http://www.fdom.co.jp/reit/ ファイナンシャルプランナー久谷真理子の不動産投資・REIT入門／FP会社フリーダムリンク ja-JP 2009-11-13T18:19:28+09:00 http://www.fdom.co.jp/reit/2009/11/mobilehp-d7c5.html 携帯用ホームページは、以下のサイトをご覧ください。 携帯用HPのアドレス FP会... <p>携帯用ホームページは、以下のサイトをご覧ください。</p> <p>携帯用HPのアドレス<br />FP会社フリーダムリンク<br /><a href="http://www.fdom.jp/">http://www.fdom.jp/</a><br />（携帯向けサイト）</p> <p>不動産投資・REIT入門<br /><a href="http://www.fdom.jp/reit/">http://www.fdom.jp/reit/</a><br />（携帯向けサイト）</p> <p>QRコード<br /><img title="QR_reit" height="99" alt="QR_reit" src="http://www.fdom.co.jp/reit/images/2009/11/15/qr_codereit.jpg" width="99" border="0" /> </p> mobile（携帯）HPはこちら フリーダムリンク 2009-11-13T18:19:28+09:00 http://www.fdom.co.jp/reit/2009/07/post-b3d2.html 路線価と豆知識 今年の路線価は、全ての都道府県で下落。平均路線価は、前年に比べて... <p><a title="不動産投資・REIT入門" href="http://www.fdom.co.jp/reit/"><img height="46" alt="不動産投資・REIT入門" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/c_title5.gif" width="499" border="0" /> </a></p> <p></p> <p><span style="color: #cc0033;font-size: 1.4em;"><strong>路線価と豆知識</strong></span></p> <p></p> <p></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">今年の路線価は、全ての都道府県で下落。平均路線価は、前年に比べてマイナス5.5%となりました。詳しくは記事をご覧ください。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">　<a href="http://allabout.co.jp/gs/mansioninvest/closeup/CU20090714A/" target="_blank">路線価下落！相続税、贈与税負担は軽減!?</a></span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">路線価のトップ地点として君臨し続けているのは、東京銀座５丁目銀座中央通り。いわゆる「鳩居堂前」ですね。１平方メートルあたり3,120万円で、ダントツでトップ！こんなに高いにもかかわらず、前年比でたったのマイナス２％です。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">ちなみに地価公示のトップといえば、交差点を渡って４丁目方面に歩いた「山野楽器銀座本店」です。銀座を歩く機会があったら、「ここは全国で一番土地が高い場所」とちょっと意識してみると景色の見え方が変わるかも知れません。 </span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">ところで、宅地の評価方法は、路線価方式と倍率方式の２つです。普段、あまり大きくとり上げられることのない倍率方式に目を向けてみましょう。倍率方式は、路線価が定められていない地域の土地の評価に使うもので、具体的にはその土地の固定資産税評価額に一定の倍率（場所によって異なる）を乗じて計算することになっています。倍率方式といえば、家屋も倍率方式を採用。家屋に関しては倍率は1.0倍と決まっています。つまり固定資産税評価額と同じということです。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">路線価等は、国税庁のホームページにアクセスすると、３年分を見ることができます。自宅などの路線価の推移を調べてみるのもいいですね。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">　<a href="http://www.rosenka.nta.go.jp/" target="_blank">国税庁財産評価基準書（路線価図・評価倍率表）</a></span></p> <p></p> <p></p> <p align="right"><a href="http://allabout.co.jp/gs/mansioninvest/nlbn/NL000757/bnbody_1.htm" target="_blank">無料メールマガジンでも配信しています</a></p> <p></p><hr /><p></p> <p><img height="90" alt="久谷真理子" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/co_ku.gif" width="90" border="0" style="FLOAT: left; MARGIN: 0px 5px 5px 0px" />久谷 真理子</p> <p>（１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、住宅ローンアドバイザー、宅地建物取引主任者）</p> <p><a title="ごあいさつ・プロフィール" href="http://www.fdom.co.jp/fp/introduction.html" target="_blank">ごあいさつ・プロフィール</a> </p> 不動産投資・REIT入門 フリーダムリンク 2009-07-15T17:35:23+09:00 http://www.fdom.co.jp/reit/2009/06/post-fc9c.html ジョイント・リート投資法人のスポンサー破綻！ ５月29日、（株）ジョイント・コー... <p><a title="不動産投資・REIT入門" href="http://www.fdom.co.jp/reit/"><img height="46" alt="不動産投資・REIT入門" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/c_title5.gif" width="499" border="0" /> </a></p> <p></p> <p><span style="color: #cc0033;font-size: 1.4em;"><strong>ジョイント・リート投資法人のスポンサー破綻！</strong></span></p> <p></p> <p></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">５月29日、（株）ジョイント・コーポレーションが会社更生手続を申請しました。ジョイント・コーポレーションといえば、ジョイント・リート投資法人のスポンサー。また、REITのスポンサーが破綻してしまいましたね。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">破綻の理由は、いわゆるサブプライムローン問題に端を発する金融不況と不動産不況。厳しい環境下で、自力での再建は困難となった模様です。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">　<a href="http://www.joint-group.co.jp/news/data/320-09.05.29_2.pdf" target="_blank">（株） ジョイント・コーポレーション【会社更生手続開始申立てに関するお知らせ】</a></span></p> <p></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">スポンサーは事実上の破綻となったものの、ジョイント・リート投資法人の上場は維持され、「短期間で大きな影響はない」ということですが……。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">　<a href="http://www.joint-reit.co.jp/" target="_blank">ジョイント・リート投資法人【スポンサー企業等の会社更生手続開始の申立てに関するお知らせ】</a></span></p> <p></p> <p>　 </p> <p><span style="font-size: 1.2em;">今回、会社更生法の申請で、ジョイント・リート投資法人が(株)ジョイント・コーポレーションに賃貸中の物件に関して、賃料及び敷金が更生債権となるでしょう。更生債権となると、回収の長期化が懸念されます。また、(株)ジョイント・コーポレーションは、資産運用会社の100％株主。今後のサポートが受けられなくなることの影響も無視できません。新しいスポンサー探しの行方が注目されます。</span></p> <p></p> <p></p> <p align="right"><a href="http://allabout.co.jp/gs/mansioninvest/nlbn/NL000757/bnbody_1.htm" target="_blank">無料メールマガジンでも配信しています</a></p> <p></p><hr /><p></p> <p><img height="90" alt="久谷真理子" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/co_ku.gif" width="90" border="0" style="FLOAT: left; MARGIN: 0px 5px 5px 0px" />久谷 真理子</p> <p>（１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、住宅ローンアドバイザー、宅地建物取引主任者）</p> <p><a title="ごあいさつ・プロフィール" href="http://www.fdom.co.jp/fp/introduction.html" target="_blank">ごあいさつ・プロフィール</a> </p> 不動産投資・REIT入門 フリーダムリンク 2009-06-01T00:01:00+09:00 http://www.fdom.co.jp/reit/2009/03/post-b8fe.html 高すぎる利回りに注意 今月は、10日にパシフィックホールディングスの破綻がありま... <p><a title="不動産投資・REIT入門" href="http://www.fdom.co.jp/reit/"><img height="46" alt="不動産投資・REIT入門" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/c_title5.gif" width="499" border="0" /> </a></p> <p></p> <p><span style="color: #cc0033;font-size: 1.4em;"><strong>高すぎる利回りに注意</strong></span></p> <p></p> <p></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">今月は、10日にパシフィックホールディングスの破綻がありました。パシフィックホールディングスといえば、日本レジデンシャル投資法人と日本コマーシャル投資法人のスポンサー企業です。モリモトのケースとは違って、パシフィックホールディングスは両投資法人のスポンサー企業の変更ができないまま破綻してしまいましたね。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">スポンサー企業は破綻したものの、両REITの上場は維持されています。これでひと安心……？？？いえいえ、REITはスポンサー企業の援助を受けて資金調達から物件取得、物件管理まで行っているのが実情です。スポンサー企業の信用力は、そのままREITの信用力。今後、両REITはどうなるのでしょうか？</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">一部で、異常とも思われるレベルにまでREITの利回りが高まっています。もはや「利回りって高いほうがうれしいよね」というレベルを超え、「ちょっと高すぎるんじゃないの？」と首を傾げるくらいの域。時にコンサルタント、時に宅建業者として、投資用不動産を数多く目にしている私ですが、実物不動産投資においてさえ、30％を超す物件なんて、なかなか市場に出回るものではありません。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">不動産市場の低迷で、REITはグッとお買い得になりました。しかし、利回りがいいだけで買いにいくのはNG。二極化が進んでいる事実を見逃してはなりません。要因のひとつはスポンサー企業。こんなところに注目してみるもの一つの方法です。</span></p> <p></p> <p></p> <p align="right"><a href="http://allabout.co.jp/gs/mansioninvest/nlbn/NL000757/bnbody_1.htm" target="_blank">無料メールマガジンでも配信しています</a></p> <p></p><hr /><p></p> <p><img height="90" alt="久谷真理子" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/co_ku.gif" width="90" border="0" style="FLOAT: left; MARGIN: 0px 5px 5px 0px" />久谷 真理子</p> <p>（１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、住宅ローンアドバイザー、宅地建物取引主任者）</p> <p><a title="ごあいさつ・プロフィール" href="http://www.fdom.co.jp/fp/introduction.html" target="_blank">ごあいさつ・プロフィール</a> </p> 不動産投資・REIT入門 フリーダムリンク 2009-03-23T00:02:00+09:00 http://www.fdom.co.jp/reit/2009/01/reit-a8c8.html REITのスポンサー破綻？？？ １月９日、クリードが東京地方裁判所に会社更生手続... <p></p> <p><a title="不動産投資・REIT入門" href="http://www.fdom.co.jp/reit/"><img height="46" alt="不動産投資・REIT入門" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/c_title5.gif" width="499" border="0" /> </a></p> <p></p> <p><span style="color: #cc0033;font-size: 1.4em;"><strong>REITのスポンサー破綻？？？</strong></span></p> <p></p> <p></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">１月９日、クリードが東京地方裁判所に会社更生手続きを申請しました。REITに関心のある人だったら、真っ先に「あれ？クリードってもしかして？」と思ったことでしょう。報道があってからしばらくして、REITの専門サイトを訪れると、「クリード・オフィス投資法人」は検索ランキングで堂々の第１位。やっぱり……。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">クリード・オフィス投資法人といえば、オフィス特化型のREIT。これを2006年の上場以来スポンサーとして支えてきたのがクリードです。スポンサーとは、REITの資産運用会社の主要な株主のことをいいます。スポンサーの役割は大きく２つあり、REIT設立や上場をサポートすること、それから上場後の運営サポートです。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">※REITのスポンサーについては「<a href="http://allabout.co.jp/gs/mansioninvest/closeup/CU20081130A/" target="_blank">J-REIT、相次ぐスポンサー変更とその背景</a>」で触れています。是非ご覧ください！</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">実は、クリードは昨年の12月に、既にスポンサーをおりています。しかし、その事実を知らない人や確信のない人が多かったことが検索につながったのでしょう。勘違いのまま慌てて投資口を売りに出した人もいたかもしれません。当のクリード・オフィス投資法人もわざわざ、「かつてのスポンサー会社であるクリードの経営破綻が投資法人の運営に与える影響はない」旨の発表をして「関係ない」をアピール。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">結果、クリード・オフィス投資法人の投資口価格が、９日を境に急激に下げたりすることありませんでした。しかし、2007年の夏以降、価格は右肩下がりで１月16日の終値は63,400円。１年前には約40万だったなんてうそみたい。いったいどこまで下げるのでしょうか。</span></p> <p></p> <p></p> <p align="right"><a href="http://allabout.co.jp/gs/mansioninvest/nlbn/NL000757/bnbody_1.htm" target="_blank">無料メールマガジンでも配信しています</a></p> <p></p><hr /><p></p> <p><img height="90" alt="久谷真理子" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/co_ku.gif" width="90" border="0" style="FLOAT: left; MARGIN: 0px 5px 5px 0px" />久谷 真理子</p> <p>（１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、住宅ローンアドバイザー、宅地建物取引主任者）</p> <p><a title="ごあいさつ・プロフィール" href="http://www.fdom.co.jp/fp/introduction.html" target="_blank">ごあいさつ・プロフィール</a> </p> 不動産投資・REIT入門 フリーダムリンク 2009-01-17T10:00:00+09:00 http://www.fdom.co.jp/reit/2008/12/post-5a51.html 「ビ・ライフ投資法人」のスポンサーかわる！ 今回の記事では、「J-REIT、相次... <p></p> <p><a title="不動産投資・REIT入門" href="http://www.fdom.co.jp/reit/"><img height="46" alt="不動産投資・REIT入門" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/c_title5.gif" width="499" border="0" /> </a></p> <p></p> <p><span style="color: #cc0033;font-size: 1.4em;"><strong>「ビ・ライフ投資法人」のスポンサーかわる！</strong></span></p> <p></p> <p></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">今回の記事では、「<a href="http://allabout.co.jp/gs/mansioninvest/closeup/CU20081130A/" target="_blank">J-REIT、相次ぐスポンサー変更とその背景</a>」ということで、J-REIT（投資法人）のスポンサーの変更について書いています。REITのスポンサーとは、REITの設立母体となった企業をいいますが、最近、そのスポンサー企業の変更が相次いでいます。是非、ご一読ください！</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">さて、このコラムでは、最近の事例をご紹介しましょう。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">11月27日、大和ハウス工業株式会社が、「ビ・ライフ投資法人」の資産運用会社「モリモト・アセットマネジメント株式会社」の株式を取得して子会社化すると発表しました。今回の株取得で、大和ハウス工業株式会社の持ち株比率は、10パーセントから73.5パーセントに上昇することになります。併せて、「ビ・ライフ投資法人」の投資口を取得することで、出資比率10.27パーセントへ。大和ハウス工業株式会社は、「ビ・ライフ投資法人」の第１の投資主となる予定です。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">11月28日現在、「ビ・ライフ投資法人」の投資口価格は99,200円です。予想利回りは24.80パーセントで、全REIT平均予想利回り7.72パーセントから比べるとずいぶん高いところで推移している模様です。今年６月に東証への上場を予定していた大和ハウスリート法人の上場を中止した経緯のある大和ハウス工業株式会社ですが、今回このような形でREITの運用に関わることに。今後が注目されます。</span></p> <p></p> <p></p> <p align="right"><a href="http://allabout.co.jp/gs/mansioninvest/nlbn/NL000757/bnbody_1.htm" target="_blank">無料メールマガジンでも配信しています</a></p> <p></p><hr /><p></p> <p><img height="90" alt="久谷真理子" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/co_ku.gif" width="90" border="0" style="FLOAT: left; MARGIN: 0px 5px 5px 0px" />久谷 真理子</p> <p>（１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、住宅ローンアドバイザー、宅地建物取引主任者）</p> <p><a title="ごあいさつ・プロフィール" href="http://www.fdom.co.jp/fp/introduction.html" target="_blank">ごあいさつ・プロフィール</a> </p> 不動産投資・REIT入門 フリーダムリンク 2008-12-01T10:00:00+09:00 http://www.fdom.co.jp/reit/2008/09/post-f4a0.html 投資するなら腑に落ちるまで考えて！ 先日、投資用マンションの営業マンと話をした。... <p></p> <p><a title="不動産投資・REIT入門" href="http://www.fdom.co.jp/reit/"><img height="46" alt="不動産投資・REIT入門" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/c_title5.gif" width="499" border="0" /> </a></p> <p></p> <p><span style="color: #cc0033;font-size: 1.4em;"><strong>投資するなら腑に落ちるまで考えて！</strong></span></p> <p></p> <p></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">先日、投資用マンションの営業マンと話をした。彼が扱うのは中古物件。曰く、「投資用マンションがすごく売れてる」とか。世の投資用マンションの動きはそれほど活発でもないのに……。彼はきっと凄腕なのだ。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">凄腕営業マンは、はじめから「買える人」をターゲットにする。ターゲットになるのは、投資用ローンを組める人。ローンを組むことができる属性の人であれば、まとまった頭金なんてなくたって大丈夫。投資用マンションを買うことができる。もちろん、住宅ローンなどの借入れがないこと、もしくは多すぎないこともポイントとなる。