉県生まれ。早稲田大学社会科学部卒。商社系コンピュータ会社勤務の後、ＦＰ教育機関にてＦＰ関連のテキスト・書籍の執筆等に従事するとともに、ＦＰ資格受験生に対する受験相談や指導にあたる。ファイナンシャルプランナーとしては、不動産と相続を中心に、関連する分野を網羅した総合的な観点からのアドバイスを心がけている。

【ブログ】ＣＦＰ石山貴のブログ

「ペット飼育の可否」とマンション選び

フリーダムリンク — 2010-02-09T23:58:00+09:00

「ペット飼育の可否」とマンション選び

マンションの購入を検討する場合、戸建てとの条件の違いのひとつに「ペット飼育の可否」というポイントがあります。

戸建てであれば使用方法は原則として自由ですから、「ペット飼育の可否」という視点はハナから持ち合わせていないことも多いでしょう。

ただし、マンションであれば、「ペット飼育の可否」は非常に大きな問題です。

ペットを飼いたい人にとっては、他の条件は完璧でも、この一点のみで購入を断念するくらい大きなウェートを占めているのが「ペット飼育の可否」なのです。

しかし、「ペット飼育の可否」が、ペットを飼いたい人にとってのみ重要な条件なのかといえばそんなことはありません。

実は、ペットが苦手な人がマンションを選別する際の条件に使うというケースもあります。

「動物が大好き」「飼いたい」「動物に癒される」という人がいる一方で、「動物がどうも苦手」「鳴き声が気になる」「ニオイなど衛生面に不安」「アレルギーがある」という人も結構いらっしゃいます。

そういう人にとっては「ペット飼育不可」のほうが当然のことながらありがたいということになるわけです。

では、そういう人は、規約で「ペット飼育不可」となっているマンションを選ぶようにすれば良いのでしょうか。

実は、そう簡単でもありません。

まれに隠れてペットを飼育している人もいるのです。

マンション選びの段階で把握するのは難しいかもしれませんが、購入を検討するのであれば、不動産業者の営業マンには入念に確認するよう頼んでおいたほうがよいでしょう。

また、内見の際に、直接、管理人さんに聞いてみるのもひとつの方法です。

「これからここに住むかもしれない」人に正面切ってウソはつきにくいもの。

隠れて飼っている人がいなければ、「誰も飼っていない」と堂々と答えてくれるはずです。

無料メールマガジンでも配信しています

石山貴

（１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、宅地建物取引主任者、マンション管理士）

【ブログ】ＣＦＰ石山貴のブログ

「空室」と「居住中」、それぞれの注意点は？

フリーダムリンク — 2010-01-12T23:58:00+09:00

「空室」と「居住中」、それぞれの注意点は？

中古マンションの購入を検討し、物件の見学に行く場合、すでに売主さんが別の場所に引っ越すなどして「空室」となっている場合と、売主さんが住みながら売却活動を続けている「居住中」の場合があります。

実際に購入を検討するにあたっては、どのような違いやポイントがあるのでしょうか。

「空室」の場合のメリットは、家具等がないので自分が住むときのイメージがしやすいことでしょう。

「ソファーはここに」とか「ここは○○にぴったりのスペースだな」といった自分なりの自由な発想が浮かびやすいというメリットがあります。

また、売主さんの目を気にしなくていいので、担当の営業マンに、その場でズバッと気になることが聞けるのもポイント。

ただし、買物等、生活面についてよりリアルな状況を教えてくれるのは、実のところ不動産会社の営業マンよりも売主さんであることも多く、売主さんがいないと、その場で実際の生活感覚や近所の様子について細かいところまで聞くことができないということはあるかもしれません。

一方、「居住中」の場合のメリットは、「空室」とは逆に、家具やテレビ、ソファー、冷蔵庫等はもちろん、玄関の靴等が置いてある状態を見ることで、より「現実的な間取り」を把握できること。

「空室」の場合には「広く見えたが実際に家具などを置いていくと思っていたよりも狭くなってしまった」ということもありますが、「居住中」であれば、その感覚の差は「空室」の場合より小さくてすむでしょう。

では、「居住中」のデメリットは何でしょうか？

まずは、自分が住むときのイメージ、自由な発想が難しいことでしょう。

物件そのものだけでなく、どうしても、その家のイメージや売主さんの暮らしぶり込みでその家を見がちになるからです。

「現実的な間取り」の把握はしやすくても、モノがある分、その家の雰囲気次第では、「気持ちが購入に傾きにくい」ということも考えられます。

そして、もうひとつのデメリットは、モノがあることで、その物件の真の姿、「ハダカ」の状態を見ることがなかなか難しいということです。

みなさんも、引っ越しなどで久しぶりに家具を動かしてみると、思わぬ汚れやキズを発見したことがあるのではないでしょうか。

「空室」であれば部屋のスミズミまで見ることもできますが、「居住中」の場合には、家具などがあり、また、売主さんの視線も少し気になって、なかなか突っ込んだ箇所まで確認することができないものです。

また、売主さん自身も完全には把握していないということが多いはず。

しかし、実際に引き渡しを受けるのは「空室」の部屋です。

「こんなにひどかったのか…」ということになるのは避けたいところ。

そのあたりのリスクをどう考えるかは、担当の営業マンと打ち合わせのうえ、それらを踏まえた価格交渉を行うことや、できるだけしっかり見せてもらえるようにするなどの対策を考え、冷静に進められるように心がけたほうが良いでしょう。

