居住用の土地建物を売却したときの税金は？

居住用の土地建物を売却したときの税金は？

不動産を売却した場合の税金は、売却金額から取得費や譲渡費用を控除した金額（課税譲渡所得）に、一定の税率をかけることによって求められます。

たとえば、15年前に購入した自宅（取得費は2,300万円）を6,000万円で売却（譲渡費用は300万円）した場合、課税譲渡所得および税額は以下のようになります。
課税譲渡所得：6,000万円－（2,300万円＋300万円）＝3,400万円
税額：3,400万円×20％（税率）＝680万円

ただし、ひとくちに不動産を売却するといっても、それまで住んでいた居住用財産を売った場合、別荘を売った場合……、さまざまなケースが考えられます。

このような場合、「不動産の売却だから」という理由で、居住用財産である土地建物を売却したＡさんにも、別荘を売却したＢさんにも、同じように課税するのは適当とはいえません。

そこで、居住用財産である土地建物を売却した場合には、取得費や譲渡費用だけでなく、特別控除としてさらに一定の金額を控除することが認められています。

たとえば、居住用財産を譲渡した場合、原則として、3,000万円を特別控除として売却価額から控除することができます（3,000万円特別控除）。

また、所有期間10年を超える居住用財産については、3,000万円を控除した後の譲渡益のうち6,000万円以下の部分について、さらに税率が14％に軽減される措置もあります（軽減税率の特例）。

上記の例でいえば、課税譲渡所得および税額は以下のようになります。
課税譲渡所得：6,000万円－（2,300万円＋300万円）－3,000万円＝400万円
税額：400万円×14％（税率）＝56万円

このように、居住用財産である土地建物については、これらの特別控除によって、税金がかなり軽減されます。

また、売却金額から取得費や譲渡費用を控除した金額が3,000万円以内であれば、3,000万円特別控除の適用により、課税譲渡所得は0円となるので、実際には「税金がかからない」ということも少なくありません。

不動産を売却する場合には、売却条件や希望時期等だけでなく、どのような特例を受けることができるのかを考えあわせて、できるだけ税金が少なくなるような方法を選択するとよいでしょう。

次回は、3,000万円特別控除について、もう少し詳しく見ていきたいと思います。

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石山 貴

（１級ファイナンシャル・プランニング技能士、日本ＦＰ協会ＣＦＰ®認定者、宅地建物取引主任者、マンション管理士）

昭和45年埼玉県生まれ。早稲田大学社会科学部卒。商社系コンピュータ会社勤務の後、ＦＰ教育機関にてＦＰ関連のテキスト・書籍の執筆等に従事するとともに、ＦＰ資格受験生に対する受験相談や指導にあたる。ファイナンシャルプランナーとしては、不動産と相続を中心に、関連する分野を網羅した総合的な観点からのアドバイスを心がけている。

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