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">そんな人を探して、マンション投資への一歩を踏み出させるのが凄腕営業マン。「資産形成のために、年金がわりに……、私たちと一緒にマンション投資を考えませんか？」といい、マンション投資の魅力を存分に説く。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">彼と話せば、１時間後には「マンション投資いいかも」と思うだろう。たぶん、彼は本当にマンション投資のファンなのだ。だからあんな営業ができる。もちろん、決して無茶な営業ではない。頭金ゼロで、月々のキャッシュフローも最初からマイナス、なんてプランをすすめたりはしないはずだ。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">上手に採り入れれば、資産形成の助けになるマンション投資。しかし、「少し前まで、マンション投資なんて考えてもいなかった」というのであれば、いくら説明を聞いてその気になったとしても、ことを急ぐのは止めたほうがいいと思う。自分の中で本当に腑に落ちるまでゆっくり考える。それでも「Go！」という結論になったのであれば、投資する。そのくらいがちょうどいい。</span></p> <p></p> <p></p> <p align="right"><a href="http://allabout.co.jp/gs/mansioninvest/nlbn/NL000757/bnbody_1.htm" target="_blank">無料メールマガジンでも配信しています</a></p> <p></p><hr /><p></p> <p><img height="90" alt="久谷真理子" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/co_ku.gif" width="90" border="0" style="FLOAT: left; MARGIN: 0px 5px 5px 0px" />久谷 真理子</p> <p>（１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、住宅ローンアドバイザー、宅地建物取引主任者）</p> <p><a title="ごあいさつ・プロフィール" href="http://www.fdom.co.jp/fp/introduction.html" target="_blank">ごあいさつ・プロフィール</a> </p> 不動産投資・REIT入門 フリーダムリンク 2008-09-30T10:00:00+09:00 http://www.fdom.co.jp/reit/2008/09/post-925c.html 地価低迷！基準地価発表される 基準地価が発表されました。結論からいうと、2008... <p></p> <p><a title="不動産投資・REIT入門" href="http://www.fdom.co.jp/reit/"><img height="46" alt="不動産投資・REIT入門" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/c_title5.gif" width="499" border="0" /> </a></p> <p></p> <p><span style="color: #cc0033;font-size: 1.4em;"><strong>地価低迷！基準地価発表される</strong></span></p> <p></p> <p></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">基準地価が発表されました。結論からいうと、2008年の地価は下落傾向。全国の全用途平均を見ると下落幅が拡大し、前年の0.5％下落に対して2008年は1.2％の下落でした。全国の住宅地に目をむけると、こちらも全国平均で下落。前年に比べて1.2％の下落とその幅が拡大しています。商業地に関していえば、昨年は上昇したものの、今年は残念ながら0.8％の下落に……。米サブプライムローンの影響で下落傾向にあるといわれている地価ですが、今回の調査はそれを裏付けるものとなったようです。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">全国の基準地価のマイナスは、ここ17年も続いているといいます。昨年やっと上昇に転じたと思われた商業地に関しても今年は下落。最近の金融市場の混乱の様子を見ていても、この状況がそんなに簡単に解消することはなさそうです。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">ところで、基準地価というのは、都道府県が毎年７月１日時点での地価を調査、それを国土交通省が発表するもので、地価公示とあわせて一般の土地取引の指標とされています。興味のある方は国土交通省の土地総合情報ライブラリーをどうぞ！平成８年の調査発表から見られるようになっています。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;"><a href="http://www.tochi.nla.go.jp/chika/index.html#kouji" target="_blank">土地総合情報ライブラリー（地価情報等）</a></span></p> <p></p> <p></p> <p align="right"><a href="http://allabout.co.jp/gs/mansioninvest/nlbn/NL000757/bnbody_1.htm" target="_blank">無料メールマガジンでも配信しています</a></p> <p></p><hr /><p></p> <p><img height="90" alt="久谷真理子" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/co_ku.gif" width="90" border="0" style="FLOAT: left; MARGIN: 0px 5px 5px 0px" />久谷 真理子</p> <p>（１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、住宅ローンアドバイザー、宅地建物取引主任者）</p> <p><a title="ごあいさつ・プロフィール" href="http://www.fdom.co.jp/fp/introduction.html" target="_blank">ごあいさつ・プロフィール</a> </p> 不動産投資・REIT入門 フリーダムリンク 2008-09-21T10:00:00+09:00 http://www.fdom.co.jp/reit/2008/08/post-a2c7.html 不動産投資をしようと思うキッカケは？ 20代の男女数人に聞いてみました。「不動産... <p></p> <p><a title="不動産投資・REIT入門" href="http://www.fdom.co.jp/reit/"><img height="46" alt="不動産投資・REIT入門" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/c_title5.gif" width="499" border="0" /> </a></p> <p></p> <p><span style="color: #cc0033;font-size: 1.4em;"><strong>不動産投資をしようと思うキッカケは？</strong></span></p> <p></p> <p></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">20代の男女数人に聞いてみました。「不動産投資って興味ある？」答えは「全然、考えたこともない」というもの。やっぱりね。フツウに働いて、フツウに暮らしていたら、おそらく「不動産投資をしよう！」とは思わないでしょう。そもそも不動産投資に興味をもつキッカケってどんなもの？３人のケースをご紹介します。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">20代のFくんは、本屋で偶然手にとった「金持ち父さん貧乏父さん」を読んで、不動産投資に興味をもったといいます。実はそれまで、会社にかかってくる電話営業にウンザリし、「不動産投資＝ダーティーなイメージ」だったとか。それが「金持ち父さん」シリーズを読むことで大きく変わったといいます。30代前半での投資マンション取得を目指し、現在は頭金を貯めている最中です。くれぐれも、他のローン（住宅ローンなど）が組みにくくなることを忘れずに！</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">将来の年金を心配して、退職間際にワンルームに投資したIさんが、不動産投資に興味をもったのは、自分の兄弟が不動産投資を始めたから。それを近くで見ていて「これはよさそうだ」と感じたといいます。「現金を取り崩すより心理的にもいいだろう」ということで、現在、物件を探しているところです。しかし、ここのところの不動産不況。不動産は「お休みどき」の可能性も……。ゆっくり探してください。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">もともと大家さんの家に生まれたKさんにとって、不動産投資は自然なものです。実はこのたび、１つ物件を増やそうと思ったところ……。ちょっと値を低く入れすぎたせいか、購入には結びつかなかったとか。Kさんが言うには、「これも縁。悩みながら値を入れただけにかえってスッキリした。今は買いどきではない」とのこと。切りかえが早いだけではなく、普段から勘がよくて情報収集も怠らないKさん。今後にむけてさらなる戦略を！<br />（私もシェアしてもらおう）</span></p> <p></p> <p></p> <p align="right"><a href="http://allabout.co.jp/gs/mansioninvest/nlbn/NL000757/bnbody_1.htm" target="_blank">無料メールマガジンでも配信しています</a></p> <p></p><hr /><p></p> <p><img height="90" alt="久谷真理子" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/co_ku.gif" width="90" border="0" style="FLOAT: left; MARGIN: 0px 5px 5px 0px" />久谷 真理子</p> <p>（１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、住宅ローンアドバイザー、宅地建物取引主任者）</p> <p><a title="ごあいさつ・プロフィール" href="http://www.fdom.co.jp/fp/introduction.html" target="_blank">ごあいさつ・プロフィール</a> </p> 不動産投資・REIT入門 フリーダムリンク 2008-08-29T10:00:00+09:00 http://www.fdom.co.jp/reit/2008/08/10-280c.html 過去10年間でお買い得だった駅 今月の記事では、過去10年でお買い得だった駅（東... <p></p> <p><a title="不動産投資・REIT入門" href="http://www.fdom.co.jp/reit/"><img height="46" alt="不動産投資・REIT入門" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/c_title5.gif" width="499" border="0" /> </a></p> <p></p> <p><span style="color: #cc0033;font-size: 1.4em;"><strong>過去10年間でお買い得だった駅</strong></span></p> <p></p> <p></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">今月の記事では、過去10年でお買い得だった駅（東京カンテイのレポート「マンションPER&amp;マンションPBR」）について書いています。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;"><a href="http://allabout.co.jp/gs/mansioninvest/closeup/CU20080815A/" target="_blank">過去10年間でお買い得だった駅はどこ？</a></span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">結論は、お買い得駅は以下のエリアにあるということ。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">・賃料水準が高い交通利便性の良いエリア<br />・マンション価値が目減りしにくいエリア</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">当たり前といえば当たり前。ところで、具体的にはどこがお買い得だったのでしょうか。どのくらいの差益が出たのかも含めてご紹介します。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">首都圏・近畿圏・中部圏を通して、過去10年間でもっともお買い得だったのは、都営地下鉄大江戸線の汐留駅です。汐留駅は、新築分譲実績（97～07年）の70㎡価格が8,145万円。それが11,096万円になったことで売却益が2,951万円。つまり、資産倍率（マンションPBR）はおよそ1.36倍。これは投資元本が1.36倍に育ったことを意味します。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">※資産倍率（マンションPBR）＝分譲されたマンションの資産価値が新築分譲時の何倍になっているかを示す値＝中古マンション価格÷新築マンション価格</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">一方、賃貸実績は70㎡の賃料（円／月）が403,831円。運用益は10年で4,846万円になります。10年間の平均マンションPERは、16.81、つまり、16.81年で投資元本を回収できたということです。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">※マンションPER……マンション価格が賃料の何年分で回収できるか求めた値 ＝マンション価格÷（月額賃料×12）</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">汐留駅の売却益と運用益を合計すると、7,796万円になります。汐留駅は、売却益も運用益もバランス良くとることができた結果、堂々の第一位となったようです。第二位の都営地下鉄三田線の神保町駅は、6,697万円の差益、続く東京地下鉄南北線の麻布十番駅は6,660万円、東京地下鉄半蔵門線の半蔵門駅は6,515万円、東京地下鉄銀座線の表参道駅は6,339万円……、いずれも首都圏の駅が続きます。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">ここで、近畿圏と中部圏の第一位を見てみましょう。近畿圏で第一位だったのは、阪神本線の三宮駅。10年間で3,938万円の差益です。中部圏で第一位となった名古屋市営地下鉄名城線の神宮西駅は2,267万円の差益です。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">首都圏の特徴としては、売却益と運用益の両方を得られたところが上位にランクインしているということ。資産倍率が大きく育ったところが目に付きますが、近畿圏、特に中部圏では売却益自体はマイナスだったところが目に付きます（資産倍率が1.0を切っている）。それでもマンションPERが良好であったため、それなりの差益を上げられた格好になっているようです。</span></p> <p></p> <p></p> <p align="right"><a href="http://allabout.co.jp/gs/mansioninvest/nlbn/NL000757/bnbody_1.htm" target="_blank">無料メールマガジンでも配信しています</a></p> <p></p><hr /><p></p> <p><img height="90" alt="久谷真理子" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/co_ku.gif" width="90" border="0" style="FLOAT: left; MARGIN: 0px 5px 5px 0px" />久谷 真理子</p> <p>（１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、住宅ローンアドバイザー、宅地建物取引主任者）</p> <p><a title="ごあいさつ・プロフィール" href="http://www.fdom.co.jp/fp/introduction.html" target="_blank">ごあいさつ・プロフィール</a> </p> 不動産投資・REIT入門 フリーダムリンク 2008-08-18T10:00:00+09:00 http://www.fdom.co.jp/reit/2008/07/post-4e50.html オーナー業成功のポイント 今月の記事で、オーナー業務について書いています。 オー... <p></p> <p><a title="不動産投資・REIT入門" href="http://www.fdom.co.jp/reit/"><img height="46" alt="不動産投資・REIT入門" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/c_title5.gif" width="499" border="0" /> </a></p> <p></p> <p><span style="color: #cc0033;font-size: 1.4em;"><strong>オーナー業成功のポイント</strong></span></p> <p></p> <p></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">今月の記事で、オーナー業務について書いています。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;"><a href="http://allabout.co.jp/gs/mansioninvest/closeup/CU20080724A/" target="_blank">オーナー業務は不動産会社の助けを借りて</a><br /></span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">記事中でも触れましたが、誰の助けも借りずにオーナー業をやるのは大変です。何も故障がなく、毎月の家賃もキチンと支払われているうちはいいけれど、ひとたび故障が出たり、家賃を滞納されたりするとそれは大変！手間ひまかかるのはもちろん、精神的な負担だって無視できません。家賃の催促は、される側もイヤでしょうが、する側だって気が重いものです。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">「１年間に10か月分の家賃しか振り込まれてない！」ほんの数ヶ月前に、いままでロクにチェックもしてこなかった通帳を見て、驚いてしまったUさん。一戸建てを貸して数年、管理を人に頼むこともなく今までやってきて、特にトラブルもないと安心していただけにショックだった様子です。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">「ここの調子が悪い」といわれるたびに、修理に応じてきたことについても「本当にそうだったんだろうか？」と疑問がわきあがってきたといいます。Uさんは、今後、不動産会社に管理をお願いすることを考えています。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">海外に賃貸物件を持つことを検討しているTさんの心配も管理。既に、数件所有しているため、オーナー業がどのようなものかは把握しているけれど、海外の事情にそこまで詳しいわけじゃない。管理を頼んだところで、「どうせオーナーは、見にこられないから」言われるままになってしまうのが心配だ、といいます。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">Tさんが海外に投資物件をもつための条件は、物件の管理をしてくれる良きパートナーを見つけること。現在は、独自のネットワークを使って良きパートナーを得るための情報収集に余念がありません。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">オーナー業を、全て自分でやれるのは理想的ですが、物理的に難しい人も多いのが現実です。特に、遠方に住んでいたり、仕事を持っていたりという事情がある場合、信頼できるパートナーを得ることは、オーナー業成功のポイントのひとつでもあるのです。</span></p> <p></p> <p></p> <p align="right"><a href="http://allabout.co.jp/gs/mansioninvest/nlbn/NL000757/bnbody_1.htm" target="_blank">無料メールマガジンでも配信しています</a></p> <p></p><hr /><p></p> <p><img height="90" alt="久谷真理子" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/co_ku.gif" width="90" border="0" style="FLOAT: left; MARGIN: 0px 5px 5px 0px" />久谷 真理子</p> <p>（１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、住宅ローンアドバイザー、宅地建物取引主任者）</p> <p><a title="ごあいさつ・プロフィール" href="http://www.fdom.co.jp/fp/introduction.html" target="_blank">ごあいさつ・プロフィール</a> </p> 不動産投資・REIT入門 フリーダムリンク 2008-07-28T10:00:00+09:00 http://www.fdom.co.jp/reit/2008/07/post-c433.html 凄腕？？？営業マン 夜の９時はゆうにまわったころ、元気な若々しい声で１件の営業電... <p></p> <p><a title="不動産投資・REIT入門" href="http://www.fdom.co.jp/reit/"><img height="46" alt="不動産投資・REIT入門" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/c_title5.gif" width="499" border="0" /> </a></p> <p></p> <p><span style="color: #cc0033;font-size: 1.4em;"><strong>凄腕？？？営業マン</strong></span></p> <p></p> <p></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">夜の９時はゆうにまわったころ、元気な若々しい声で１件の営業電話がかかってきました。「○○と申します。本日は、マンションのご紹介でお電話させていただいています」。<br />「マンション投資の営業なら…」と、お断りのニュアンスで私。<br />「マンション投資を、単純な投資とは考えないでいただきたいのです。いざというときの生命保険、将来の年金の足しとお考えください！」と、熱い口調で営業マン。<br />（そんなこといわれたって……）</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">「今度、ご説明させてください。さまざまなシミュレーションを見ていただきたいのです。是非、マンション投資についてお話させてください。きっとご興味をもっていただけます！」<br />（興味ならとっくに持ってるけど……）と心の中で私。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">「私がご自宅に伺うのに抵抗があるようでしたら、オフィスでも！お近くのファミレスなんかでもいいです！」<br />（うちの会社にくるの？マンション投資の営業で？）コレも心の中。基本的に口を挟む余地はあまりない。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">はじめは、さっさと電話を切ろうと思ったものの、なかなか切れない。ひとしきりつかまった後で、やっと電話を切ることができました（営業電話にちょっぴり興味があったのも事実）。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">久しぶりに営業をうけて感じたのは、「年金代わり、保険代わり」という言葉がいかに魅力？