無料メールマガジンでも配信しています

石山貴

（１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、宅地建物取引主任者、マンション管理士）

【ブログ】ＣＦＰ石山貴のブログ

大規模マンションと小規模マンション、それぞれの特徴は？（２）

フリーダムリンク — 2009-12-15T23:58:00+09:00

大規模マンションと小規模マンション、それぞれの特徴は？（２）

【初めての方は、事前にこちらをお読みください】

大規模マンションと小規模マンション、それぞれの特徴は？（１）

大規模マンションと小規模マンションそれぞれのメリットやデメリットを見てきましたが、もう一つ見逃せないポイントがあります。

それは、管理費や修繕積立金についてです。

マンションの管理費や修繕積立金は、それぞれのマンションの管理体制や規模等によってもかわってきますが、たとえば20戸のマンションと200戸のマンションで大きく異なるかといえばそんなことはありません。

むしろ大規模マンションのほうが金額が小さいというケースが多いでしょう。

修繕の費用についても、200戸のマンションが20戸のマンションの10倍かかるかといえばそんなことはありません。

にもかかわらず、仮に集める金額が同じであれば、200戸のマンションは20戸のマンションの10倍のペースで修繕積立金がたまっていくのです。

つまり、大規模マンションにおけるスケールメリットが、管理費はもちろん、修繕積立金の面に大きな違いをもたらすことになるのです。

大規模マンションは潤沢な積立金がたまりやすいのにくらべて、小規模マンションはこの点においては不利と言わざるを得ません。

十分な修繕ができない可能性が出てくるだけでなく、一時金の追加徴収や、将来的には積立金の見直し（値上げ）が行われる可能性もあるのです。

特に小規模マンションを中古で購入する場合には、「修繕が行われる予定や修繕の履歴、現在の修繕積立金の金額、借入れの有無、値上げの予定の有無」などについても入念にチェックする必要があると言えるでしょう。

無料メールマガジンでも配信しています

石山貴

（１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、宅地建物取引主任者、マンション管理士）

【ブログ】ＣＦＰ石山貴のブログ

大規模マンションと小規模マンション、それぞれの特徴は？（１）

フリーダムリンク — 2009-11-17T23:58:00+09:00

大規模マンションと小規模マンション、それぞれの特徴は？（１）

マンションを選ぶ際の条件として、「新築か中古か」「駅からの距離」「価格」といったことは誰しも最初に思い浮かべることですが、そのマンションの「規模」については、それほど意識していないという方もいらっしゃるかと思います。

たしかに、絶対条件とも言える「価格」や「場所」などにくらべて、そのマンションの「規模」については、「なにか大きな違いがあるのだろうか」「住んでしまえば特に関係ないのではないか」「言われてみれば何かあるのかもしれないけど・・・」などと思われるのも無理はありません。

では、「大規模マンション」と「小規模マンション」とではどのような違いがあるのでしょうか。

まず、大規模マンションのメリットですが、一般に、「共用施設」や「共用サービス」が充実しているケースが多いでしょう。

また、同世代の子供や友人が多くできる可能性も高いので、ある程度のコミュニティができやすいというのもメリットです。

ただし、人が多すぎることで、逆に住民同士のつながりが希薄になり、コミュニティ形成が難しくなるということもあり得ます。

では、小規模マンションのメリットは何でしょうか。

まず、比較的交通利便の良い地域に建てられるケースが多いのが特徴の一つです。

また、居住者数がそれほど多くないので、住民同士のつながりが強くなりやすく、ちょっとした話し合いなどは大規模マンションの場合とくらべてスムーズに行くことも多いでしょう。

小回りが利くぶん、軽い修繕などであれば、大規模の場合よりもずっと実行しやすいのが普通です。

ただし、一般には、大規模マンションのような、充実した共用施設やスペースなどは望めないことが多いでしょう。

このように、大規模マンションと小規模マンションのメリットとデメリットはそれぞれ多くの部分で裏表の関係にあり、比較的イメージしやすいものですが、ほかにも大きな違いがあります。

次回は、覚えておきたい大規模マンションと小規模マンションの違いを見ていきたいと思います。

無料メールマガジンでも配信しています

石山貴

（１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、宅地建物取引主任者、マンション管理士）

【ブログ】ＣＦＰ石山貴のブログ

mobile（携帯）HPはこちら

フリーダムリンク — 2009-11-13T17:34:57+09:00

携帯用ホームページは、以下のサイトをご覧ください。

携帯用HPのアドレス
FP会社フリーダムリンク
http://www.fdom.jp/
（携帯向けサイト）

マンション知識のツボ！
http://www.fdom.jp/mansion/
（携帯向けサイト）

QRコード

マンションの値引き交渉で大事なことは？

フリーダムリンク — 2009-10-20T23:58:00+09:00

マンションの値引き交渉で大事なことは？

マンションを探す場合、みなさんいろいろな希望や条件をお持ちかと思います。

たとえば、「駅から５分以内！」「スーパーが近くにある」「リビングが広い」「とにかく高層階が良い」など・・・、人によってさまざまでしょう。

ただ、それらの希望をすべてかなえる物件というのは、なかなかないのが事実です。

あったとしても、自分が考えている価格よりも高いことが多いのではないでしょうか。

最近は、新築マンションもそうですが、中古マンションでも売出し価格から少し値引きした価格で契約が成立することが珍しくありません。

購入者の側が、「100万円くらいは引いてくれるのでしょうか？」ともちかけてくるのに対して、「それくらいなら」と売主さん側が応じるというケースも見られます。

では、価格交渉をうまく進めるコツは何でしょうか？

まずは、「常識的な範囲で交渉を行う」ことです。

3,000万円で売りに出している物件について、「2,000万円でどうですか？」という交渉は一般的に見れば度が過ぎた交渉になり、売主さん側の心証も悪くなるでしょう。

