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【第8回】敷地の広い実家を建て替える際の選択肢(前編)

資産活用の観点だけでなく相続対策も視野に入れて慎重に検討することが大事

敷地が周辺の区画よりも大きな実家を相続した場合、固定資産税・都市計画税や庭木の手入れ等の維持管理に負担を感じる方も少なくありません。特に地価の高いエリアでは、現実的な問題として、かなりの負担があるでしょう。

一方で、その敷地に賃貸住宅を建築すれば、一定の賃料収入を確保することができます。あるいは、その敷地の一部を売却することで、まとまった資金を手に入れることができます。

広い庭等を所有することに価値を見出せる場合を除くと、相続した実家の大きな敷地をそのままにしておくということは、経済的な面における土地の有効活用ができていないといえるかもしれません。

実際、最近では、地価の高いエリアにおいて、敷地が周辺の区画よりも大きな実家を相続したお客さまが実家を建て替える計画を立てる場合、ゆったりとした広い庭をそのまま残すようなプランを選択するケースは少なくなっています。不動産を資産として有効活用するという点からみると、広い庭を残すことの優先順位は下がってしまうのでしょう。

 

土地の一部売却なら建替えの自己資金は不要

敷地のうち、自宅として使用する部分以外の敷地を有効活用する手段としては、大きく2つの選択肢が挙げられます。敷地いっぱいに建物を建て自宅以外の部分を賃貸する「賃貸併用住宅の建築」と、自宅として使用しない敷地を売却換金する「土地の一部売却」です。

もちろん、敷地の大きさや形状等により、同じ敷地内に自宅と賃貸住宅の建築を別々に行うことも可能かもしれませんし、所有資産の状況や家族構成等によっては、他に有効な方法があるかもしれません。

ここでは話をわかりやすくするために、前述の代表的な2つの方法を比較してみたいと思います。

2つの方法を比較する前提条件として、それぞれのプランの全体像を整理してみましょう。

 

 

「賃貸併用住宅の建築」では、その敷地および建物を担保とした融資を利用して、賃貸併用住宅を建築します。ローン返済原資には賃貸部分からの家賃収入を充てます。業者から提示されたシミュレーションでは、ローン返済額を上回る賃料収入が予想されています。

「土地の一部売却」では、自宅の敷地として利用する部分以外の土地を売却し、その売却代金で自宅を建て替えます。このケースでは売却手取り額と建築費が同額のため、「賃貸併用住宅の建築」の際に捻出した自己資金は必要ありません。

どちらも代表的なプランといえますが、皆さんはどちらを選択しますか?

 

相談する業者によって提案内容は変わってくる

一般に、これらの活用方法については、相談する相手(業者)によって勧められるものが違ってきます。「賃貸併用住宅の建築」は「建築」をすることが仕事であるハウスメーカーが、「土地の一部売却」は「売買」してもらうことが仕事である不動産業者が積極的に勧めてくるということは、容易に想像できるでしょう。

不動産の有効活用は、一度プランを実行してしまうと、やり直すことはほとんど不可能となります。業者側の勝手な都合に惑わされることなく、自らの、あるいはご家族の資産活用・資産運用の手段として総合的に、かつ相続対策としての長期的な視点から、慎重に検討するべき事項であることは言うまでもありません。

次回は「賃貸併用住宅の建築」と「土地の一部売却」について、土地所有者にとって大切なキーワードである「土地」「収支」「相続」の3つのポイントから比較してみたいと思います。

 

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代表取締役 CFP®
永田 博宣

 

近代セールス社「ファイナンシャル・アドバイザー」連載~プロが教える不動産の活かし方(2015年11月号)~より転載

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