魔力？を持っているかってことです。「会って話をきいてみてもいいかも」と思うのもムリはないかもしれません。もちろん、それ自体わるいことではありませんが…。アクションをおこす前には、今月の記事を参考にしていただいたうえで冷静なご判断を！</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">万一の備え！ マンション投資vs生命保険<br />そのマンション投資、年金の足しになる？</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">それにしても、なかなか感じのよい営業マンでした。最後に会社名と名前をもういちど名乗った後、「ホームページみてくださいね～」と明るく電話を切るあたり、なかなか。もしかしたら彼、凄腕営業マンかもしれない。。。</span></p> <p></p> <p></p> <p align="right"><a href="http://allabout.co.jp/gs/mansioninvest/nlbn/NL000757/bnbody_1.htm" target="_blank">無料メールマガジンでも配信しています</a></p> <p></p><hr /><p></p> <p><img height="90" alt="久谷真理子" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/co_ku.gif" width="90" border="0" style="FLOAT: left; MARGIN: 0px 5px 5px 0px" />久谷 真理子</p> <p>（１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、住宅ローンアドバイザー、宅地建物取引主任者）</p> <p><a title="ごあいさつ・プロフィール" href="http://www.fdom.co.jp/fp/introduction.html" target="_blank">ごあいさつ・プロフィール</a> </p> 不動産投資・REIT入門 フリーダムリンク 2008-07-24T10:00:00+09:00 http://www.fdom.co.jp/reit/2008/06/reit-384a.html まだまだREITの低迷は続く？ 今月は、19日に東京証券取引所に上場を予定してい... <p></p> <p><a title="不動産投資・REIT入門" href="http://www.fdom.co.jp/reit/"><img height="46" alt="不動産投資・REIT入門" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/c_title5.gif" width="499" border="0" /> </a></p> <p></p> <p><span style="color: #cc0033;font-size: 1.4em;"><strong>まだまだREITの低迷は続く？</strong></span></p> <p></p> <p></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">今月は、19日に東京証券取引所に上場を予定していた「大和ハウスリート投資法人」の上場廃止がちょっとしたニュースでした。その資産規模は1000億円あまりで、投資対象は商業施設や物流施設。大和ハウス工業がスポンサーでブランド感のある総合型のREITということだったのですが……。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">上場廃止の理由は、「REIT市場を取り巻く環境が厳しく、投資家の投資意欲が低かったから」といいます。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">去年の５月をピークに下落していた東証REIT指数。今年、３月を底に回復してきたかに見えたものの…。やはり、投資口価格の低迷が新規上場にもひびいたようです。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">昨年上場を果たしたREITはわずかに２件（今年はまだゼロです！）。昨年の産業ファンド投資法人の上場から８ヶ月振りの新規上場として注目していただけに残念！でした。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">「REITって、いま投資するのはバツってことだよね」という声を数多く耳にしたものです。市場がますます冷え込みませんように。</span></p> <p></p> <p></p> <p align="right"><a href="http://allabout.co.jp/gs/mansioninvest/nlbn/NL000757/bnbody_1.htm" target="_blank">無料メールマガジンでも配信しています</a></p> <p></p><hr /><p></p> <p><img height="90" alt="久谷真理子" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/co_ku.gif" width="90" border="0" style="FLOAT: left; MARGIN: 0px 5px 5px 0px" />久谷 真理子</p> <p>（１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、住宅ローンアドバイザー、宅地建物取引主任者）</p> <p><a title="ごあいさつ・プロフィール" href="http://www.fdom.co.jp/fp/introduction.html" target="_blank">ごあいさつ・プロフィール</a> </p> 不動産投資・REIT入門 フリーダムリンク 2008-06-30T10:00:00+09:00 http://www.fdom.co.jp/reit/2008/06/post-5965.html 貸し渋り！？ 金融機関の貸出姿勢変わる サブプライムローン問題をキッカケにおきた... <p></p> <p><a title="不動産投資・REIT入門" href="http://www.fdom.co.jp/reit/"><img height="46" alt="不動産投資・REIT入門" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/c_title5.gif" width="499" border="0" /> </a></p> <p></p> <p><span style="color: #cc0033;font-size: 1.4em;"><strong>貸し渋り！？ 金融機関の貸出姿勢変わる </strong></span></p> <p></p> <p></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">サブプライムローン問題をキッカケにおきた信用収縮。これを受けて金融機関の貸出姿勢が変わったため、不動産取引の現場への影響が大です。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">不動産業者さんの中には、自分のところで物件を買い取って、その転売を行っているところがあります。少し前から、このような業者さんの身に、「金融機関から融資を取り消されたばっかりに、売買契約を反故にしなければならなくなった」なんていうことが起きています。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">この手の話、決してめずらしいモノではありません。ある業者さんは、契約を解除せざるを得なくなったため、違約金が１億以上にもなったそう。１億円って、地場の不動産業者さんにとっては、さすがショッキングな数字です。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">「高い金利のところからしかお金を借りることができなくなってしまった」、こういって困っている業者さんも多数。買取転売をして利益を出すのが仕事だから、コスト増は厳しい。物件が売れるのに時間がかかれば、支払利息の負担に耐えられなくなってきます。ドンドン物が動いている時期ならすぐに売れていくかもしれない。でも今は……。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">そういえば、つい先日、私のところにワザワザ電話をかけてきてくれた知人がいます。要件は、「金融機関が、一定層（個人）への不動産担保融資から手を引き始めた」ということ。先にご紹介したような事業性の貸金だけでなく、個人向けの投資用ローンについても状況は厳しくなりそう。今後の動向に要注意です。</span></p> <p></p> <p></p> <p align="right"><a href="http://allabout.co.jp/gs/mansioninvest/nlbn/NL000757/bnbody_1.htm" target="_blank">無料メールマガジンでも配信しています</a></p> <p></p><hr /><p></p> <p><img height="90" alt="久谷真理子" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/co_ku.gif" width="90" border="0" style="FLOAT: left; MARGIN: 0px 5px 5px 0px" />久谷 真理子</p> <p>（１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、住宅ローンアドバイザー、宅地建物取引主任者）</p> <p><a title="ごあいさつ・プロフィール" href="http://www.fdom.co.jp/fp/introduction.html" target="_blank">ごあいさつ・プロフィール</a> </p> 不動産投資・REIT入門 フリーダムリンク 2008-06-20T10:00:00+09:00 http://www.fdom.co.jp/reit/2008/05/post-4e83.html マンションいかがですか？ 「プルルル、プルルル」 仕事中、何気なくとった内線電話... <p></p> <p><a title="不動産投資・REIT入門" href="http://www.fdom.co.jp/reit/"><img height="46" alt="不動産投資・REIT入門" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/c_title5.gif" width="499" border="0" /> </a></p> <p></p> <p><span style="color: #cc0033;font-size: 1.4em;"><strong>マンションいかがですか？</strong></span></p> <p></p> <p></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">「プルルル、プルルル」</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">仕事中、何気なくとった内線電話から「マンションいかがですか？」というセールスを受けたことがあるという人は、めずらしくないでしょう。実は、今月の記事でご紹介している人もそんなひとり。今までは「自分とは無縁」だと思っていたマンション投資が、現実味を帯びて、とても興味が出たということです。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">「仕事中にそんな電話がかかってきて、まともにとりあうなんて……どうかしてるわ。」</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">「いかにも怪しい、ふつうは電話を切りますよね。」</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">妻たちは、口をそろえてこのように言います。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">それに対する夫の言い分は、次のとおり。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">「職場の内線ですよ、ついつい気を許してしまったんです。」</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">「ローンって団体信用生命保険がつくじゃないですか。イザというときの保険がわりってことで購入を決意したんですけどね。」</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">そのとおりだろうな。皆さん、いくら賃料で賄うつもりだからといって、数千万円の借金を背負うのです。いい加減な気持ちで契約書にサインをする人なんていないでしょう。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">キッカケはともかく……、投資を検討するにあたっては、手仕舞いする可能性について考えていただきたいと常にお伝えしています。ちょっと極端な言い方をすると、もっといい投資先が見つかったら、そこへ乗り換えることができるくらいの計画であったほうがいいのではないかと思っています。</span></p> <p></p> <p></p> <p align="right"><a href="http://allabout.co.jp/gs/mansioninvest/nlbn/NL000757/bnbody_1.htm" target="_blank">無料メールマガジンでも配信しています</a></p> <p></p><hr /><p></p> <p><img height="90" alt="久谷真理子" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/co_ku.gif" width="90" border="0" style="FLOAT: left; MARGIN: 0px 5px 5px 0px" />久谷 真理子</p> <p>（１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、住宅ローンアドバイザー、宅地建物取引主任者）</p> <p><a title="ごあいさつ・プロフィール" href="http://www.fdom.co.jp/fp/introduction.html" target="_blank">ごあいさつ・プロフィール</a> </p> 不動産投資・REIT入門 フリーダムリンク 2008-05-30T10:00:00+09:00 http://www.fdom.co.jp/reit/2008/05/reit-422b.html REITは投資対象として魅力的になった？ 昨年来、REITは価格が下落して利回り... <p></p> <p><a title="不動産投資・REIT入門" href="http://www.fdom.co.jp/reit/"><img height="46" alt="不動産投資・REIT入門" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/c_title5.gif" width="499" border="0" /> </a></p> <p></p> <p><span style="color: #cc0033;font-size: 1.4em;"><strong>REITは投資対象として魅力的になった？</strong></span></p> <p></p> <p></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">昨年来、REITは価格が下落して利回りが向上しました。その結果、「投資対象として魅力的になった」と言われるようになりました。しかし、本当にそうでしょうか？ということで、今月はREITの記事を２本アップしています。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;"><a href="http://allabout.co.jp/gs/mansioninvest/closeup/CU20080507A/" target="_blank">REIT、物件売却が増えているのはなぜ？</a></span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;"><a href="http://allabout.co.jp/gs/mansioninvest/closeup/CU20080513A/" target="_blank">サブプライムに弱いREITとは？</a></span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">ところで、投資対象として魅力的だとはどういうことでしょう？ 私は、不動産でも企業でも（ちょっと極端だけれど人間であっても）、投資対象として魅力的だということは、「成長する可能性がある」ということだと思っています。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">REITの成長戦略は２つ。「内部成長」と「外部成長」です。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">「内部成長」とは、具体的には、「賃料を上げる」「稼働率を上げる（空室を減らす）」こと。それから「コストを削減する」こと。つまり、既に保有している資産の収益力アップを図ることをいいます。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">今回、特に記事の中で触れたのは、「外部成長」について。「外部成長」とは、新しくオフィスビルや商業施設などを取得することによってファンドの規模を大きくしていく戦略をいいます。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">REITの外部成長のためには、不動産を取得することが欠かせません。そのためには、資金調達が必須。ところが、昨年の夏以降の投資口価格下落を受けて、資金調達が厳しくなっているREITもあるようです。借入金比率が高止まりしているにもかかわらず、最近、公募増資が出来ていないREITなどは要注意！！！</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">現状で、利回りが上がっていること自体は投資対象として魅力的でしょう。しかし、いくら利回りが上がっているからといって、そこだけを見て投資するのは避けたいもの。瞬間風速で利回りが上がっているようなものはキケンです。投資するときは、利回りが上がった理由を各REITのサイト上で、チェックするよう心がけましょう。</span></p> <p></p> <p></p> <p align="right"><a href="http://allabout.co.jp/gs/mansioninvest/nlbn/NL000757/bnbody_1.htm" target="_blank">無料メールマガジンでも配信しています</a></p> <p></p><hr /><p></p> <p><img height="90" alt="久谷真理子" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/co_ku.gif" width="90" border="0" style="FLOAT: left; MARGIN: 0px 5px 5px 0px" />久谷 真理子</p> <p>（１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、住宅ローンアドバイザー、宅地建物取引主任者）</p> <p><a title="ごあいさつ・プロフィール" href="http://www.fdom.co.jp/fp/introduction.html" target="_blank">ごあいさつ・プロフィール</a> </p> 不動産投資・REIT入門 フリーダムリンク 2008-05-23T10:00:00+09:00 http://www.fdom.co.jp/reit/2008/04/post-ee2d.html 賃料収入は収入じゃない？ 今月は、「賃料収入はローン審査で年収に含まれない？」と... <p></p> <p><a title="不動産投資・REIT入門" href="http://www.fdom.co.jp/reit/"><img height="46" alt="不動産投資・REIT入門" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/c_title5.gif" width="499" border="0" /> </a></p> <p></p> <p><span style="color: #cc0033;font-size: 1.4em;"><strong>賃料収入は収入じゃない？</strong></span></p> <p></p> <p></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">今月は、「<a href="http://allabout.co.jp/gs/mansioninvest/closeup/CU20080426A/" target="_blank">賃料収入はローン審査で年収に含まれない？</a>」という記事を書いています。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">このようなケースでは、いわゆるマンションの１室（専有部分）からの収入は、年収に含めて考えてもらえないのが一般的。「賃料収入でローンを返済する」という考え方は、金融機関には通用しにくいということです。そこを知らずに計画が狂う人は少なくありません。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">記事を読んで、「賃料収入だって、立派な収入なのに。収入として見ないなんてヒドイよね」って思った人もいるでしょう。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">でも、もし入居者が出てしまったら？ なかなか入居者が入らなかったら？ 賃料を滞納されてしまったら？</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">日々の生活に余裕がないとすると、賃料収入がゼロになった途端に、ローンの返済に行き詰まってしまうかもしれません。１～２ヶ月は踏ん張れたとしても、それ以上となるとキツイ。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">このように考えると、金融機関の言い分にも一理あることがわかります。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">ところで！一棟モノ（アパートやマンションなど）となると話は変わってくるので念のため。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">一棟モノの場合、賃料収入からローン返済やコストを負担して事業として成り立つかどうかが、融資判断のポイントになります。つまり、賃料収入からの返済という考え方が認められるということです。</span></p> <p></p> <p></p> <p align="right"><a href="http://allabout.co.jp/gs/mansioninvest/nlbn/NL000757/bnbody_1.htm" target="_blank">無料メールマガジンでも配信しています</a></p> <p></p><hr /><p></p> <p><img height="90" alt="久谷真理子" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/co_ku.gif" width="90" border="0" style="FLOAT: left; MARGIN: 0px 5px 5px 0px" />久谷 真理子</p> <p>（１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、住宅ローンアドバイザー、宅地建物取引主任者）</p> <p><a title="ごあいさつ・プロフィール" href="http://www.fdom.co.jp/fp/introduction.html" target="_blank">ごあいさつ・プロフィール</a> </p> 不動産投資・REIT入門 フリーダムリンク 2008-04-28T10:00:00+09:00 http://www.fdom.co.jp/reit/2008/04/post-5dab.html 土地の価格って上がってるの？ 「今って、不動産価格は上がっているの？