次に、「購入の意思がある段階で交渉をする」ことです。

当たり前のことのように思われるかもしれませんが、「この価格なら絶対に買う！」という覚悟を決めたうえで、その価格で交渉を行うことが大事です。

たとえば、3,380万円のマンションを「3,280万円にしてもらえませんか？」と言えば、売主さんは「3,280万円なら買ってくれるのか。100万円は痛いけど・・・」と応じてくれることもあるでしょう。

ところが、「3,280万円でいいですよ」と言う売主さん側に対して、「やっぱりやめます」とか、簡単に応じてくれるならもう少し大きな額を値引いてもらえば良かったという気持ちから、「それでは3,180万円はどうですか？」と更なる値引き交渉を行おうとした場合、売主さんはこの購入者のことをどう思うでしょうか？

きっと、良い印象を抱かないはずです。

売主さんによっては売却を断ることもあるかもしれません。

価格交渉は「誠意をもって」「本気で」行うことが必要です。

値引き交渉をするならば、値引きに応じる売主さん側の覚悟と引き換えにその物件を購入する覚悟が購入者側にも必要です。

その本気度が伝わらなければ、うまく行く交渉もうまく行かないでしょう。

そういう意味では、値引きを受け入れる売主さん側の覚悟よりもずっと重いものと言えるのです。

無料メールマガジンでも配信しています

石山貴

（１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、宅地建物取引主任者、マンション管理士）

【ブログ】ＣＦＰ石山貴のブログ

マンション特有の費用とは？

フリーダムリンク — 2009-09-22T23:58:00+09:00

マンション特有の費用とは？

戸建てであれマンションであれ、購入にあたっては、物件価格以外にいわゆる「諸費用」がかかります。

マンションの場合には、ローンの返済以外にも、修繕積立金や管理費など戸建てとは異なる費用が毎月発生しますので、返済金額と一緒に頭に入れておかなければならないでしょう。

また、新築マンション購入時に必要となる費用として、少し注意しておきたいのが「修繕積立基金」です。

修繕積立金や管理費については知っていても、修繕積立基金というものがあることを知らないという方は案外多いのではないでしょうか。

修繕積立基金は、修繕積立金を補うために、新築分譲時に集められるもので、たいていの場合、購入時に一括で支払うことが多くなっています。

金額は物件によって違いますが、数十万円程度のある程度まとまった金額になりますので、新築マンションを購入する場合には、初期費用のひとつとして捉えておかなければならないでしょう。

また、ルーフバルコニーや専用庭については、専用使用権はあっても、共用部分の扱いとなっていれば月々の使用料が発生するケースがあります。

さらに、戸建てであれば設けられていることが多い駐車場も、マンションでは別途「駐車場代」として月額数万円程度の費用が発生するのが一般的です。

なお、修繕積立金等は値上げされる可能性がありますし、大規模修繕等の際にはそのための一時金が徴収されることもあります。

このように、マンションには戸建てとは異なるさまざまな費用が、購入時にも、さらには購入後も必要になってきます。

仮に物件価格がまったく同じであっても、購入にあたっては戸建てとは異なる資金計画が必要となることを頭に置いておくようにしましょう。

無料メールマガジンでも配信しています

石山貴

（１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、宅地建物取引主任者、マンション管理士）

【ブログ】ＣＦＰ石山貴のブログ

マンション内覧会のポイント

フリーダムリンク — 2009-08-25T23:58:00+09:00

マンション内覧会のポイント

新築マンションの場合、通常、契約したマンションが完成すると、引き渡し前のお披露目と不具合等のチェックを兼ねて「内覧会」を行います。

楽しみにしていたマンションの完成に心躍らせつつも、気持ちを引き締めて不具合等を十分にチェックする機会として臨んだほうが良いでしょう。

最近は、数万円で内覧会に立ち会って不具合等をチェックしてくれるという業者もありますが、あわせて、ご自分の目でもしっかりと確認することが重要なのは間違いありません。

内覧会のポイントは、大きく分けて、「汚れや破損箇所の確認」、「諸設備の確認」、「床・壁・建具等の確認」に分類されるでしょう。

■汚れや破損箇所の確認
まずは、見てすぐにわかるような汚れや破損箇所がないかを確認してください。部屋を移動しながら、床、壁、天井などについてチェックしていきましょう。キズはパッと見てわからなくても、斜めから見たりすると、光の加減でわかる場合もあります。

■設備関係
実際に操作を行い、異常な音や不自然な振動、動かしにくい部分や逆に緩すぎる部分がないかをチェックしていきましょう。操作パターンがあるいくつかある場合にはすべての操作に問題がないかをチェックしておきましょう。

■床・壁・建具等の確認
床や壁の傾きがないかをチェックしましょう。床については床鳴りする箇所がないかを、障子や襖、窓、ドアなどの建具はある程度の回数の開け閉めをしてみて、スムーズな開閉ができるかを確認してください。

