居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例（１）

「居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」とは、個人がマイホームを売却して損失が発生した場合に、その譲渡損失の金額のうち、一定の住宅ローンの金額から売却価額を控除した残額を限度に、給与所得等の他の所得と通算、翌年以降３年間に渡って繰り越すことができる特例です。

特例を受けるには、①所有期間が５年を超えるマイホームで、現に自分が住んでいるものであること（住まなくなってから３年後の年末までに譲渡される場合等も可）、②売却するマイホームについて住宅ローンの残額があること、③繰越控除する各年分の合計所得金額が3,000万円以下であること、④売却相手が、配偶者など一定の関係者でないこと、といった要件を満たす必要があります。

特例の具体的な内容を次のＡさんの例で考えてみましょう。

Ａさんは、平成８年に6,000万円で購入したマイホームを、平成20年に2,500万円で売却（建物の減価償却費800万円、譲渡費用100万円）して、賃貸住宅に住みかえました。

Ａさんには、売却したマイホームの住宅ローン残額が4,800万円あり、平成20年の所得は給与所得のみで700万円、源泉徴収税額は52万円でした。

この場合、課税譲渡所得は、2,500万円－（6,000万円－800万円）－100万円＝▲2,800万円となるので、Ａさんには2,800万円の譲渡損失が発生しています。

譲渡損失の金額のうち特例の対象となるのは、住宅ローン等の残額から売却価額を控除した残額が限度です。

Ａさんの場合には、4,800万円－2,500万円＝2,300万円となります。

給与所得の700万円と対象となる損失金額2,300万円との損益通算により、平成20年分に関しては、所得税額はゼロとなり、源泉徴収税額の52万円は全額がＡさんに還付されます。

譲渡による損失が出ていたＡさんにとっては非常に大きな還付といえそうです。

さて、給与所得の700万円は損失金額と通算されましたが、1,600万円はまだ損失のまま残っています。

次回は、この損失金額の残り1,600万円がどうなるのかを見ていきたいと思います。