それとも下が... <p></p> <p><a title="不動産投資・REIT入門" href="http://www.fdom.co.jp/reit/"><img height="46" alt="不動産投資・REIT入門" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/c_title5.gif" width="499" border="0" /> </a></p> <p></p> <p><span style="color: #cc0033;font-size: 1.4em;"><strong>土地の価格って上がってるの？</strong></span></p> <p></p> <p></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">「今って、不動産価格は上がっているの？それとも下がっているの？」最近、このような疑問を持つ人が少なくないようです。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">そんな中、インパクトがあったのは、３月末に発表された公示価格。国土交通省によると、「2008年１月１日時点の公示地価は、全国平均で前年に比べて1.7パーセント上昇した」とか。どうやら、日本の土地価格は上昇しているらしい。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;"><a href="http://allabout.co.jp/gs/mansioninvest/closeup/CU20080326A/" target="_blank">公示地価公表・地価は上昇しているのか？</a></span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">しかし、この報道を受けて「ホントかなあ？なんか違わない？」と感じた人が、実は多いのではないかと思っています。いくら報道で、「公示地価は２年連続の上昇。地価は、昨年に引き続き上昇傾向にあり、その上昇幅も拡大している！」なんて言われてもどうもしっくりこない。土地取引に活気がなくなってきたのではないか……。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">首都圏土地レポート（東日本レインズ）を見ると、それを裏付ける結果＆思った以上に土地価格が落ちている現実に驚かされます。今年に入って、東京の土地の成約価格は大幅に下落しているのです（面積100～200㎡）。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">東京の土地の平均㎡単価は、今年１月に前年同月比で２桁もの下落。13.20パーセントも下がっています。それ以降、その幅は大きくなる一方で、２月には前年同月比で19.75パーセントの下落、３月はとうとう前年同月比で28.38パーセントもの下落となりました。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">不動産業者が、融資をうけにくくなったことで、売買が成立しないケースもあります。何とか融資を受けて取引を成立させたとしても、その後の転売が難しくて苦労しているケースも見受けます。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">土地価格に遅行するマンション価格。こちらはまだ下落局面にはありませんが、価格の伸び幅は横ばいになってきています。今後の動向に要注意です。</span></p> <p></p> <p></p> <p align="right"><a href="http://allabout.co.jp/gs/mansioninvest/nlbn/NL000757/bnbody_1.htm" target="_blank">無料メールマガジンでも配信しています</a></p> <p></p><hr /><p></p> <p><img height="90" alt="久谷真理子" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/co_ku.gif" width="90" border="0" style="FLOAT: left; MARGIN: 0px 5px 5px 0px" />久谷 真理子</p> <p>（１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、住宅ローンアドバイザー、宅地建物取引主任者）</p> <p><a title="ごあいさつ・プロフィール" href="http://www.fdom.co.jp/fp/introduction.html" target="_blank">ごあいさつ・プロフィール</a> </p> 不動産投資・REIT入門 フリーダムリンク 2008-04-16T10:00:00+09:00 http://www.fdom.co.jp/reit/2008/03/post-78b5.html 相続税対策は必ずしなければならない？ 今月は、「相続税対策はおさめる税金があって... <p></p> <p><a title="不動産投資・REIT入門" href="http://www.fdom.co.jp/reit/"><img height="46" alt="不動産投資・REIT入門" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/c_title5.gif" width="499" border="0" /> </a></p> <p></p> <p><span style="color: #cc0033;font-size: 1.4em;"><strong>相続税対策は必ずしなければならない？</strong></span></p> <p></p> <p></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">今月は、「<a href="http://allabout.co.jp/gs/mansioninvest/closeup/CU20080324A/" target="_blank">相続税対策はおさめる税金があってこそ</a>」という記事をアップしています。そもそも相続税の対象にならないのに、相続税対策に翻弄されるなんて笑い話のようですが、そんなことが実際にあるのです。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">「○△さんのところは、相続税が大変だったらしい。我が家は大丈夫なんだろうか？」こういった心配をなんとなく抱えている人は少なくありません。このような場合でも、「そうはいっても、莫大な財産ってわけでもないし。なんとかなるんじゃないか？」と、心配を頭の隅におしやっているケースがよく見られます。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">そんな不安が、一気に爆発するのが、記事にかいたような例。つまり、ハウスメーカーの営業マンに「アパートを建てませんか？？相続税対策をしておかないと…」などと、普段から気にしていることを改めて指摘されてしまったような場合です。他にも銀行員がアパートローンの営業を兼ねて、アパート建築を勧めにくることもあるでしょう。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">本当にアパート建築が相続対策になるのであれば、前向きに検討してもいいでしょう。しかし、相続税が発生するからといって、必ずしも急いで相続税対策をしなければならないということではありません。相続税の試算をしてみて、その税金を納めることができるのなら（納税資金が準備できるのなら）それでいいという考え方もあります。ムリに節税を考えた結果、分け方でもめるというケースもありますから、後のことまでしっかり考えましょう。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">相続対策は、相続税対策と納税対策、それから分割対策の３つがバランスよく整ってこそです。</span></p> <p></p> <p></p> <p align="right"><a href="http://allabout.co.jp/gs/mansioninvest/nlbn/NL000757/bnbody_1.htm" target="_blank">無料メールマガジンでも配信しています</a></p> <p></p><hr /><p></p> <p><img height="90" alt="久谷真理子" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/co_ku.gif" width="90" border="0" style="FLOAT: left; MARGIN: 0px 5px 5px 0px" />久谷 真理子</p> <p>（１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、住宅ローンアドバイザー、宅地建物取引主任者）</p> <p><a title="ごあいさつ・プロフィール" href="http://www.fdom.co.jp/fp/introduction.html" target="_blank">ごあいさつ・プロフィール</a> </p> 不動産投資・REIT入門 フリーダムリンク 2008-03-26T10:00:00+09:00 http://www.fdom.co.jp/reit/2008/03/post-94f3.html 大家さんになるキッカケ 大家さんになるキッカケは、本当に人それぞれ。今月の記事で... <p></p> <p><a title="不動産投資・REIT入門" href="http://www.fdom.co.jp/reit/"><img height="46" alt="不動産投資・REIT入門" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/c_title5.gif" width="499" border="0" /> </a></p> <p></p> <p><span style="color: #cc0033;font-size: 1.4em;"><strong>大家さんになるキッカケ</strong></span></p> <p></p> <p></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">大家さんになるキッカケは、本当に人それぞれ。今月の記事では、日本人女性の平均寿命の長さを改めて知ったことが結果として不動産投資をすることになったという例、それから「老後に貯蓄の残高が減っていくのを見る暮らしはいやだ」という気持ちが不動産投資にむかった例などをご紹介しました。この２つのケースですが、いずれも不動産投資を自ら思い立ち、そうして実行しています。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">実は意外と多いのが、勧誘されたことがキッカケで不動産投資をはじめたというケースです。新築の投資用マンションであれば、分譲会社の営業部隊！？から電話がかかってきたのがキッカケになって、不動産投資を考え始めたという人が少なくないようです。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">内線電話で投資用マンションの営業を受けたというAさん（名簿が出回っているんでしょう…）。Aさんは、持ち出しゼロ（つまり全額ローン）で大家さんになれるということで2,000万円程度のマンションを２つ同時に購入しています。仕事が忙しかったこともあり、詳しい話はともかく「とにかくよさそうだ」というインスピレーションで購入を決意したということです。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">最近になって、急に負担感が増しているというAさん。購入から３年が過ぎようとしていますが、毎月の収支は２軒で５万円を超す赤字でお給料から埋めている状況が続いています。いくら生命保険代わりになると理屈ではわかっていても、もう疲れた…とか。そうかといって、マンションを手放すには、オーバーローンになっていて難しい状況です。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">人にすすめられて、不動産投資を行うのが悪いわけではありません。キッカケはどうであれ、先々のことまで見通したうえで、自分の将来と重ね合わせて投資判断をしたいものです。（実際は、なかなか難しいのですが。）</span></p> <p></p> <p></p> <p align="right"><a href="http://allabout.co.jp/gs/mansioninvest/nlbn/NL000757/bnbody_1.htm" target="_blank">無料メールマガジンでも配信しています</a></p> <p></p><hr /><p></p> <p><img height="90" alt="久谷真理子" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/co_ku.gif" width="90" border="0" style="FLOAT: left; MARGIN: 0px 5px 5px 0px" />久谷 真理子</p> <p>（１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、住宅ローンアドバイザー、宅地建物取引主任者）</p> <p><a title="ごあいさつ・プロフィール" href="http://www.fdom.co.jp/fp/introduction.html" target="_blank">ごあいさつ・プロフィール</a> </p> 不動産投資・REIT入門 フリーダムリンク 2008-03-24T10:00:00+09:00 http://www.fdom.co.jp/reit/2008/02/reit-6b8a.html もしかしてREITのほうが… 今月の記事「REIT投資 ３つの魅力はこれだ！」で... <p></p> <p><a title="不動産投資・REIT入門" href="http://www.fdom.co.jp/reit/"><img height="46" alt="不動産投資・REIT入門" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/c_title5.gif" width="499" border="0" /> </a></p> <p></p> <p><span style="color: #cc0033;font-size: 1.4em;"><strong>もしかしてREITのほうが…</strong></span></p> <p></p> <p></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">今月の記事「<a href="http://allabout.co.jp/gs/mansioninvest/closeup/CU20080214A/" target="_blank">REIT投資 ３つの魅力はこれだ！</a>」でご紹介したとおり、昨年の夏以降、アメリカのサブプライムローン騒ぎを発端として、REITの投資口価格は下落傾向に。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">ところが、投資口価格が急落したからといって、それぞれのREITが持つ収益力までが急激におちるものではありません。分配金が変わらないままに、投資口価格が下がれば、分配金利回りは上昇。現在、REITの分配金利回りは、低いものでおよそ３パーセント台、高いものでは８パーセント台となっています。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">その結果、何が起きているかというと……。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">REITの利回りは、実際のマンションへ投資する場合の利回りとほぼ変わらなくなっています。「３パーセント～５パーセント台は、都心部の新築マンション利回り、それ以上のものは中古マンションへ投資した場合の利回り」といった感じになるでしょうか。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">形こそ違うけれど、同じ不動産への投資であるREITとマンション投資。REITは、マンション投資の欠点である「流動性が低いこと、投資金額が大きいこと」などを解消しているといった点を考慮すると、マンション投資のほうが、利回りが高くてしかるべきといえるでしょう。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">本来、投資とは、リスクが高ければ、リターンも高いもの。いわゆる「ハイリスク・ハイリターン」です。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">今の状態が続くようだと、「投資用マンションを直接所有してオーナー気分を楽しみたい！」「手間をかけてオーナーとして積極的に経営していきたい！」という方でもなければ、「もしかして、REITの方が……」となってしまうかもしれません。同じリターンなら、リスクが小さいほうが魅力的です。</span></p> <p></p> <p></p> <p align="right"><a href="http://allabout.co.jp/gs/mansioninvest/nlbn/NL000757/bnbody_1.htm" target="_blank">無料メールマガジンでも配信しています</a></p> <p></p><hr /><p></p> <p><img height="90" alt="久谷真理子" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/co_ku.gif" width="90" border="0" style="FLOAT: left; MARGIN: 0px 5px 5px 0px" />久谷 真理子</p> <p>（１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、住宅ローンアドバイザー、宅地建物取引主任者）</p> <p><a title="ごあいさつ・プロフィール" href="http://www.fdom.co.jp/fp/introduction.html" target="_blank">ごあいさつ・プロフィール</a> </p> 不動産投資・REIT入門 フリーダムリンク 2008-02-28T10:00:00+09:00 http://www.fdom.co.jp/reit/2008/02/post-d09f.html 借金すると相続対策になるの？ 今回のメルマガでは、ちょっと気になる誤解のひとつ、... <p></p> <p><a title="不動産投資・REIT入門" href="http://www.fdom.co.jp/reit/"><img height="46" alt="不動産投資・REIT入門" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/c_title5.gif" width="499" border="0" /> </a></p> <p></p> <p><span style="color: #cc0033;font-size: 1.4em;"><strong>借金すると相続対策になるの？</strong></span></p> <p></p> <p></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">今回のメルマガでは、ちょっと気になる誤解のひとつ、「借金をすると相続税対策になるの？」ということについてお話しておきたいと思います。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">結論からいうと、借金そのものは相続税対策にはなりません。例えば、手持ち金からアパートを建てることが難しい場合、借金はアパート建築のための有効な手段となります。しかし、借金そのものに相続税を低くする効果はないということです。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">これはどういうことか、ご説明しましょう。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">借金をした場合、マイナスの資産が１億増えることになります。しかし、それは同時に、アパートの建築費用として支払った現金というプラスの資産を１億円得ているということに他なりません。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">つまり、プラスマイナスゼロとなり、相続税の評価には影響を与えないということです。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">借金が相続税対策になるのは、その借金で貸家を建てるなど、評価の引き下げになるようなことを行った場合です。誤解のないようにしておきましょう。</span></p> <p></p> <p></p> <p align="right"><a href="http://allabout.co.jp/gs/mansioninvest/nlbn/NL000757/bnbody_1.htm" target="_blank">無料メールマガジンでも配信しています</a></p> <p></p><hr /><p></p> <p><img height="90" alt="久谷真理子" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/co_ku.gif" width="90" border="0" style="FLOAT: left; MARGIN: 0px 5px 5px 0px" />久谷 真理子</p> <p>（１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、住宅ローンアドバイザー、宅地建物取引主任者）</p> <p><a title="ごあいさつ・プロフィール" href="http://www.fdom.co.jp/fp/introduction.html" target="_blank">ごあいさつ・プロフィール</a> </p> 不動産投資・REIT入門 フリーダムリンク 2008-02-25T10:00:00+09:00 http://www.fdom.co.jp/reit/2008/01/post-e1c7.html 強気のマンション価格、いつまで続く？ 「マンションは、買った途端に２割、下手をす... <p></p> <p><a title="不動産投資・REIT入門" href="http://www.fdom.co.jp/reit/"><img height="46" alt="不動産投資・REIT入門" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/c_title5.gif" width="499" border="0" /> </a></p> <p></p> <p><span style="color: #cc0033;font-size: 1.4em;"><strong>強気のマンション価格、いつまで続く？</strong></span></p> <p></p> <p></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">「マンションは、買った途端に２割、下手をすれば３割下がる」というのが、いわば常識になってどのくらいたつでしょう？ところが今は、マンション価格だって上がる時代。もちろん場所にもよりますが、購入価格よりも高く売れたからって、「え～！」と驚くほどのことでもなくなってきています。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">そういえば、去年あたりから「もう売れちゃった」といった具合に、マンションがあっという間に売れていくことがめずらしくありません。それもほぼ売出し価格で売れていく。つまり、買主側から見たら「価格交渉なんてする余地なし」ということです。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">ここで、首都圏における財団法人東日本不動産流通機構の中古マンション価格データを見てみましょう。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">データによると、首都圏平均で、中古マンションの成約物件１平米あたりの単価は、2006年（10月―12月）に35.70万円。それが2007年（10月－12月）には、40.15万円に上昇。前年同期比で12.5パーセントも上昇しています。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">一方、成約物件価格に目を向けると、2006年（10月―12月）に2,300万円であったのが、2007年（10月－12月）には2,596万円に上昇…。なるほど、確かに上昇しています。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">しかし！今月の記事でもご紹介したとおり、ここのところ、「中古マンション価格はもう頭打ち」といったニュアンスのものを目にするようになってきました。なにしろ、中古マンションの成約件数が減ってきているのです。昨年末、「ぜんぜん契約できない」と嘆く不動産業者さんがどれだけいたことか！データで見ても、首都圏の中古マンションの成約件数は、３期連続で前年同期を下回っている状態です。