ほかにも細かい部分で不具合や仕上がりに難があるものが出てくることがあります。

たとえば、タオルかけなどの固定不備や付け忘れなどが考えられますし、オプションの付け忘れや付け違い（取り違え）も考えられます。

なお、当日は、メジャーや懐中電灯、デジカメなどを持っていくとなにかと便利です。

内覧会でチェックすべき項目は案外と多いもの。

自分なりのものでも良いので、事前にチェックシートを作成するなどして確認すべき項目が漏れないようにしましょう。

マンションの購入経験がある知り合いなどがいれば、声をかけてみるのもひとつの方法です。

考えもしないようなポイントや失敗談なども聞けるかもしれません。

無料メールマガジンでも配信しています

石山貴

（１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、宅地建物取引主任者、マンション管理士）

【ブログ】ＣＦＰ石山貴のブログ

中古マンションを買う場合の注意点とは？

フリーダムリンク — 2009-07-28T23:58:00+09:00

中古マンションを買う場合の注意点とは？

価格的なことを差し置いて考えれば、中古マンションにおける新築マンションとの大きな違いは、設備等に使用感や劣化が生じていることでしょう。

当たり前のことといえば当たり前のことですが、実際に購入を検討する場合、意外と後回しになってしまうのが設備についての確認です。

中古マンションの場合には「現況渡し」が原則になるので、壁紙が汚れていてもそのまま、できることなら補修したほうが良いような箇所があってもそのままの状態で買主に引き渡されることもあります。

また、売主によっては、ある程度のリフォームを行ってから売りに出すということもあります。

見た目の印象は良いのでしょうが、結局のところ、その分が価格に上乗せされてしまうとなれば、それが良いのか悪いのか、買い手としてはなんとも言えないところです。

では、中古マンションの購入に際してはどのようなポイントを意識すればよいのでしょうか。

まず、見た目でわかる汚れ等については内覧で認識できるので、あまり問題にはならないでしょう。

問題なのは、内覧だけでは確認しきれない部分です。

たとえば、設備の細かな不具合については、内覧の段階ではわからないことも多くあり、契約する段階になって、「実は、○○の動きがちょっと悪くて・・・」という話が出てくることもあります。

また、中古マンションの場合、売却活動を始めてから実際に買い手が決まるまで、数ヵ月かかることも珍しくないので、契約の段階になって、売主自身も認識していなかった新たな不具合が生じているケースもあります。

「まあ、この程度であれば」というレベルのものであればよいのですが、補修に数万円程度かかるという場合や、買主にとって必要不可欠な機能についての不具合がある場合、販売価格以外に余分にお金が必要になるわけですから、やはり買主としては事前に把握しておきたいところです。

場合によっては、そのぶん少し値引きしてもらうというかたちで交渉するという方法もあります。

購入の意思表示にあたっては、「販売図面や内見で把握できない不具合はないか」をあらためて担当者に確認しておくとよいでしょう。

購入の意思を伝えた後に、「基本的には問題ありませんが、△△機能が使えないときがあって・・・」「○○が実は破れているんですが・・・」いうことが少しずつ出てくるというのは、やはり望ましいことではありません。

不明確な点や不安な部分は、契約をする前にできるだけクリアーにしたうえで、物件の「状態」や「価格」をトータルで考えて購入するようにしましょう。

無料メールマガジンでも配信しています

石山貴

（１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、宅地建物取引主任者、マンション管理士）

【ブログ】ＣＦＰ石山貴のブログ

マンションにおける駐車場問題とは？

フリーダムリンク — 2009-06-30T23:58:00+09:00

マンションにおける駐車場問題とは？

通勤に利用される方はもちろんですが、趣味がドライブの方、移動手段として欠かせない方など、日頃から自動車を利用される方も多いかと思います。

マンションには、附属設備として駐車場が設けられているのが一般的ですが、全住戸分の駐車場が備え付けられているマンションばかりではないのが実情です。

単に駐車場不足という点だけであれば、近隣の駐車場を利用したりすることで解決できる場合もありますが、マンション全体から見ると、駐車場には多くの複雑な問題があるのです。

たとえば、全住戸分の駐車スペースが確保されていないマンションで敷地内駐車場の増設という話が持ち上がった場合、大きくわけて４つのパターンの住人（世帯）に分かれることになります。

１）すでにマンション内の駐車場について権利があるので、このままでよい
２）自動車を持っているが、近隣の駐車場を利用しているので増設してほしい
３）自動車を利用していないが将来は利用するかもしれないので、増設されるとありがたい
４）これまでもこれからも自動車を利用する予定はまったくないので、このままでよい

原則として、増設にあたっての費用負担は平等ですから、１）や４）に該当する人を説得することはかなり難しいでしょう。

また、３）の人の中でも意見がわかれる可能性がありますし、２）の人も利用料次第では微妙なところ。

増設にあたっては、通常、共用部分の変更として「区分所有者および議決権の４分の３以上の賛成」が必要になりますし、法律面、安全面、環境面などもクリアーしていく必要があるので、そう簡単にはいかないでしょう。

一方で、利用料が修繕積立金等にまわるのであれば、駐車場の増設はマンション全体として大きなプラスになります。

また、近隣の不法駐車を一掃したり、緊急車両の交通の阻害を減少させたり、子供や老人の安全面にメリットがあるということを考えると、単純に駐車のスペースを増やすだけではない効果を望めるのも事実です。

マンション購入にあたっては、駐車場の有無だけでなく、スペースがどの程度確保されているか、どのような契約になっているのか、価格は適正か、近隣に代替する駐車場施設はあるかといったこともあわせて確認するようにしたほうがよいでしょう。