価格に関しても、調整の様相が見られる？今後も、その動向から目が離せません。</span></p> <p></p> <p></p> <p align="right"><a href="http://allabout.co.jp/gs/mansioninvest/nlbn/NL000757/bnbody_1.htm" target="_blank">無料メールマガジンでも配信しています</a></p> <p></p><hr /><p></p> <p><img height="90" alt="久谷真理子" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/co_ku.gif" width="90" border="0" style="FLOAT: left; MARGIN: 0px 5px 5px 0px" />久谷 真理子</p> <p>（１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、住宅ローンアドバイザー、宅地建物取引主任者）</p> <p><a title="ごあいさつ・プロフィール" href="http://www.fdom.co.jp/fp/introduction.html" target="_blank">ごあいさつ・プロフィール</a> </p> 不動産投資・REIT入門 フリーダムリンク 2008-01-30T10:00:00+09:00 http://www.fdom.co.jp/reit/2008/01/post-7f8e.html キャッシュフローと不動産所得 今月の記事で、税金計算のモトになる不動産所得は、単... <p></p> <p><a title="不動産投資・REIT入門" href="http://www.fdom.co.jp/reit/"><img height="46" alt="不動産投資・REIT入門" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/c_title5.gif" width="499" border="0" /> </a></p> <p></p> <p><span style="color: #cc0033;font-size: 1.4em;"><strong>キャッシュフローと不動産所得</strong></span></p> <p></p> <p></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">今月の記事で、税金計算のモトになる不動産所得は、単純に収入から支出を控除したものではないということに触れています。つまり、１年間大家さんをやった結果、手元に残ったお金（家賃収入から管理などにかかった費用を支払った残り）に税金がかかるわけではないということです。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">不動産所得は、収入金額から「必要経費」を引いて出します。このように書くと、すごくシンプルですが、実はこの「必要経費」がクセモノ。不動産所得がややこしいのは、この「必要経費」が必ずしもキャッシュで出て行くもの一致しないからなのです！</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">「キャッシュで出ていくものと一致しない」の代表が、減価償却費でしょう。一般に、建物は古くなるとその価値が減ると考えられますが、不動産所得を求める際は、その減価分を必要経費として収入から控除できるようになっています。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">他に、必要経費にできるものに、ローンの利息があげられます。手元から出て行くのは、元利合計額ですが、元本部分は必要経費として認められません。これも手元から出て行くお金とのズレを感じるところです。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">理想的なのは、不動産所得がマイナスになって給与所得との損益通算ができること。そうであれば税負担を減らすことができます。このときのポイントは、キャッシュフローがプラスであることです。つまり、資金繰りに関しては、赤字にならないということ。「税金の負担を減らすことができる＋手元のキャッシュにも余裕ができる」のなら、二重にいいことが起こる状態です。言うことはないですね。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">ときどき、不動産所得をマイナスにすることに成功（つまり税負担を軽くすることに成功）しても、キャッシュフローまでマイナスになって、結果として全体でマイナスになっているというケースがありますが、これはあまりうれしくない。キャッシュフローがマイナスになると、その赤字分を何かで補填しなければなりません。たいていの場合、お給料がマイナス補填の財源となっているようです。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">わりと見かけるのが、不動産所得をマイナスにはできないものの（つまり税金の負担が発生する）、手元に残ったキャッシュから税金を差し引いたとしてもおつりがくる状態。これであれば、投資を行うことによってキャッシュフローが豊かになるわけですから、いい状態といえるでしょう。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">それから、こちらもわりと見かけるのが、不動産所得に税金がかかり、わずかに残った手元キャッシュから税金を負担した結果、最終的に赤字に転落してしまうといったケース。ちょっぴり悲しいですね。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">不動産投資の収支を考える際のポイントは、最終的な税金負担までを考慮して全体の収支を考えておくこと。ここが抜けている方が多いと感じます。</span></p> <p></p> <p></p> <p align="right"><a href="http://allabout.co.jp/gs/mansioninvest/nlbn/NL000757/bnbody_1.htm" target="_blank">無料メールマガジンでも配信しています</a></p> <p></p><hr /><p></p> <p><img height="90" alt="久谷真理子" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/co_ku.gif" width="90" border="0" style="FLOAT: left; MARGIN: 0px 5px 5px 0px" />久谷 真理子</p> <p>（１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、住宅ローンアドバイザー、宅地建物取引主任者）</p> <p><a title="ごあいさつ・プロフィール" href="http://www.fdom.co.jp/fp/introduction.html" target="_blank">ごあいさつ・プロフィール</a> </p> 不動産投資・REIT入門 フリーダムリンク 2008-01-25T10:00:00+09:00 http://www.fdom.co.jp/reit/2007/12/post-61b6.html みんなが集うお正月に相続の話 「相続税の対象になるのは100人に４～５人」という... <p></p> <p><a title="不動産投資・REIT入門" href="http://www.fdom.co.jp/reit/"><img height="46" alt="不動産投資・REIT入門" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/c_title5.gif" width="499" border="0" /> </a></p> <p></p> <p><span style="color: #cc0033;font-size: 1.4em;"><strong>みんなが集うお正月に相続の話</strong></span></p> <p></p> <p></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">「相続税の対象になるのは100人に４～５人」ということをご存知ですか？つまり、相続税の対象になるのは４～５パーセント。相続税の心配をしなくてはならない人は、実は少数派です。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">だからといって、相続対策をしておかなくてもいいいかというと、それは間違い。「相続税の対象になる・ならない」に関わらず、財産の分け方について考えておくことが大切です。個々人の権利意識が強くなった今、「財産は兄弟姉妹で平等に分けよう」とするばっかりに、もめてしまうケースが多くなっているようです。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">ところで、「相続のことがなんとなく気になるけれど、親には言い出しにくい」からと、自分ひとりでいろいろなことを考えてあちらこちらに相談したり、子どもたちだけで勝手な相談をするケースを見受けますが、これはオススメできません。「自分が死ぬのを待っているのか！？」と誤解を受けて、親子の間がギクシャクしてしまうことがあるからです。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">「いろいろなことは話すけど、相続のこととなると切り出しにくい…」のはよくわかります。しかし、後々に争いのタネを残さないためにもここは頑張りどころ。もしあなたが子どもの立場であれば、親に相続を意識してもらうように切り出してみましょう。あなたが親の立場であれば、子どもたちへあなたの考えをしっかり伝えておきましょう。遺言をのこしておくのもひとつの方法ですが、いきなり遺言を見ることになる子どもたちのことを考えると疑問が残ります。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">相続のヒケツは当事者をみんな巻き込むこと。親子で財産分割について了解し、そのうえで念のために遺言を作っておくと安心です。そのための第一歩は話し合いをすることです。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">今年もあと４日で終わり。これからお正月にかけて帰省される方も多いでしょう。久しぶりに親子、兄弟姉妹が顔をあわせるいい機会です。お酒も入って話も弾むでしょう。はじめは、さらっとでいいのです。相続の話を切り出してみてはいかがでしょうか。</span></p> <p></p> <p></p> <p align="right"><a href="http://allabout.co.jp/gs/mansioninvest/nlbn/NL000757/bnbody_1.htm" target="_blank">無料メールマガジンでも配信しています</a></p> <p></p><hr /><p></p> <p><img height="90" alt="久谷真理子" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/co_ku.gif" width="90" border="0" style="FLOAT: left; MARGIN: 0px 5px 5px 0px" />久谷 真理子</p> <p>（１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、住宅ローンアドバイザー、宅地建物取引主任者）</p> <p><a title="ごあいさつ・プロフィール" href="http://www.fdom.co.jp/fp/introduction.html" target="_blank">ごあいさつ・プロフィール</a> </p> 不動産投資・REIT入門 フリーダムリンク 2007-12-27T10:00:00+09:00 http://www.fdom.co.jp/reit/2007/12/post-924f.html 土地が収益をうむようになるマジック 広い庭を毎日眺めていると、「なんかもったいな... <p></p> <p><a title="不動産投資・REIT入門" href="http://www.fdom.co.jp/reit/"><img height="46" alt="不動産投資・REIT入門" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/c_title5.gif" width="499" border="0" /> </a></p> <p></p> <p><span style="color: #cc0033;font-size: 1.4em;"><strong>土地が収益をうむようになるマジック</strong></span></p> <p></p> <p></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">広い庭を毎日眺めていると、「なんかもったいないな。土地の有効活用を考えてみるのも悪くないかもしれない」と思うらしい…。実は、Yさんもそんなひとりです。近所にアパートが建ち始めたのに刺激を受けて、土地の有効活用を考え始めたそうです。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">行動派のYさんは、早速ハウスメーカーに問い合わせて「提案書」を取り寄せました。それをもとに金融機関への打診も行ったそうです。そこでビックリしたのは、「アパート建築にかかる費用の全額借入れが可能」と言われたこと。その理由は、土地の評価が高いから建築費用を全額出しても問題ないうえ、立地条件も申し分なく事業としても十分に成り立つと思われるから！</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">建築費を全額ローンで調達する場合、自分が出すお金は諸費用程度です。それにもかかわらず、Yさんのケースでは、毎月30万円程度が手元に残る計算に。控えめに見積もってもこの数字です。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">この経営計画に確信を抱いたYさんは、現在アパート建築を前向きに検討中。もちろん、さまざまなリスクや相続についてもしっかり対策中ということです。計画がうまくいきますように。</span></p> <p></p> <p></p> <p align="right"><a href="http://allabout.co.jp/gs/mansioninvest/nlbn/NL000757/bnbody_1.htm" target="_blank">無料メールマガジンでも配信しています</a></p> <p></p><hr /><p></p> <p><img height="90" alt="久谷真理子" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/co_ku.gif" width="90" border="0" style="FLOAT: left; MARGIN: 0px 5px 5px 0px" />久谷 真理子</p> <p>（１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、住宅ローンアドバイザー、宅地建物取引主任者）</p> <p><a title="ごあいさつ・プロフィール" href="http://www.fdom.co.jp/fp/introduction.html" target="_blank">ごあいさつ・プロフィール</a> </p> 不動産投資・REIT入門 フリーダムリンク 2007-12-19T10:00:00+09:00 http://www.fdom.co.jp/reit/2007/11/post-594a.html どうなる不動産バブル？？？ 今月の記事「不動産バブル再来!? マンションは売り時... <p></p> <p><a title="不動産投資・REIT入門" href="http://www.fdom.co.jp/reit/"><img height="46" alt="不動産投資・REIT入門" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/c_title5.gif" width="499" border="0" /> </a></p> <p></p> <p><span style="color: #cc0033;font-size: 1.4em;"><strong>どうなる不動産バブル？？？</strong></span></p> <p></p> <p></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">今月の記事「<a href="http://allabout.co.jp/gs/mansioninvest/closeup/CU20071128A/" target="_blank">不動産バブル再来!? マンションは売り時？</a>」の中で、中古マンションの売主サイドが強気であるとお伝えしました。事実、首都圏のマンションの中には、購入時よりも価格が上がっているものもめずらしくありません！バブル以来、「不動産の価格は下がり続けるもの」という錯覚を抱くまでになった私たちにとって、このような状態は新鮮なオドロキでもありますね。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">ところが！ここにきて、不動産市場が調整の様相を見せ始めています。その動きが比較的早くからあらわれたのは「土地」。首都圏の土地（100～200㎡のもの）では、昨年あたりから成約（取引が成立した）件数が減り始め、成約価格についても調整中。「戸建住宅」にも、成約件数の減少と成約価格の調整が見られるようになりました。中古マンションに関しては、記事の中で書いたとおりです。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">「土地」「戸建住宅」「中古マンション」を通して全体的にいえることは、新規に売り出す物件が増えているということ。どうやら今の市場は「売り物」で溢れているらしい。ところが、売り出し価格については、相変わらず「強気」の傾向が続いている模様です（いつまで続くのでしょう？）。そのため、調整を見せる成約価格との間で乖離が見られるようになっています。今後の不動産市場は、はたしてどうなっていくのでしょうか。</span></p> <p></p> <p></p> <p align="right"><a href="http://allabout.co.jp/gs/mansioninvest/nlbn/NL000757/bnbody_1.htm" target="_blank">無料メールマガジンでも配信しています</a></p> <p></p><hr /><p></p> <p><img height="90" alt="久谷真理子" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/co_ku.gif" width="90" border="0" style="FLOAT: left; MARGIN: 0px 5px 5px 0px" />久谷 真理子</p> <p>（１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、住宅ローンアドバイザー、宅地建物取引主任者）</p> <p><a title="ごあいさつ・プロフィール" href="http://www.fdom.co.jp/fp/introduction.html" target="_blank">ごあいさつ・プロフィール</a> </p> 不動産投資・REIT入門 フリーダムリンク 2007-11-30T10:00:00+09:00 http://www.fdom.co.jp/reit/2007/11/post-19a4.html 賃貸に出したとたん、負担感が！ 今月の記事である「これから買うなら貸せる家」でご... <p></p> <p><a title="不動産投資・REIT入門" href="http://www.fdom.co.jp/reit/"><img height="46" alt="不動産投資・REIT入門" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/c_title5.gif" width="499" border="0" /> </a></p> <p></p> <p><span style="color: #cc0033;font-size: 1.4em;"><strong>賃貸に出したとたん、負担感が！</strong></span></p> <p></p> <p></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">今月の記事である「<a href="http://allabout.co.jp/gs/mansioninvest/closeup/CU20071116A/" target="_blank">これから買うなら貸せる家</a>」でご紹介しているように、転勤になったときに「家を賃貸に出す」ケースはめずらしいことではありません。「しばらくの間、住まなくなるから」といっていきなり売却を考える人はどちらかというと少数派でしょう。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">自分が住んでいる間は、住居費として割り切ることができるローン返済も、ひとたび「賃貸に出す」と、その返済額が家計に負担になるケースがしばしば見られます。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">今月の記事に登場するNさんですが、、賃料で住宅ローン返済をまかなえない状態が続いているとのこと。考えられる原因はおもに２つ。そもそも住宅ローンを借りすぎたこと。それから、思ったよりも賃料がとれなかったことです。毎月のローン返済に足りない分は、家計からの出費。これが少しずつ負担になっているようです。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">今、担保価値と返済余力があれば、住宅ローンはほぼ100パーセント借りられる時代。担保価値があれば…と書いたけれど、住宅ローンの場合は売買価格がそのまま担保価値として認められることが多いため、借りすぎになってしまうことが多いのです。よく「頭金はある程度用意して！」といわれますが、それは「売る場合を想定して」だけではありません。実は、貸すときにだって関係あるのです。</span></p> <p></p> <p></p> <p align="right"><a href="http://allabout.co.jp/gs/mansioninvest/nlbn/NL000757/bnbody_1.htm" target="_blank">無料メールマガジンでも配信しています</a></p> <p></p><hr /><p></p> <p><img height="90" alt="久谷真理子" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/co_ku.gif" width="90" border="0" style="FLOAT: left; MARGIN: 0px 5px 5px 0px" />久谷 真理子</p> <p>（１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、住宅ローンアドバイザー、宅地建物取引主任者）</p> <p><a title="ごあいさつ・プロフィール" href="http://www.fdom.co.jp/fp/introduction.html" target="_blank">ごあいさつ・プロフィール</a> </p> 不動産投資・REIT入門 フリーダムリンク 2007-11-28T10:00:00+09:00 http://www.fdom.co.jp/reit/2007/10/post-0349.html いっそのことアパートを取り壊したら？ 今月の記事「アパート建築は相続でもめる原因... <p></p> <p><a title="不動産投資・REIT入門" href="http://www.fdom.co.jp/reit/"><img height="46" alt="不動産投資・REIT入門" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/c_title5.gif" width="499" border="0" /> </a></p> <p></p> <p><span style="color: #cc0033;font-size: 1.4em;"><strong>いっそのことアパートを取り壊したら？</strong></span></p> <p></p> <p></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">今月の記事「<a href="http://allabout.co.jp/gs/mansioninvest/closeup/CU20071029A/" target="_blank">アパート建築は相続でもめる原因!?</a>」で、アパートが建っているばっかりに、売却価格が下がることがあるというケースについてご案内しています。「じゃあ、アパートを取り壊してしまったら？そうしたら高く売れるんじゃない？」という素朴な疑問がわくでしょう。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">でも、ちょっと待って下さい。アパートって人に貸していますよね。つまり、アパートを取り壊すためには、入居者に出て行ってもらわないといけなくなります。そのために犠牲になるものは、単にお金だけではありません。時間だってバカにならないのです。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">立ち退きは、時として長い時間を要します。立ち退きに難航した挙句に、せっかく建てたまだ築浅いアパートを数百万円もかけて取り壊すことを考えると、どうでしょうか。ローン返済がある場合には、立ち退きからアパートを取り壊しで売るまでの間の返済も心配ですね。こう考えると、「アパートを壊して売る」のもあまり得策とはいえない気がします。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">アパートは、「建てる？」となったときから、将来までを見越して、建築の選択をする必要があります。安易な相続対策は止めましょう。よかれと思ってやったことが、迷惑な結果になるのはさみしいものです。</span></p> <p></p> <p></p> <p align="right"><a href="http://allabout.co.jp/gs/mansioninvest/nlbn/NL000757/bnbody_1.htm" target="_blank">無料メールマガジンでも配信しています</a></p> <p></p><hr /><p></p> <p><img height="90" alt="久谷真理子" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/co_ku.gif" width="90" border="0" style="FLOAT: left; MARGIN: 0px 5px 5px 0px" />久谷 真理子</p> <p>（１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、住宅ローンアドバイザー、宅地建物取引主任者）</p> <p><a title="ごあいさつ・プロフィール" href="http://www.fdom.co.jp/fp/introduction.html" target="_blank">ごあいさつ・プロフィール</a> </p> 不動産投資・REIT入門 フリーダムリンク 2007-10-31T10:00:00+09:00 http://www.fdom.co.jp/reit/2007/10/post-9b63.html アパート建築の条件 「遊んでいる土地にアパートを建てたらどうだろうか？」という相... <p></p> <p><a title="不動産投資・REIT入門" href="http://www.fdom.co.jp/reit/"><img height="46" alt="不動産投資・REIT入門" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/c_title5.gif" width="499" border="0" /> </a></p> <p></p> <p><span style="color: #cc0033;font-size: 1.4em;"><strong>アパート建築の条件</strong></span></p> <p></p> <p></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">「遊んでいる土地にアパートを建てたらどうだろうか？」という相談を受けたので、現地を見に行ってきました。条件は悪くないように思いました。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">山手線のなかとはいいませんが、都心にほど近い私鉄沿線。急行が止まる駅から歩いて7分程度のところです。おそらく家族でも単身者でも問題ない場所だろうし、道路もよさそう！！！「う～～ん、なかなかいいかも」って、半ば期待しながら現地へ着いて…。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">実は、ちょっとガッカリしてしまいました。人はみな、考えることが同じなのでしょうか？周り中（ちょっと大げさだけど）アパートだらけだったのです。古いものから新しいもの、木造からＲＣ（鉄筋コンクリート）のものまで、ありとあらゆるタイプのものがたくさん建っていました。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">たくさん建っていることが問題というわけではなく、私がガッカリしてしまったのは、それらに空室が目立ったこと。アパートの空室は一目瞭然ですね。フツウの分譲マンションよりも空室であることが見てとりやすいと感じます。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">おそらく需要と供給のアンバランスに原因があるのでしょう。いくら条件はよくても、このように、「建てるかどうか？」の判断が変わることがあります。せっかくアパートを建てようと思っている人に水をさすのは忍びなかったのですが…。調査の結果とともに、私が感じたことを正直にお伝えしたのは言うまでもない。今後、よりよい活用方法を考えるのが課題です。</span></p> <p></p> <p></p> <p align="right"><a href="http://allabout.co.jp/gs/mansioninvest/nlbn/NL000757/bnbody_1.htm" target="_blank">無料メールマガジンでも配信しています</a></p> <p></p><hr /><p></p> <p><img height="90" alt="久谷真理子" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/co_ku.gif" width="90" border="0" style="FLOAT: left; MARGIN: 0px 5px 5px 0px" />久谷 真理子</p> <p>（１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、住宅ローンアドバイザー、宅地建物取引主任者）</p> <p><a title="ごあいさつ・プロフィール" href="http://www.fdom.co.jp/fp/introduction.html" target="_blank">ごあいさつ・プロフィール</a> </p> 不動産投資・REIT入門 フリーダムリンク 2007-10-29T10:00:00+09:00 http://www.fdom.co.jp/reit/2007/09/post-dd1c.html アパート建築を考えるキッカケ あっという間に９月もおわり。10月がスタートしよう... <p></p> <p><a title="不動産投資・REIT入門" href="http://www.fdom.co.jp/reit/"><img height="46" alt="不動産投資・REIT入門" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/c_title5.gif" width="499" border="0" /> </a></p> <p></p> <p><span style="color: #cc0033;font-size: 1.4em;"><strong>アパート建築を考えるキッカケ</strong></span></p> <p></p> <p></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">あっという間に９月もおわり。10月がスタートしようとしています。いままで「はじめてのマンション投資」ということで情報を発信してきましたが、10月からは「不動産投資・ＲＥＩＴ入門」の担当になります。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">早速ですが、話題をアパート建築にまで広げたいと思います。今回のメルマガのテーマは、「アパート建築を考えるキッカケ」です。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">アパート建築を考えるキッカケについて、代表的な例は以下の２つです。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">１つ目は、「近所にアパートがずいぶん建つようになったなあ、アパート経営っていいんだろうか？」と自ら興味を持つケース。資産の大半を占めるのが「不動産」である場合、自分がドンドン稼げる間はいいけれど、老後の現金収入には不安が残る。収入があれば、現役時代の生活だって楽になるだろう…、不動産収入の特徴は「毎月のインカムがあること」だから、まさにニーズにピッタリ。そこから近所の人に聞いてみたり、ハウスメーカーに問い合わせてみたりが始まります。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">２つ目は、営業されて考え始めるケースです。アパート建築にそこそこ向いていそうな駐車場や空き地などを持っていると、ハウスメーカーの営業マンがやってくることがあります。熱心な営業マンは、街じゅうを歩きまわり、アパートを建てる土地を探しています。その結果、彼らのアンテナに引っかかった土地の所有者は、ある日突然「アパート建築プラン」の提案を受けることになるのです。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">アパート建築プランを持ってやってくるのは、何もハウスメーカーだけではありません。金融機関によっては、「アパートローン推進」に関する研修があるとか。お金の出し手である金融機関だって、アパートローン貸し出しの機会を探るために街中を歩き回っているのです。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">アパート建築を考えるキッカケも「自ら考える」ケースと「他人に気付きをもらって考える」ケース、大きく分けると２通りです。他にも相続対策を考えていてアパート建築が選択肢にのぼるのもよくあること。いずれにしても、さまざまな情報をとって慎重に考える必要があります。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">今後は、マンション投資のみならず、アパート建築からＲＥＩＴまで、不動産投資に関する幅広い情報を発信していく予定です。よろしくお願いします。</span></p> <p></p> <p></p> <p align="right"><a href="http://allabout.co.jp/gs/mansioninvest/nlbn/NL000757/bnbody_1.htm" target="_blank">無料メールマガジンでも配信しています</a></p> <p></p><hr /><p></p> <p><img height="90" alt="久谷真理子" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/co_ku.gif" width="90" border="0" style="FLOAT: left; MARGIN: 0px 5px 5px 0px" />久谷 真理子</p> <p>（１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、住宅ローンアドバイザー、宅地建物取引主任者）</p> <p><a title="ごあいさつ・プロフィール" href="http://www.fdom.co.jp/fp/introduction.html" target="_blank">ごあいさつ・プロフィール</a> </p> 不動産投資・REIT入門 フリーダムリンク 2007-09-28T13:00:00+09:00 http://www.fdom.co.jp/reit/2007/09/post-4bf5.html 「勧められるままに投資」は禁物！ マンション投資を実践した人は、大きく２通りのタ... <p></p> <p><a title="不動産投資・REIT入門" href="http://www.fdom.co.jp/reit/"><img height="46" alt="不動産投資・REIT入門" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/c_title5.gif" width="499" border="0" /> </a></p> <p></p> <p><span style="color: #cc0033;font-size: 1.4em;"><strong>「勧められるままに投資」は禁物！</strong></span></p> <p></p> <p></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">マンション投資を実践した人は、大きく２通りのタイプに分けられます。１つ目のタイプは「自分から投資を考えた人」です。それに対して、２つ目のタイプは「他人から勧められてその気になった人」。実は、２つ目のタイプについては、結果として困ったことになっているという人が少なくありません。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">「他人から勧められてその気になった人」の「他人」は、不動産業者である場合が多い。どのように勧めるのかというと「電話」。電話だったら直接相手と話せるし、何より相手の反応次第では、ドンドン営業をかけることができる。そんなわけで不動産業者は、一定の層をターゲット（お金を持っているか、もしくはローンを組める層というのが大切）に、とにかく電話をかけまくる…と聞きます。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">電話を受けた身としては「そんなお金ありませんよ」ということになるのが普通。それでも興味にかられて話を聞くうち、「お金の問題はローンを組むことで解決できそう。はじめのうち収支は厳しそうだけど、支払いが終わる頃には、自分もマンションのオーナー！悪くない」となってしまうとか。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">このケースでよく見られるのは、自分が出すお金は諸費用と若干の頭金程度で、ほとんどローンに頼って物件を購入するというスタイル。そうすると「毎月の収支はギリギリのところでプラス」ということが多い。それでも「いつかは、ローンも終わる。そうすれば、楽になる」と自分に言い聞かせて頑張るというわけです。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">これがうまくいった場合は問題ないでしょう。しかし、ローン金利が上がって返済が増えたり、管理費等が上がったり、家賃が下がったり…結果として「月々の収支は赤字。持っているのがツライ」と、どうにもならなくなっている人が少なくないのは事実です。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">キッカケはどうであれ、着実に資産形成に成功している人がいるのは事実です。他人から勧められて、その気になってはいけないというわけではありません。しかし、「人に勧められるまま」は禁物。投資の結果に責任を取るのは自分です。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">また、よく言われる「いざとなったら売ればいい」はオールマイティーではありません！「担保われで売るに売れない」というケースは決して珍しくないから。その場合、手元に損を埋めるだけのお金がなければ、「マイナスでもガンバル」という選択しかできなくなってしまいます。</span></p> <p></p> <p></p> <p align="right"><a href="http://allabout.co.jp/gs/mansioninvest/nlbn/NL000757/bnbody_1.htm" target="_blank">無料メールマガジンでも配信しています</a></p> <p></p><hr /><p></p> <p><img height="90" alt="久谷真理子" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/co_ku.gif" width="90" border="0" style="FLOAT: left; MARGIN: 0px 5px 5px 0px" />久谷 真理子</p> <p>（１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、住宅ローンアドバイザー、宅地建物取引主任者）</p> <p><a title="ごあいさつ・プロフィール" href="http://www.fdom.co.jp/fp/introduction.html" target="_blank">ごあいさつ・プロフィール</a> </p> 不動産投資・REIT入門 フリーダムリンク 2007-09-28T10:00:00+09:00 http://www.fdom.co.jp/reit/2007/08/post-9a05.html 人口は減っても世帯数が増えてるニッポン 日本の人口は、昨年ピークを打って減少して... <p></p> <p><a title="不動産投資・REIT入門" href="http://www.fdom.co.jp/reit/"><img height="46" alt="不動産投資・REIT入門" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/c_title5.gif" width="499" border="0" /> </a></p> <p></p> <p><span style="color: #cc0033;font-size: 1.4em;"><strong>人口は減っても世帯数が増えてるニッポン</strong></span></p> <p></p> <p></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">日本の人口は、昨年ピークを打って減少しています。2007年3月末の人口は1億2,705万3,471人です。前年が1億2,705万5,205人だったのにくらべ、1,554人減少しています。ちなみに、人口の男女別の内訳をみると、男は6,212万9,560人で48.90パーセント。女は6,492万3,911人で51.10パーセントです。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">人口が減少すれば、「これから必要な家の数は減るの？」「 不動産に投資したところで、もう需要は見込めない？」と思うのがフツウでしょう。ところが、一概にそうは言えないということが、「<a href="http://allabout.co.jp/gs/mansioninvest/closeup/CU20070827A/" target="_blank">人口減！不動産投資はもうダメ！？</a>」をお読みいただければお分かりいただけることと思います。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">これからの不動産投資を考える上で、注目すべきは、人口が増える場所はどこかということ。それとともに、世帯数。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">都道府県別に、人口が増えたところを見てみると、前年に比べて人口増加数が最も多かったのは東京都。次いで神奈川県、愛知県、千葉県、埼玉県…と続きます。また、人口の増加率が高かったのは、東京都の0.72パーセントをトップに、愛知県、神奈川県、滋賀県、沖縄県…。一方、人口の減少数が多かったのは、北海道、青森県、新潟県、長崎県、秋田県…。減少率が高いのは、秋田県、青森県、長崎県、高知県、岩手県…。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">減少しはじめた人口をよそに年々増え続けている世帯数。都道府県で世帯数が一番多いのは、東京都の606万世帯。次いで大阪府の377万９千世帯、神奈川県の377万４千世帯と続きます。全国の１世帯の構成人員は、2007年３月末で2.46人。ビックリするほど少ないですね。ちなみに３人をきったのは、平成に入ってから。以来、毎年減り続けています。１世帯の人員が多いのは、福井県、山形県、富山県。驚きなのは、１世帯の平均が３人を超えるのが福井県と山形県だけということです。構成人員が少ないのは、東京都、北海道、鹿児島県…。最低の東京都は2.04人。若干の地域差はあるにしても、これからの日本、部屋数の確保に注力した細切れの間取りの家は需要がなくなってくるかもしれません。</span></p> <p></p> <p></p> <p align="right"><a href="http://allabout.co.jp/gs/mansioninvest/nlbn/NL000757/bnbody_1.htm" target="_blank">無料メールマガジンでも配信しています</a></p> <p></p><hr /><p></p> <p><img height="90" alt="久谷真理子" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/co_ku.gif" width="90" border="0" style="FLOAT: left; MARGIN: 0px 5px 5px 0px" />久谷 真理子</p> <p>（１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、住宅ローンアドバイザー、宅地建物取引主任者）</p> <p><a title="ごあいさつ・プロフィール" href="http://www.fdom.co.jp/fp/introduction.html" target="_blank">ごあいさつ・プロフィール</a> </p> 不動産投資・REIT入門 フリーダムリンク 2007-08-31T10:00:00+09:00 http://www.fdom.co.jp/reit/2007/08/post-f723.html 都心でマンション価格上昇 今月の記事「マンション分譲価格上昇！ どうする投資家？... <p></p> <p><a title="不動産投資・REIT入門" href="http://www.fdom.co.jp/reit/"><img height="46" alt="不動産投資・REIT入門" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/c_title5.gif" width="499" border="0" /> </a></p> <p></p> <p><span style="color: #cc0033;font-size: 1.4em;"><strong>都心でマンション価格上昇</strong></span></p> <p></p> <p></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">今月の記事「<a href="http://allabout.co.jp/gs/mansioninvest/closeup/CU20070825A/" target="_blank">マンション分譲価格上昇！ どうする投資家？</a>」において、新築マンションの価格が上昇している様子をお伝えしています。取り上げているのは、首都圏、近畿圏、中部圏のマンション分譲価格の動向についてです。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">自分がどこに住むかは別として、「投資物件を購入するなら都心の分譲マンションを」と考える投資家が少なくありません。首都圏のマンションを狙って、わざわざ北海道から相談にみえる方もいるくらいです。「首都圏でマンションの分譲価格が上がっている」というニュースは、首都圏への投資を考えるすべての投資家、日本全国、もっというと世界中の投資家に関係があります。数年前になりますが、私にとって、上海の不動産価格上昇はおおいに関心事だったものです。現地までいったものの、思った以上の高騰に断念したのを思い出します。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">ところで、中古に目を向けてみると、私が接することの多い都心の居住用物件は、ここ１年ほどで価格が上がってきています。しかし、投資用の物件となると話は別。下手に価格を上げてしまうと利回りが下がってしまうため、多くのケースでその価格は弱気なままに据え置かれているのが現状です。他の投資商品の利回りが少しずつ上がってきている中、中古の投資物件を売りたい人たちは苦戦しています。