無料メールマガジンでも配信しています

石山貴

（１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、宅地建物取引主任者、マンション管理士）

【ブログ】ＣＦＰ石山貴のブログ

「終の棲家」としてマンションはどうなの？

フリーダムリンク — 2009-06-02T23:58:00+09:00

「終の棲家」としてマンションはどうなの？

近年、いわゆる「終の棲家」としてマンションを購入される方が以前にくらべて多くなっているようです。

これまでであれば、高齢の方がマンションに多くいらっしゃるイメージはそれほどなかったように思いますが、高齢化社会、また、団塊の世代の多くが定年を迎える中で、終の棲家選びにも少なからず変化が生じているのでしょう。

では、「終の棲家」として考えた場合、マンションにはどのようなメリットがあるのでしょうか。

一概には言えませんが、戸建てにくらべてマンションのほうが、駅や買い物、病院等へのアクセスに優れていることが多いでしょう。

若い頃であっても、これらの場所へのアクセスが良いに越したことはありませんし、年代にかかわらず、そのような観点でマンション選びをするのはごく当たり前のこと。

ただ、若いときは｢便利、ありがたい｣ということが、高齢になってからは｢必要、そうでなければならない｣というふうに変わってくることもあるはずです。

また、マンションにもよりますが、住民同士の交流が盛んなマンションも多くあり、特に定年後に同じ趣味を分かち合う友人を見つけたり、行動を共にするような場合にはなにかと便利な場合も多いでしょう。

一般に戸建てよりも暖かく過ごせるというマンションの特徴も、高齢の方には良いかもしれませんし、１階と２階があるという一般的な戸建ての構造よりも、きちんとしたエレベータがあればという条件付きにはなるでしょうが、マンションのほうが暮らしやすいという方も多いはずです。

防犯面でも戸建てにくらべて安全かつラクだと思われます。

子供の独立後であれば部屋の数は少なくてすむので、物件も選びやすくなるでしょう。

このように考えてみると、マンションは多くの点で「終の棲家」に適しているように思えます。

「終の棲家」としては、戸建てにこだわらずマンションを検討してみるのも良いのではないでしょうか。

無料メールマガジンでも配信しています

石山貴

（１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、宅地建物取引主任者、マンション管理士）

【ブログ】ＣＦＰ石山貴のブログ

マンション購入は逆オークション？

フリーダムリンク — 2009-05-05T23:58:00+09:00

マンション購入は逆オークション？

マンション価格の低迷が続いています。

新築マンションの値下がりはもちろんですが、そのあおりを受けるかのように中古マンションまでもが以前にくらべるとかなりの値下がり･･･。

今や、よほど条件の良いものでなければ、簡単には売れないといってもいいのかもしれません。

とりたてて急がないことが多い買主側と違い、新築マンションの販売会社や中古マンションの売主は、理由こそ様々であっても「できるだけ早く売りたい」状況にあるということがほとんどであり、不景気の最中、やむを得ず「価格を下げてでも販売する」というケースが多くなっています。

また、マンション価格の値下がりのニュースや実際に価格が下げられている広告などを見て、「もっと下がるのではないだろうか」と考える買主側がそろって様子見に入ってしまい、「もっと価格を下げなければ売れそうにない」と考えた売主が価格を下げるという流れに繋がっていることも価格が低迷する原因となっているでしょう。

とはいえ、永遠に価格が下がり続けることはないので、今のような状況下でマンションを購入しようとする場合には、「底値」を見極めるということが重要になってきます。

底値をうまく見極めることができなければ、値下がりを期待しているうちにお目当ての物件が売れてしまったり、値下がり後のさらなる値下がりを期待して様子を見すぎてしまい、結局は逃してしまうというケースも出てきます。

最高価格を付けた人がその物件を購入できるという意味では変わらないものの、価格の動き方としては、さしずめ「逆オークション」のような状態になりやすいのが今どきのマンション購入事情だといえるでしょう。

一方で、物件を購入した人も、「あの価格で買ったけれど本当に良かったのだろうか？あのとき買わなければもっと価格が下がったのではないだろうか？」と思うことがあるかもしれません。

その価格での購入の決断が正しかったのかどうか・・・、その答えはすぐにはわからないでしょうし、おそらく、後になってもわからないでしょう。

底値を見極めるというのは実は非常に難しいのです。

ただ、ひとつ言えるのは、「その人は、その人が欲しいと思っている物件を手に入れた」ということ。

そういう意味では、その人の判断は「正解」なのです。

無料メールマガジンでも配信しています

石山貴

（１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、宅地建物取引主任者、マンション管理士）

【ブログ】ＣＦＰ石山貴のブログ

この時期だからこそ考える！新築と中古のメリットとデメリット

フリーダムリンク — 2009-04-07T23:58:00+09:00

この時期だからこそ考える！新築と中古のメリットとデメリット

最近のマンション市場では、これまで以上に「新築」物件に興味を示す購入者が多いようです。

無理もありません。

場所等にもよるので一概には言えませんが、最近は、新築マンションであっても中古マンション並みの価格で、中古マンションはそのあおりでさらに低い価格で、売りに出されていると思われるケースも多く見られます。

業者側も在庫を抱え、強気の価格では買い手が付かない状況では価格をそれなりに下げざるを得ません。

購入者側も「いまやマンションは多少の値引きが当たり前」と考えているフシも・・・。

「できれば新築マンションがいいけど、価格がね・・・。中古マンションにしておこうか・・・」という考え方は、この不況でどうやら影を潜めつつあるようです。

新築マンションであっても価格面で中古マンションと大きく変わらないように見えるこの時期、やはりマンション購入は「新築」に絞って検討していくのが得策なのでしょうか？

同じような条件の新築マンションと中古マンションが、同じような価格で売りに出されていたら迷わず新築マンションを選べばよいでしょうが、二つとして同じものがないのが不動産であり、そう単純なものではないということは心得ておくべきです。

この時期のマンション探しで、「中古」もしっかりと検討の対象としておいたほうがいいのは、「広さや立地を特に重視しているケース」といえるでしょう。

一般に、価格が同程度であれば、新築マンションよりも、中古マンションの方が専有面積が広く、立地についても優れていることが多いでしょう。

また、ひとくちに立地といっても、「駅に近い」「学校など子供に関連する施設に近い」「商業施設に近い」「安全性が高い」「騒音が少ない」などさまざまな側面があり、「周辺環境はまだまだこれから・・・」ということも多い新築マンションと比べ、すでに住居として機能している中古マンションのほうが１歩リードしているというケースがほとんどでしょう。

さらに、実際に自分の目で見て購入を決めることができるのも中古マンションのメリット。

新築マンションの場合には、未完成の段階で購入を決定することもあり、実際に入居したときに「イメージしていたものと違うなぁ・・・」ということもないとはいえません。

こうなると、「中古マンション」も捨てがたい気になってきます。

とはいっても、「奥さんや子供のためにもキレイな部屋、きっちりした設備やセキュリティを」と考えるダンナさんなどは、やはり新築マンションを選ぶのでしょう。

ただ、そのような場合であっても、中古マンションの持つメリットとのバランスも少し考えておく必要があるのではないかと思います。

無料メールマガジンでも配信しています

石山貴

（１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、宅地建物取引主任者、マンション管理士）

【ブログ】ＣＦＰ石山貴のブログ

自分の家（いえ）…どの程度自由に使えるの？

フリーダムリンク — 2009-03-10T23:58:00+09:00

自分の家（いえ）…どの程度自由に使えるの？

マンションと戸建てにはさまざまな違いがありますが、そのひとつとして、「使用に際しての自由度」があります。

戸建てであれば、周囲に悪影響でも及ぼさない限り、その住宅についてある程度自由に使うことができますが、マンションの場合はそうもいきません。

たとえば、玄関の色や形が気に入らないからといって勝手に替えたり、宣伝のためのポスターを窓ガラスに貼るなどの行為は、マンション全体の美観を損ねるものとして、一般に禁止されています。

また、通常、マンションの規約においては、「専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない」という旨の規定がされており、そのために必要な平穏さが求められます。

規約で、「事務所としての利用は可」とされているケースもありますが、事務所であっても不特定多数の者が出入りするような場合には入居が認められないこともあり、このあたりは、個々のマンションにおいて異なってくるのが実情です。

また、最近は自宅を仕事場とするＳＯＨＯとしての使用ニーズも多くなっており、事務所としての使用の可否がマンション選びの基準の一つとなる場合もあるようです。

居住目的でマンションを購入する場合であっても、将来的に「子育てが一段落したら、趣味のお菓子作りの教室を開きたい」「得意のピアノを近所の子供たちに教えたい」「教師の経験を生かして小さな塾を開きたい」という希望がある場合などは、そのマンションの規約がどうなっているのか、明確な取り決めがされているのか、現に事務所等として使われているケースがあるか、ということは事前に確認しておいたほうがよいでしょう。

逆に、平穏な居住環境を求めるのであれば、管理規約の規定が曖昧なものでないかという視点でのチェックが必要になります。

実際のところ、お菓子教室や華道教室などは、少人数であれば使用が認められるケースもあるでしょうが、大きな音の出るピアノ教室などは、通常は難しいでしょう。

また、塾などは、育ち盛りの子供相手ということもあり、眉をひそめるご近所さんも…。

大きな音を出すわけでもないので「占い師」などは大丈夫かなという気もしますが、行列ができるほど人気が出てしまうとちょっと難しいかもしれませんね（笑）。

無料メールマガジンでも配信しています

石山貴

（１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、宅地建物取引主任者、マンション管理士）

【ブログ】ＣＦＰ石山貴のブログ

定期借地権付マンションは本当に魅力的？

フリーダムリンク — 2009-02-10T10:00:00+09:00

定期借地権付マンションは本当に魅力的？

昨年の秋に住友不動産が売り出した、地上43階建て、総戸数828戸の「シティタワー品川」が大きな注目を集めたのを覚えていらっしゃる方も多いかと思います。

「シティタワー品川」は、ＪＲ品川駅まで徒歩10分という好立地でありながら、２ＬＤＫ～３ＬＤＫのタイプで価格は2,000万円台から3,000万円台。

倍率は最高で400倍近くにもなり、予想通りの即日完売となりました。

この物件の安さの秘密は、このマンションが「定期借地権」付のマンションであったことです。

定期借地権付マンションの場合、一般的な所有権の形態のマンションと異なり、土地については「地主に借りる」かたちを取るので、土地の代金分、購入価格が下がり、通常のマンションにくらべて６～７割程度の価格となるのが一般的です。

ただし、定期借地権の存続期間がすぎれば、もうそこに住むことはできません。

一般定期借地権の存続期間は最も短い場合で50年ですから、将来にわたって子や孫に財産を残せるというわけではありませんが、自分が住むだけであれば「なにしろ安さが魅力。まったく問題ない」という方もいらっしゃるでしょう。