</span></p> <p></p> <p></p> <p align="right"><a href="http://allabout.co.jp/gs/mansioninvest/nlbn/NL000757/bnbody_1.htm" target="_blank">無料メールマガジンでも配信しています</a></p> <p></p><hr /><p></p> <p><img height="90" alt="久谷真理子" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/co_ku.gif" width="90" border="0" style="FLOAT: left; MARGIN: 0px 5px 5px 0px" />久谷 真理子</p> <p>（１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、住宅ローンアドバイザー、宅地建物取引主任者）</p> <p><a title="ごあいさつ・プロフィール" href="http://www.fdom.co.jp/fp/introduction.html" target="_blank">ごあいさつ・プロフィール</a> </p> 不動産投資・REIT入門 フリーダムリンク 2007-08-27T10:00:00+09:00 http://www.fdom.co.jp/reit/2007/07/post-bad6.html マンション投資を巡るさまざまな契約について 「マンション投資を巡るさまざまな契約... <p></p> <p><a title="不動産投資・REIT入門" href="http://www.fdom.co.jp/reit/"><img height="46" alt="不動産投資・REIT入門" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/c_title5.gif" width="499" border="0" /> </a></p> <p></p> <p><span style="color: #cc0033;font-size: 1.4em;"><strong>マンション投資を巡るさまざまな契約について</strong></span></p> <p></p> <p></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">「<a href="http://allabout.co.jp/gs/mansioninvest/closeup/CU20070725A/" target="_blank">マンション投資を巡るさまざまな契約</a>」でご紹介したように、マンション投資を行なうときには、いろいろな相手と契約を結ぶことになります。不動産会社ひとつとっても、購入時にお世話になる会社、賃貸の募集など賃貸管理をお願いする会社、売却のときに…など。ケースによって相手はさまざまです。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">ところで、最近は「ひとつの窓口で必要なモノやサービスを手配してくれる」ワンストップサービスを行う会社が増えています。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">当然のことながら、不動産業界にもこのような動きはあります。ひとつのデベロッパーは、系列会社や提携会社を揃えています。マンション投資をするときも、紹介されるままにこのようなところを利用すれば、手間も省けてとってもカンタン。特に、はじめて投資をしようとする人にとっては、非常に便利で心強いサービスでしょう。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">しかし、不動産投資の収益は、オーナーであるあなたが何をチョイスするかによって変わります。便利なことはお金がかかるのものです。必要なものと必要でないものを分けて利用するようにしてみませんか。株や投資信託を購入する際、大手証券会社とネット証券会社を使い分けるのと同じように、不動産会社の使い分けもひと工夫。考えてみましょうね。</span></p> <p></p> <p></p> <p align="right"><a href="http://allabout.co.jp/gs/mansioninvest/nlbn/NL000757/bnbody_1.htm" target="_blank">無料メールマガジンでも配信しています</a></p> <p></p><hr /><p></p> <p><img height="90" alt="久谷真理子" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/co_ku.gif" width="90" border="0" style="FLOAT: left; MARGIN: 0px 5px 5px 0px" />久谷 真理子</p> <p>（１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、住宅ローンアドバイザー、宅地建物取引主任者）</p> <p><a title="ごあいさつ・プロフィール" href="http://www.fdom.co.jp/fp/introduction.html" target="_blank">ごあいさつ・プロフィール</a> </p> 不動産投資・REIT入門 フリーダムリンク 2007-07-27T10:00:00+09:00 http://www.fdom.co.jp/reit/2007/07/post-2a1c.html 賃貸住宅ユーザーの本音 今回の記事は「物件スペックからみた投資用マンション」。賃... <p></p> <p><a title="不動産投資・REIT入門" href="http://www.fdom.co.jp/reit/"><img height="46" alt="不動産投資・REIT入門" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/c_title5.gif" width="499" border="0" /> </a></p> <p></p> <p><span style="color: #cc0033;font-size: 1.4em;"><strong>賃貸住宅ユーザーの本音</strong></span></p> <p></p> <p></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">今回の記事は「<a href="http://allabout.co.jp/gs/mansioninvest/closeup/CU20070724A/" target="_blank">物件スペックからみた投資用マンション</a>」。賃貸住宅ユーザーが「無くて不便」と感じる設備についてご紹介しています。投資用マンションのオーナーになるのであれば、賃貸住宅のユーザーのホンネは気になるところでしょう（気にすべきですね）。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">ところで、賃貸住宅ユーザーが「生活するうえで気をつけていること」についてのアンケート結果も同時に出ていますのでご紹介します。ユーザーが「生活するうえで気をつけていること」のトップ３は以下のとおり。入居者なりにトラブルの防止に気を遣っているのが伺われます。</span></p> <ol><li><span style="font-size: 1.2em;">生活騒音を出さないようにする（70.2パーセント）</span></li> <li><span style="font-size: 1.2em;">ゴミの出し方（66.5パーセント）</span></li> <li><span style="font-size: 1.2em;">家賃滞納もしくは入金遅れがないようにする（66.2パーセント）</span></li></ol> <p><span style="font-size: 1.2em;">このようなことを気にかけてくれるユーザーは、オーナーにとってありがたいですね。ちなみに家族形態別になると、シングルが気をつけていることのトップ１は、家賃滞納で70.9パーセント。カップルが気をつけていることのトップ１は、ゴミの出し方で72.6パーセント。ファミリーになると生活騒音が74.3パーセントです。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">ところで、生活騒音といわれているものについては、以下のようなものがあります。</span></p> <ul><li><span style="font-size: 1.2em;">空調設備やバス・トイレの給排水、ドアの開閉などの家庭用設備、住宅構造面などによる騒音</span></li> <li><span style="font-size: 1.2em;">冷蔵庫、洗濯機、掃除機などの家庭用機器などによる騒音</span></li> <li><span style="font-size: 1.2em;">テレビやピアノなどの音響設備などによる騒音</span></li> <li><span style="font-size: 1.2em;">話し声や泣き声、笑い声などによる騒音</span></li> <li><span style="font-size: 1.2em;">ペットの鳴き声などによる騒音</span></li></ul> <p><span style="font-size: 1.2em;">オーナーとしては、入居人には、近隣とのトラブルを避けてもらいたいもの。同じ音でも騒音と感じるかどうかはケースバイケース。設備の設置場所や利用の時間帯を工夫することでもずいぶん変わるものです。オーナーから、入居人に直接伝えるのは難しいとしても、不動産屋さんにお願いするなりして、さり気なトラブル防止のポイントを伝えるようにしたいですね。</span></p> <p></p> <p></p> <p align="right"><a href="http://allabout.co.jp/gs/mansioninvest/nlbn/NL000757/bnbody_1.htm" target="_blank">無料メールマガジンでも配信しています</a></p> <p></p><hr /><p></p> <p><img height="90" alt="久谷真理子" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/co_ku.gif" width="90" border="0" style="FLOAT: left; MARGIN: 0px 5px 5px 0px" />久谷 真理子</p> <p>（１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、住宅ローンアドバイザー、宅地建物取引主任者）</p> <p><a title="ごあいさつ・プロフィール" href="http://www.fdom.co.jp/fp/introduction.html" target="_blank">ごあいさつ・プロフィール</a> </p> 不動産投資・REIT入門 フリーダムリンク 2007-07-25T10:00:00+09:00 http://www.fdom.co.jp/reit/2007/06/post-16cb.html 家賃が物件価格に与える影響は 今月アップした記事の中で、是非読んでいただきたいの... <p></p> <p><a title="不動産投資・REIT入門" href="http://www.fdom.co.jp/reit/"><img height="46" alt="不動産投資・REIT入門" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/c_title5.gif" width="499" border="0" /> </a></p> <p></p> <p><span style="color: #cc0033;font-size: 1.4em;"><strong>家賃が物件価格に与える影響は</strong></span></p> <p></p> <p></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">今月アップした記事の中で、是非読んでいただきたいのが「投資物件は利回りで選別される」という記事。過去に「<a href="http://allabout.co.jp/gs/mansioninvest/closeup/CU20060912A/" target="_blank">不動産投資は利回りが高い？</a>」という記事の中で、表面利回りと実質利回りの考え方に触れましたが、今回の記事は投資物件の利回りをより身近に感じられる切り口で解説しています。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">この記事の中で私がお伝えしたかったのは、その利回りに月々の家賃がどのような影響を与えるか、ということです。月々の家賃が下がると当然のことながら利回りも下がります。その結果、投資物件としての魅力は薄れ、流動性が悪くなってしまいます。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">そこを改善するためには、物件価格を下げて利回りを上げるということを行います。家賃の下落は、単に月々の収益の悪化を招くだけでなく、このように物件の価格にまで響くのです。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">「<a href="http://allabout.co.jp/gs/mansioninvest/closeup/CU20070619A/" target="_blank">投資物件は利回りで選別される・前編</a>」</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">家賃を上げることに成功すると、利回りが改善されます。その結果、競争力が増し、流動性をあるレベルに保つことが可能となります。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">ところで、当初の利回りでも競争力があるのなら、なにも利回りを上げなくてもいいと考えられます。このようなときは、物件価格を上げて利回りを落とすことを行います。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">「<a href="http://allabout.co.jp/gs/mansioninvest/closeup/CU20070625A/" target="_blank">投資物件は利回りで選別される・後編</a>」</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">投資物件の場合、家賃は物件の価格にまで影響します。「家賃をあげる、もしくは維持する」努力をしておくことで、毎月うれしい思いをする＆売却の際にもいい思いをすることができるのです。</span></p> <p></p> <p></p> <p align="right"><a href="http://allabout.co.jp/gs/mansioninvest/nlbn/NL000757/bnbody_1.htm" target="_blank">無料メールマガジンでも配信しています</a></p> <p></p><hr /><p></p> <p><img height="90" alt="久谷真理子" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/co_ku.gif" width="90" border="0" style="FLOAT: left; MARGIN: 0px 5px 5px 0px" />久谷 真理子</p> <p>（１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、住宅ローンアドバイザー、宅地建物取引主任者）</p> <p><a title="ごあいさつ・プロフィール" href="http://www.fdom.co.jp/fp/introduction.html" target="_blank">ごあいさつ・プロフィール</a> </p> 不動産投資・REIT入門 フリーダムリンク 2007-06-29T10:00:00+09:00 http://www.fdom.co.jp/reit/2007/05/post-4471.html 投資家に学ぶ情報収集の仕方 今月の記事は、投資家のKさんにお話を伺っています。本... <p></p> <p><a title="不動産投資・REIT入門" href="http://www.fdom.co.jp/reit/"><img height="46" alt="不動産投資・REIT入門" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/c_title5.gif" width="499" border="0" /> </a></p> <p></p> <p><span style="color: #cc0033;font-size: 1.4em;"><strong>投資家に学ぶ情報収集の仕方</strong></span></p> <p></p> <p></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">今月の記事は、投資家のKさんにお話を伺っています。本メルマガでは、記事で紹介しきれなかったお話を取りあげたいと思います。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">そもそも投資を検討する際は、情報をいかにして得るか？が重要です。その情報源、興味がありませんか？</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">Kさんの情報源は、さまざま。日頃から、不動産会社のサイトや物件検索サイトをのぞいて、インターネットで相場観を養っているそうです。そのほかにも友の会の情報誌やダイレクトメール、チラシからの情報収集も欠かしません。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">また、気になるものがあると、必ず足で見に行くのが鉄則。「遠方のものを見もせずに買う、という投資スタイルもあるようですが、私は絶対に見てから買う、これも私流」とKさん。「今回は買わない」とわかっていても、気になる物件は、見に行かずにはいられない様子です。Kさんによると、「現地に行って、実物を見て初めてわかることも多い」とか。本当にそのとおりですね。私自身、現地に行って（いい意味でも悪い意味でも）驚いた経験はたくさんあります。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">それにしても…、意外と普通の方法で、情報収集をしている模様。「特別な情報なんてなかなか入ってこないもの」ということらしい。日頃から物件を見る力？を磨いて、とれる情報の中からいいものを見つけ出すことが大切なのでしょう。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">記事中では3回に分けて、Kさんにお話を伺いました。とても参考になるお話です。是非読んでみてください。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;"><a href="http://allabout.co.jp/gs/mansioninvest/closeup/CU20070519B/" target="_blank">マンション投資の秘訣を伝授！ パート１</a></span></p> <p></p> <p></p> <p align="right"><a href="http://allabout.co.jp/gs/mansioninvest/nlbn/NL000757/bnbody_1.htm" target="_blank">無料メールマガジンでも配信しています</a></p> <p></p><hr /><p></p> <p><img height="90" alt="久谷真理子" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/co_ku.gif" width="90" border="0" style="FLOAT: left; MARGIN: 0px 5px 5px 0px" />久谷 真理子</p> <p>（１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、住宅ローンアドバイザー、宅地建物取引主任者）</p> <p><a title="ごあいさつ・プロフィール" href="http://www.fdom.co.jp/fp/introduction.html" target="_blank">ごあいさつ・プロフィール</a> </p> 不動産投資・REIT入門 フリーダムリンク 2007-05-28T10:00:00+09:00 http://www.fdom.co.jp/reit/2007/04/post-3622.html ローンの人はお断り 投資好きの友人が「投資用マンションを買う」と言い出しました。... <p></p> <p><a title="不動産投資・REIT入門" href="http://www.fdom.co.jp/reit/"><img height="46" alt="不動産投資・REIT入門" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/c_title5.gif" width="499" border="0" /> </a></p> <p></p> <p><span style="color: #cc0033;font-size: 1.4em;"><strong>ローンの人はお断り</strong></span></p> <p></p> <p></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">投資好きの友人が「投資用マンションを買う」と言い出しました。「なんで？」と聞いたら、「10～15年後をにらんで資産形成をしたい。だって、いつまで働けるかわからないから」ということでした。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">彼女の作戦は、「頭金は３割入れて不足分はローンで調達」「ターゲットはシングルに絞り1,000万円前後の中古ワンルームを購入」、というもの。それを聞いて、「彼女にしてはずいぶん研究したんだなあ（実際に何も知らなかったハズだから）。これなら大丈夫」と思ったものです。「ローンを組むのも問題なさそうだし…。あとは物件次第」本当にそう思っていたのですが…。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">ある日、とある不動産業者から売りにでている物件を気に入った彼女は、購入の申し込みをしようとしたのですが、「ローンの人はお断り」と門前払いされてしまいました。「え？なんで？ローンを使っちゃいけないの？」</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">あとで事情を聞くと「即金で買う人がいた」とか何とか。うーん、それなら仕方ないかも。ローンを使う場合は、売買契約をしてから引渡しまで１ヶ月近くかかってしまいます。売主が少しでも早く引渡しをしたいのなら、現金を用意できる人を優先するのも仕方のないことです。それにしても残念。なかなかいいものだったのに。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">それに懲りたのか心境の変化か、彼女は現在、金融資産を増やすことに腐心しています。いろいろと研究した結果、不動産で運用するのはお預けにしたとか。ちなみに彼女が興味をもっているのがＦＸ。マンション投資したら１年後にはお金がゼロになっちゃった、なんて話はなかなか聞かないけれど、ＦＸは？ さんざん研究してから手をつける彼女だから大丈夫とは思うけれど（ファイナンシャルプランナーの資格をもっているしね）、それにしてもいったいどうなるやら。</span></p> <p></p> <p></p> <p align="right"><a href="http://allabout.co.jp/gs/mansioninvest/nlbn/NL000757/bnbody_1.htm" target="_blank">無料メールマガジンでも配信しています</a></p> <p></p><hr /><p></p> <p><img height="90" alt="久谷真理子" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/co_ku.gif" width="90" border="0" style="FLOAT: left; MARGIN: 0px 5px 5px 0px" />久谷 真理子</p> <p>（１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、住宅ローンアドバイザー、宅地建物取引主任者）</p> <p><a title="ごあいさつ・プロフィール" href="http://www.fdom.co.jp/fp/introduction.html" target="_blank">ごあいさつ・プロフィール</a> </p> 不動産投資・REIT入門 フリーダムリンク 2007-04-26T10:00:00+09:00 http://www.fdom.co.jp/reit/2007/03/post-f0c7.html 資産形成のスピードを上げる極意 今回は、記事「プロが明かす！