では、「定期借地権付マンションにデメリットはないのか」というとそんなことはありません。

まず、土地を地主に借りている以上、「地代を払う」必要が出てくるということです。

たとえば、定期借地権の存続期間が50年で、毎月の地代が１万円であった場合、１万円×12ヵ月×50年＝600万円となります。

ただし、これはまったく地代の値上げがなかった場合のこと。

50年という期間の長さから考えると、途中で地代の値上げがされるということも十分に考えられます。

なお、地代を一括して前払いする方式もありますが、当初の購入代金が高くなってしまうというデメリットがあります。

定期借地権付マンションについては、当初の購入価格の安さだけでなく、地代を含めたランニングコストを冷静に計算しなければなりません。

また、残存期間が短くなるほど売却が難しくなるのは明らかです。

定期借地権の存続期間が終了すれば、もうそこには住むことができないわけですから、存続期間が終了するときのご自分や家族の状況も考えておかなければならない、ということになりそうです。

無料メールマガジンでも配信しています

石山貴

（１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、宅地建物取引主任者、マンション管理士）

【ブログ】ＣＦＰ石山貴のブログ

「コンシェルジュ」って必要？

フリーダムリンク — 2009-01-13T10:00:00+09:00

「コンシェルジュ」って必要？

最近は、「コンシェルジュ」がエントランスホールにいる分譲マンションが増えています。

コンシェルジュは、クリ－ニングサービス、宅配便や郵便物の取次ぎ、タクシーの手配などに対応してくれるので、ただ単に「管理人さんがいる」という状況とは大きく異なります。

また、防犯上のメリットも高く、マンションの高級感を演出するのにも一役買ってくれるでしょう。

コンシェルジュの費用については、一概には言えませんが、１戸あたりの負担は2,000円～5,000円といったところ。

これを「高い」と感じるか「安い」と感じるかは、費用負担と、自分が受けるメリットとのバランスで決まるので、必要と感じる人と不要と感じる人に大きな温度差があるのも事実。

たとえば、独身男性の場合、仕事が忙しく、クリーニング店を行き来する時間もなかなか取れないというような状況であれば、コンシェルジュの機能はとてもありがたく感じるかもしれませんが、一方で、コンシェルジュが対応してくれる業務のほとんどを自分でこなすだけの時間や余裕がある場合には、それほどメリットを見出せないでしょう。

また、個々人の事情だけでなく、そのマンションの立地や環境にも左右されます。

たとえば、駅に近く、マンションを一歩出ればある程度のサービスを受けることができるような環境であれば、コンシェルジュの必要性はあまり感じられないかもしれません。

とはいえ、注意したいのは、家族や自分の成長や、逆に年老いたとき、病気になって自分でできることが限られてくるときのこと。

そのような場合には、購入当時には必要とは思っていなかったコンシェルジュが、ありがたい存在になるという可能性はあります。

購入段階の状況や感覚でコンシェルジュが必要なのかどうか、判断することはそれほど難しいことではありません。

さらに、購入後の街並みの発展の可能性や、年齢や生活の変化についてもあわせて考えておくとベストの選択ができるのではないでしょうか。

無料メールマガジンでも配信しています

石山貴

（１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、宅地建物取引主任者、マンション管理士）

【ブログ】ＣＦＰ石山貴のブログ

買取再販物件とは？

フリーダムリンク — 2008-12-16T10:00:00+09:00

買取再販物件とは？

最近、「買取再販」という言葉をよく耳にします。

買取再販マンションとは、売れ残った新築マンションを販売価格の５割程度で買い取り、２割程度の利益をのせて販売するもの。

最近では、サービスとして家具やベッド、テレビなどを付けたまま販売する業者もあるようです。

損切りするだけの体力のある業者にとっては、多少の損失には目をつぶっても「完売」のかたちを取ることができる買取再販は魅力的なものかもしれません。

一方、購入者にとっても、元の価格からは２～３割程度安く購入できるわけですから、かなりお得感のある買い物ということになるでしょう。

ただし、買取再販マンションについて、新築マンションと同じと考えて良いかといえば、必ずしもそうとはいえません。

なぜなら、費用面や保証面における問題があるからです。

まず、登録免許税は所有権移転登記となるので、所有権保存登記とくらべて高くなります。

また、新築マンションでは不要となる仲介手数料が必要となるということもあり得ます。

この場合、金額面での差はかなり大きなものとなります。

また、費用面以上に大きいのが保証面です。

売主である買取再販業者は宅建業者ですから、「引き渡し日から２年間の瑕疵担保責任」については適用を受けることができますが、「中古マンション」の扱いとなる買取再販マンションの場合、品確法の定めによる「10年保証」（住宅の構造耐力上主要な部分等の瑕疵に対する保障）については、原則として適用の対象とならないことに注意が必要です。

物件そのものとしては、新築マンションと大きく変わらない買取再販マンションですが、いくつかの注意点もあります。

元の価格からの値引率以外の点も含めて総合的に判断していくことが必要になるでしょう。

無料メールマガジンでも配信しています

石山貴

（１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、宅地建物取引主任者、マンション管理士）

【ブログ】ＣＦＰ石山貴のブログ

チェックしておきたい！ゴミ置き場の場所

フリーダムリンク — 2008-11-18T10:00:00+09:00

チェックしておきたい！ゴミ置き場の場所

マンションを購入しようとする場合、駅からマンションまで歩いてみたり、騒音や周囲の環境を確認することが重要ですが、それ以外にも、実際の生活をそのマンションでおくることを前提に、さまざまなことをイメージすることが必要になります。

多くの人が暮らすことになるマンションでは、ゴミの出し方などのルールの徹底がどこまでできるかという問題もありますが、まずは、そのマンションのゴミ置き場が「どのような形態で」「どのような場所にあるのか」についてはチェックしておきたいところ。

ゴミ置き場の形態は、コンクリートを打っただけの場所なのか、建物として独立したようなかたちになっているのかという違いが重要になりますが、建物として独立している場合でも、カギ付きの扉で施錠されていなければ、防犯やカラス等の対策として望ましいものとはいえません。

また、水道などがついているほうが清掃しやすく、清潔に保てるので、設備についてもチェックしておいたほうがよいでしょう。

しかし、最も重要なのが、ゴミ置き場の位置です。

ゴミ袋を持ってエレベーターを降り、エントランスを通り、集合玄関を出て、ゴミ置き場へ…。

これでは、エントランスホールや玄関に、ゴミ汁が溢れてしまったり、ゴミそのものを落としても気づかないということも考えられます。

管理人が常駐していないマンション等でなければ、しばらくそのままになってしまうことも…。

やはり、エレベーターを降りた後、集合玄関やエントランスを通らずに、ゴミ置き場につながるドアから直接ゴミ置き場に行けるというのが理想でしょう。

玄関やエントランスは、住人はもちろんのこと、さまざまな人たちの目に触れる可能性のある場所。

そこが清潔に保たれていることは、そのマンションの価値を上げることはあっても下げることはありませんし、そこに住む人たちの快適な生活のためにも必要なことでしょう。

「購入の段階で、ゴミ置き場まで確認するの？」と思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、日々の生活を想定すると、専有部分以外の場所についてもぜひチェックしておきたいところです。

無料メールマガジンでも配信しています

石山貴

（１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、宅地建物取引主任者、マンション管理士）

【ブログ】ＣＦＰ石山貴のブログ

本当のところ、駅から〇分？？

フリーダムリンク — 2008-11-04T10:00:00+09:00

本当のところ、駅から〇分？？

マンションの魅力といえば、充実した設備と洗練された外観、商業施設との融合などが挙げられますが、駅に近い場所に建てられることが多いということも、魅力のひとつと言えるでしょう。

特に、通勤に電車を利用される方にとっては、家と駅との往復はほぼ毎日のこと。まず最初に、「駅から徒歩○分」の表記に目がいくという方もいらっしゃるかと思います。

不動産広告において「徒歩による所要時間」を表示する場合には、「道路距離80メートルあたり１分」（１分未満の端数は切り上げ）で表示することとされています。

たとえば、広告で、「徒歩７分」と表記されている場合、80メートル×７分＝560メートル、厳密にいえば、480メートル超560メートルの間にその物件が存在するということになります。

ですから、不動産広告を見れば、その物件の駅までの距離はほぼ把握することができます。

ただし、この「徒歩による所要時間」の表示だけでは把握しきれない部分もあるので注意が必要です。

まず、この表示では、一般に信号待ちや坂道は考慮されていません。

単純に道路距離による計算なので、実際に現地に物件を見に行ってみると「物件から駅に向かう道が結構な登り坂だった」、「信号が多く、実際には表示された分数以上に時間がかかってしまいそうだ」ということも十分に考えられます。

また、敷地の大きいマンションなどでは、敷地全体のうち、駅に最も近い地点を起点とすればよく、地下鉄の駅などは、最も近い地上出入り口から計測してもよいことになっています。

よって、実際の所要時間と「徒歩による所要時間」の表記に違いが生じるということも珍しくありません。

さらに、マンションでは、エレベーターがすぐに来ない場合なども考えられます。

朝の忙しい時間などはさらに駅までの所要時間を見込んでおく必要があるかもしれません。

いずれにしろ、「徒歩による所要時間」については、あくまで目安程度に捉え、購入にあたっては、実際に自分の足で歩いて確かめるのがベストでしょう。

無料メールマガジンでも配信しています

石山貴

（１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、宅地建物取引主任者、マンション管理士）

【ブログ】ＣＦＰ石山貴のブログ

修繕積立金は誰のもの？

フリーダムリンク — 2008-10-22T10:00:00+09:00

修繕積立金は誰のもの？

3,000万円の家を購入する場合、3,000万円用意しておけばその家を購入できるわけではありません。

なぜなら、ほかに諸費用がかかるからです。

諸費用の中には、不動産取得税や登録免許税だけでなく、固定資産税や都市計画税のようにその家を所有している限り払わなければならないものもあります。

さらに、マンションを購入した場合には、それらや住宅ローンに加えて、一般に、修繕積立金や管理費が発生することになります。

修繕積立金や管理費は、住宅ローンと同様、毎月かかってくるものなので、軽く考えることはできません。

金額も一概には言えませんが、両方あわせて２万円程度となるのが普通なので、住宅ローンとあわせて考えておく必要がある金額ということができます。

管理費は適正な管理のために使われ、修繕積立金は今後の修繕等のために積立てられるのだからやむを得ないということもいえますが、将来、そのマンションを売却した場合は、それまで修繕積立金として積立てられた金額はどうなるのでしょうか？

「自分が引っ越すまでに修繕が発生しなければ、自分の積立て分は戻してもらえるのではないか・・・・」と考える人もいるかと思いますが、積立てられた修繕積立金は、管理組合のものとなるので、一般に、手付かずであっても払い戻しを受けることはできません。

原則として、そのまま次の所有者に引き継がれるのです。

住環境について戸建てとの違いがクロ－ズアップされることが多いマンションですが、修繕積立金や管理費など、戸建てには見られない費用はその扱いについても購入時に考えてみる必要があるかもしれません。

無料メールマガジンでも配信しています

石山貴

（１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、宅地建物取引主任者、マンション管理士）

【ブログ】ＣＦＰ石山貴のブログ