投資成功パターン」の... <p></p> <p><a title="不動産投資・REIT入門" href="http://www.fdom.co.jp/reit/"><img height="46" alt="不動産投資・REIT入門" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/c_title5.gif" width="499" border="0" /> </a></p> <p></p> <p><span style="color: #cc0033;font-size: 1.4em;"><strong>資産形成のスピードを上げる極意</strong></span></p> <p></p> <p></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">今回は、記事「<a href="http://allabout.co.jp/gs/mansioninvest/closeup/CU20070328A/" target="_blank">プロが明かす！投資成功パターン</a>」の内容について。触れたいのは、最後「付け足し」の部分でご紹介した方法についてです。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">あくまでもこの方法が有効なのは、マンション投資の目的が「今のキャッシュフロー」ではなく「将来を見据えた資産形成」の場合、ということを念頭において読んでいただきたいと思います。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">お話を伺った「プロ」によれば、「資産形成のスピードを上げる極意」は、「ローン負担の（ほぼ）ない物件をまず１つ作って、その収益をそのまま他の物件のローン返済へ回すんです」というもの。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">ローン負担のない（もしくはあってもわずかである）賃貸物件を１つ作ったら、ローンを組んでもう１軒買ったとしても、２軒分の賃料をローン返済にまわせます。そうすることで、ローン返済の速度はアップ。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">２軒分の賃料を１つの物件の返済に回していくのですから、返済のスピードアップは当たり前といえばそれまで。でも「なるほど」って思いますよね。言われてみれば当たり前なのですが、実行している人は意外といないかもしれない。そうこうするうちに２軒のマンションが自分のものになる。それが見えてきたところで３軒目。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">ここまでの話を聞くと「意外と簡単そう！」と思えるのですが、実際にローン返済のない物件からの収益に手をつけずに、「繰上げ資金」として貯めていくのはむずかしい…です。ついつい「たまにはプチ贅沢」なんてなってしまったり。それにいいものを選んでしっかり管理していくこと…これも結構むずかしい。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">ここでご紹介したのは、プロ推奨の「上級テクニック」です。形だけ真似したところでうまくいくはずがないと思いますが真剣に考えてみる価値は大ですね。</span></p> <p></p> <p></p> <p align="right"><a href="http://allabout.co.jp/gs/mansioninvest/nlbn/NL000757/bnbody_1.htm" target="_blank">無料メールマガジンでも配信しています</a></p> <p></p><hr /><p></p> <p><img height="90" alt="久谷真理子" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/co_ku.gif" width="90" border="0" style="FLOAT: left; MARGIN: 0px 5px 5px 0px" />久谷 真理子</p> <p>（１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、住宅ローンアドバイザー、宅地建物取引主任者）</p> <p><a title="ごあいさつ・プロフィール" href="http://www.fdom.co.jp/fp/introduction.html" target="_blank">ごあいさつ・プロフィール</a> </p> 不動産投資・REIT入門 フリーダムリンク 2007-03-29T10:00:00+09:00 http://www.fdom.co.jp/reit/2007/02/post-3734.html マンション投資を考える会のひとコマ 前回は投資用マンションを新築で購入した方のお... <p></p> <p><a title="不動産投資・REIT入門" href="http://www.fdom.co.jp/reit/"><img height="46" alt="不動産投資・REIT入門" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/c_title5.gif" width="499" border="0" /> </a></p> <p></p> <p><span style="color: #cc0033;font-size: 1.4em;"><strong>マンション投資を考える会のひとコマ</strong></span></p> <p></p> <p></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">前回は投資用マンションを新築で購入した方のお話をしました。チョット残念なお話でしたけど。今回は逆の立場、新築の投資用マンションを売る業者側のお話です。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">「新築の投資用マンションのセールスってしつこいよね」「そうそう。電話きれないもん、こっちが話すスキを与えないよね」。「マンション投資を考える会」でのひとコマです。そんな話が盛り上がる中、おそるおそる「あのぉ、わたし、その手のマンション業者にいたんです…」って申し訳なさそうに、でも大胆に告白する若い女性が１人。 みんな、「しーん…」となったものの、その後が大変。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">「ねーねー、会社の中ってどうなっているの？うわさには聞くけど厳しい？」</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">「すごく厳しいっていえば厳しいですよ、営業なんて、電話が手から離れないようにガムテープでぐるぐる巻きにしたりするんですよ。営業マン、手と受話器が一体化してますから。」</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">「えー」</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">「午前中にアポイントがとれないと、机の上に正座しながら電話させられるし。」</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">「うっそー」</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">「私が帰るときに、机の上に正座させられていた営業マンがね。翌朝行ったら、丸刈りになっていたこともあったな。」</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">これには、みんな(私も)ビックリ。どうりで。ちょっとやそっと「うちは、投資用なんていりません。」って断ってみたところで引き下がるわけがない。営業マンたちも必死なんだ。売り手が真剣勝負なら、断るほうも真剣に断らないと。もちろん興味があって、冷静な判断ができるのであれば、お話を聞いてみるものいいかもしれない。ところで、私自身はあまりしつこい営業にあったことはない。たいてい皆さん紳士だったし、電話でいつまでもねばられるなんてこともなかったな。</span></p> <p></p> <p></p> <p align="right"><a href="http://allabout.co.jp/gs/mansioninvest/nlbn/NL000757/bnbody_1.htm" target="_blank">無料メールマガジンでも配信しています</a></p> <p></p><hr /><p></p> <p><img height="90" alt="久谷真理子" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/co_ku.gif" width="90" border="0" style="FLOAT: left; MARGIN: 0px 5px 5px 0px" />久谷 真理子</p> <p>（１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、住宅ローンアドバイザー、宅地建物取引主任者）</p> <p><a title="ごあいさつ・プロフィール" href="http://www.fdom.co.jp/fp/introduction.html" target="_blank">ごあいさつ・プロフィール</a> </p> 不動産投資・REIT入門 フリーダムリンク 2007-02-27T10:00:00+09:00 http://www.fdom.co.jp/reit/2007/01/post-4538.html 相談現場から 今回は、投資用マンションを購入した方のお話です。でも、ちょっと残念... <p></p> <p><a title="不動産投資・REIT入門" href="http://www.fdom.co.jp/reit/"><img height="46" alt="不動産投資・REIT入門" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/c_title5.gif" width="499" border="0" /> </a></p> <p></p> <p><span style="color: #cc0033;font-size: 1.4em;"><strong>相談現場から</strong></span></p> <p></p> <p></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">今回は、投資用マンションを購入した方のお話です。でも、ちょっと残念なお話…。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">先日、マンションオーナーさんが訪ねていらっしゃいました。お話を伺ったところ、「新築で投資用マンションを購入したけれどももう手放したい。毎月の収支が完全に赤字で、これ以上耐えられない」ということでした。収支状態を見てビックリ！ 毎月3万円近く赤字になっているのです。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">「投資用マンションを持っていても、持ち出しばっかりでつまらないんです…」</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">「そうですね。毎月のお給料から補填されているんですか？」</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">「はい。だんだんきつくなってきました。」</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">「それで、手放したいということですね？」</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">「そういうことです。」</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">そこで私が気になったのは、「マンションを売ってローンが返せるか？」ということです。ところが！ ざっと査定したところ売ったら1,000万円。でもローンの残高は…！！！1,200万円なのです。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">「うーん、これでは。売っても1,000万円にしかならないですが、売るためには1,250万ほど必要ですよ。ローン残高＋売却にかかる諸費用がないと一般的には売却が難しいですよ。」</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">「え…。」</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">さて、どうしましょう？ これでは、赤字マンションを手放したくても手放せない。幸いこの方は、余裕資金があったので、それを穴埋めにまわすという選択をすることに。無事、毎月だらだらと続く赤字とは決別することができました。でも、余裕資金をまわせなかったら？ 考えると…。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">投資をするときは慎重に。ローンを組むときは更に注意しましょう。</span></p> <p></p> <p></p> <p align="right"><a href="http://allabout.co.jp/gs/mansioninvest/nlbn/NL000757/bnbody_1.htm" target="_blank">無料メールマガジンでも配信しています</a></p> <p></p><hr /><p></p> <p><img height="90" alt="久谷真理子" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/co_ku.gif" width="90" border="0" style="FLOAT: left; MARGIN: 0px 5px 5px 0px" />久谷 真理子</p> <p>（１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、住宅ローンアドバイザー、宅地建物取引主任者）</p> <p><a title="ごあいさつ・プロフィール" href="http://www.fdom.co.jp/fp/introduction.html" target="_blank">ごあいさつ・プロフィール</a> </p> 不動産投資・REIT入門 フリーダムリンク 2007-01-31T10:00:00+09:00 http://www.fdom.co.jp/reit/2006/12/post-3201.html 投資の目的をわかったところで… 前回のメルマガで、具体的な投資相談に入る前に「な... <p></p> <p><a title="不動産投資・REIT入門" href="http://www.fdom.co.jp/reit/"><img height="46" alt="不動産投資・REIT入門" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/c_title5.gif" width="499" border="0" /> </a></p> <p></p> <p><span style="color: #cc0033;font-size: 1.4em;"><strong>投資の目的をわかったところで…</strong></span></p> <p></p> <p></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">前回のメルマガで、具体的な投資相談に入る前に「なぜ、不動産投資を？」といった会話を通して、その目的を確認するというお話をしました。そうでないと本題に入れないと。その理由は簡単です。それをしないと「その人が本当に望むものがわからない」からです。本当に望むものをわからないままに話を進めても×。話はまとまりません。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">ところが、その目的を確認したところで、その人が本当に望むものを理解できるわけではないのが難しいところです。そもそも本人が分かっていないケースが……。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">先日、開いた「マンション投資を考える会」のひとコマをご紹介したいと思います。お集まりいただいたのは、専業主婦の皆さま。この会は「これからマンション投資を考える」人の集まりです。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">「あなたならマンション選びをするときに何を重視する？」という意見交換を行っていたのですが、「マンション投資は、あくまでも投資だから、マンション投資に求めるものは利回り。それ以外のものはある程度切り捨てる」という意見が大勢を占め始めていました。それを聞いていた私は？？？ぜんぜん思いが伝わってこない。本当かな？ 本当に利回り最優先でいいのかな？</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">そこで、「じゃあ、利回りが高いものってどんなものなの？」をわかっていただくために、資料をいくつかお見せすることに。すると……「え～？こんなに古いもの？」「これってエリア的にどうなんですか？」といった発言が飛び出し始めました。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">「やっぱり…。」そうなのです。皆さんも思い当たることはありませんか？理論で正しいと理解していても、いざ！ となると「え～？」となってしまうのです。そして、これはごく当たり前のこと。こういった経験を繰り返しながら、「本当に自分が投資したいと思うものは何？」を見つけられればしめたものです。それにしてもみんなパワフルだったな。あの情熱があればきっとそのうち。</span></p> <p></p> <p></p> <p align="right"><a href="http://allabout.co.jp/gs/mansioninvest/nlbn/NL000757/bnbody_1.htm" target="_blank">無料メールマガジンでも配信しています</a></p> <p></p><hr /><p></p> <p><img height="90" alt="久谷真理子" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/co_ku.gif" width="90" border="0" style="FLOAT: left; MARGIN: 0px 5px 5px 0px" />久谷 真理子</p> <p>（１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、住宅ローンアドバイザー、宅地建物取引主任者）</p> <p><a title="ごあいさつ・プロフィール" href="http://www.fdom.co.jp/fp/introduction.html" target="_blank">ごあいさつ・プロフィール</a> </p> 不動産投資・REIT入門 フリーダムリンク 2006-12-27T10:00:00+09:00 http://www.fdom.co.jp/reit/2006/11/post-2502.html 投資の目的は何ですか？ 「不動産投資をしたい」という方が相談に見えたとき、詳しい... <p></p> <p><a title="不動産投資・REIT入門" href="http://www.fdom.co.jp/reit/"><img height="46" alt="不動産投資・REIT入門" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/c_title5.gif" width="499" border="0" /> </a></p> <p></p> <p><span style="color: #cc0033;font-size: 1.4em;"><strong>投資の目的は何ですか？</strong></span></p> <p></p> <p></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">「不動産投資をしたい」という方が相談に見えたとき、詳しい話に入る前に、「なぜ、不動産投資をしようと思ったのですか？キッカケは？」という質問をします。私は、「何のために投資をするか？なぜそう思ったのか？」を聞かないと、その方と本気のお話を始めることができません。はじめから「どんなのが欲しいですか？期待する利回りは？」とはならないのです。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">＜なぜ、目的を確認する？＞</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">収益を上げることが、不動産投資の最大の目的とは限りません。もちろん収益第一に考えて、利回りから不動産への投資を決める人もいます。でも！不動産を持っていることで安心感を得る人もいる。元手を大きく育てるよりも定期的に入ってくる収入を選ぶ人もいるのです。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">投資の目的によって、その人にとって「いい物件」は変わってくるはず。だからその人にとって投資目的は何なのか？私は、これを最初に確認したいと思うし、本人にも自分が不動産投資をする目的をしっかり確認して欲しいといつも思っています。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">＜不動産投資を考える目的・きっかけは人それぞれ＞</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">「金持ち父さんを読んで感銘を受けた。これはいけると思った。」</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">「不動産で不労所得を得て、早期リタイアを目指したい。」</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">「オーナーという響きにあこがれていた、お金を借りれば実現できそう。」</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">「若いうちから資産形成をはかりたい。」</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">「金融資産より安全だと思う。」</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">「利回りが圧倒的にいいと聞いた。チラシも見て利回りのよさを確信している。」</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">「年金が足りない。不足部分が家賃で入ってくれば安心できる。」</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">などなど……本当にいろいろな人がいます。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">ところで、上記の＜目的・きっかけ＞を読んで、何か思うことがありませんか？そう、実は「相談に見えた方の不動産投資への本気度」が伝わってきますよね。それから、「詳しい度」みたいなものもわかってしまったりします。</span></p> <p><span style="font-size: 1.2em;">でも、誤解しないで下さい。現時点で詳しくなくたっていいのです。投資の目的がしっかりしていて本気なら、その人はいくらでも詳しくなれます。投資の目的をしっかりわかっているということは、「自分を知る」ことにもつながります。とても大切なことです。</span></p> <p></p> <p></p> <p align="right"><a href="http://allabout.co.jp/gs/mansioninvest/nlbn/NL000757/bnbody_1.htm" target="_blank">無料メールマガジンでも配信しています</a></p> <p></p><hr /><p></p> <p><img height="90" alt="久谷真理子" src="http://freedomlink.typepad.jp/fp/images/2008/08/27/co_ku.gif" width="90" border="0" style="FLOAT: left; MARGIN: 0px 5px 5px 0px" />久谷 真理子</p> <p>（１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、住宅ローンアドバイザー、宅地建物取引主任者）</p> <p><a title="ごあいさつ・プロフィール" href="http://www.fdom.co.jp/fp/introduction.html" target="_blank">ごあいさつ・プロフィール</a> </p> 不動産投資・REIT入門 フリーダムリンク 2006-11-30T10:00:00+09:00